2014年房地產估價師《經營與管理》練習題:第七章

　　第七章　風險分析與決策

　　一、單項選擇題

　　1、土地費用是房地產項目評估中一個重要的計算參數，在我國大城市中心區(qū)，土地費用已經占到了總開發(fā)成本的(　　)。

　　A、30%～40%

　　B、40%～50%

　　C、50%～60%

　　D、60%～70%

　　2、目前關于選擇房地產開發(fā)項目資本化率的常用辦法是選取若干個參照項目的實際凈租金收入與()的比值，取其平均值作為評估項目的資本化率。

　　A、售價

　　B、經營收入

　　C、毛租金收入

　　D、稅后現金流

　　3、某房地產開發(fā)項目的占地面積2000┫，土地總價2600萬元，如果房屋開發(fā)成本為4500元/┫，預測銷售價格為12000元/┫，則該項目實現盈虧平衡的容積率為(　　)。

　　A、1.4

　　B、1.5

　　C、1.6

　　D、1.7

　　4、房地產項目的盈虧平衡分析由臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于()。

　　A、變動成本的設置

　　B、銷售收入的不同

　　C、固定成本的設置

　　D、平衡點的設置

　　5、房地產項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到()的極限值。

　　A、利潤為零

　　B、允許的最低經濟效益指標

　　C、最大費用

　　D、最大利潤

　　6、當租售價格大于預測時，最低租售價格與預測租售價格之間的差距()，說明房地產項目抗市場風險的能力越強。

　　A、越大

　　B、越小

　　C、沒有關系

　　D、無法判斷

　　7、某房地產開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)一占地面積為30000平米的住宅項目，容積率為3.0，預計總開發(fā)成本為45000萬元，營業(yè)稅金及附加為銷售收入的5.5%，如要實現30%的成本利潤率，則住宅的平均銷售單價為(　　)元/m。(2012年真題)

　　A、6500.00

　　B、6878.31

　　C、7142.86

　　D、7751.94

　　8、在對房地產項目進行多因素敏感性分析時，通常假定同時變化的幾個因素發(fā)生變化的概率相同，而且是(　　)的。(2012年真題)

　　A、相互關聯(lián)

　　B、相互排斥

　　C、相互獨立

　　D、相互制約

　　9、“三項預測值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種，下面哪個是不屬于“三個預測值”。()

　　A、最樂觀預測值

　　B、最悲觀預測值

　　C、最可能預測值

　　D、最不可能預測值

　　10、敏感性分析是一種()分析，是項目評估中不可或缺的組成部分。

　　A、動態(tài)確定性

　　B、動態(tài)不確定性

　　C、靜態(tài)確定性

　　D、靜態(tài)不確定性

　　11、()不但考慮了風險因素在未來變動的幅度，還考慮了這種變動幅度在未來發(fā)生變動的可能性大小及對項目主要經濟效益指標的影響。

　　A、盈虧平衡分析

　　B、敏感性分析

　　C、風險分析

　　D、臨界點分析

　　12、()和蒙特卡洛模擬法是風險分析的兩種主要方法。

　　A、概率分析

　　B、解析法

　　C、調查和老師打分法

　　D、杠桿分析

　　13、某房地產經營項目在市場前景為好、中、差的情況下的凈現值分別為500萬元、300萬元和-80萬元，市場前景好、中、壞出現的概率分別為30%、50%和20%，該項目凈現值的期望值是(　　)萬元。(2012年真題)

　　A、240

　　B、284

　　C、300

　　D、316

　　14、在利用期望值法進行項目風險分析時，各不確定性因素發(fā)生的概率Pi的取值范圍是(　　)。(2012年真題)

　　A、Pi≥0

　　B、Pi≤1

　　C、0≤Pi≤1

　　D、Pi≥1

　　15、某房地產開發(fā)項目有甲、乙、丙三個方案，經測算，三個方案凈現值的期望值分別為E甲=1500萬元，E乙=1800萬元，E丙=2200萬元;凈現值的標準差分別為§甲=890萬元，§乙=910萬元，§丙=1200萬元，則該項目投資方案的風險從小到大排列順序正確的是()。

　　A、乙<丙<甲

　　B、甲<乙<丙

　　C、丙<甲<乙

　　D、乙<甲<丙

　　16、決策的原則不包括(　　)。

　　A、系統(tǒng)原則

　　B、滿意原則

　　C、淘汰原則

　　D、反饋原則

　　17、財務評價方法是從財務方面來探討項目投資的可行性，應用的前提條件是投資項目的(　　)可預測。

　　A、現金流

　　B、建設周期

　　C、投資成本

　　D、項目用途

　　18、運用實物期權方法進行房地產投資決策時，對開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產生理想收益的房地產項目，可通過(　　)確定是否進行投資。(2011年真題)

　　A、等待投資型期權估價

　　B、放棄型期權估價

　　C、成長型期權估價

　　D、柔性期權估價

　　二、多項選擇題

　　1、房地產開發(fā)項目的主要不確定性因素有(　　)。

　　A、開發(fā)期和租售期

　　B、權益投資比率

　　C、資本化率

　　D、貸款利率

　　E、運營費用

　　2、盈虧平衡分析中，產品成本與產量、銷售收入與銷量之間呈線性關系的假設條件有(　　)。(2012年真題)

　　A、產品總成本不隨產銷量變化

　　B、產品銷售量等于生產量

　　C、單位產品變動成本不隨產銷量變化

　　D、單位產品銷售價格不隨產銷量變化

　　E、單位產品固定成本不隨產銷量變化

　　3、敏感性分析的目的在于(　　)。

　　A、找出影響項目經濟效益變動的敏感性因素，分析敏感性因素變動的原因，并為進一步進行不確定性分析(如概率分析)提供依據

　　B、分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率

　　C、比較多方案的敏感性大小，以便在經濟效益值相似的情況下，從中選出敏感的投資方案

　　D、在眾多的影響中抓住主要因素，并且分析它們引起投資效果變化的嚴重程度

　　E、研究不確定性因素變動如引起項目經濟效益值變動的范圍或極限值，分析判斷項目承擔風險的能力

　　4、風險估計與評價的主要方法不包括(　　)。

　　A、調查和老師打分法

　　B、解析方法

　　C、蒙特卡洛模擬法

　　D、幕景分析法

　　E、時間序列

　　5、在利用預期收益的期望值和標準差進行項目比選時，下列表述中錯誤的有(　　)。

　　A、期望值相同，標準差小的方案為優(yōu)

　　B、標準差相同，期望值小的為優(yōu)

　　C、標準差相同，期望值大的為優(yōu)

　　D、標準差系數大的為優(yōu)

　　E、標準差系數小的為優(yōu)

　　6、決策的有效性程度通常從決策的(　　)等方面來評價。(2012年真題)

　　A、合理性

　　B、可接受性

　　C、時效性

　　D、參與性

　　E、經濟性

　　7、房地產投資決策過程的三個階段(　　)

　　A、預測階段

　　B、策略階段

　　C、分析階段

　　D、決策階段

　　E、定位階段

　　8、風險分析中的風險估計階段，需要開展的工作包括(　　)。(2011年真題)

　　A、風險估算

　　B、分析風險概率分布情況

　　C、辨識風險發(fā)生的原因

　　D、檢驗各風險變量是否相關

　　E、提出應對風險的建議

　　9、期權價格就是獲得這種權利所投入的(　　)。

　　A、人力

　　B、財力

　　C、物力

　　D、技術

　　E、時間

　　三、判斷題

　　1、如果承包合同是一種固定單價合同，則建筑安裝工程費用的變動風險由承包商負擔，對開發(fā)商基本無影響。

　　對

　　錯

　　2、租金收入或銷售收入構成了房地產開發(fā)項目的主要先進流入。

　　對

　　錯

　　3、通常情況下，當長期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時，風險承受能力較強的投資者喜歡選用較高的權益投資比率。

　　對

　　錯

　　4、空置率的高低對有效毛租金收入的多少沒有影響。

　　對

　　錯

　　5、如果房地產開發(fā)項目的總收入和總費用是同步變化的，那么該項目的凈利潤將基本保持不變。(2012年真題)

　　對

　　錯

　　6、盈虧平衡分析是要確定風險因素變動的極限值，而且需要確定各風險因素未來發(fā)生的概率。

　　對

　　錯

　　7、最低銷售量與可供銷售數量之間的差距越大，最低出租率的值越高，說明房地產項目抵抗市場風險的能力越強。

　　對

　　錯

　　8、最高運營費用比率越高，說明投資項目抵抗風險的能力越強。

　　對

　　錯

　　9、敏感性分析可分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。

　　對

　　錯

　　10、“三項預測值”分析方法是多變量敏感性分析方法中的一種。

　　對

　　錯

　　11、不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析可以代替風險分析。(2012年真題)

　　對

　　錯

　　12、對一個房地產項目進行風險分析的過程，可以分為風險辨識、風險估計、風險評價三個階段。

　　對

　　錯

　　13、風險辨識常用方法有老師調查法(其中代表性的有老師個人判斷法、頭腦風暴法、德爾菲法)、故障樹分析法、幕景分析法以及篩選――監(jiān)測――診斷技術。

　　對

　　錯

　　14、在用蒙特卡洛模擬法進行風險分析時，其結果的準確性與各變量的變化范圍和變化概率估計的準確性無關。

　　對

　　錯

　　15、風險型決策的具體方法包括小中取大法、大中取小法和最小最大后悔值法等。

　　對

　　錯

　　16、房地產投資具有不可逆性和可延期性，也就具有了期權性質。

　　對

　　錯

　　17、應用實物期權方法進行投資決策一般有四個步驟，即：構建應用框架、完成期權定價、檢查結構、再投資。

　　對

　　錯

　　四、閱讀理解

　　1、(2011年真題)某投資者欲租賃一間店面，租賃期有3年和5年兩種可能，概率分別為0.4和0.6。若租賃期為3年，總租金為30萬元，一次性付清;若租賃期為5年，總租金為45萬元，也是一次性付清。經市場調研，經營該店面的年凈收益有15萬元，12萬元和10萬元三種可能，概率分別為0.5、0.3和0.2，該投資者要求的投資收益率為10%。設租金發(fā)生在年初,年凈收益發(fā)生在年末。請計算該項投資的加權凈現值之和以及投資凈現值不小于零的累計概率。

　　<1>、請計算該項投資的加權凈現值之和以及投資凈現值不小于零的累計概率。

　　五、單項選擇題答案

　　1、【正確答案】C

　　【答案解析】在我國大城市中心區(qū)，土地費用已經占到了總開發(fā)成本的50%～60%。參見教材P212。

　　【該題針對“房地產投資項目不確定性分析”知識點進行考核】

　　2、【正確答案】A

　　【答案解析】目前關于選擇房地產開發(fā)項目資本化率的常用辦法是選取若干個參照項目的實際凈租金收入與售價的比值，取其平均值作為評估項目的資本化率。參見教材P214。

　　【該題針對“房地產投資項目不確定性分析”知識點進行考核】

　　3、【正確答案】D

　　【答案解析】土地費用為固定成本，容積率平衡點=2600÷[(12000-4500)×0.2]=1.7。參見教材P216。

　　【該題針對“盈虧平衡分析”知識點進行考核】

　　4、【正確答案】D

　　【答案解析】臨界點分析的平衡點是允許的最低經濟效益指標，保本點分析的平衡點是利潤為零。參見教材P217。

　　【該題針對“盈虧平衡分析”知識點進行考核】

　　5、【正確答案】B

　　【答案解析】臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到允許的最低經濟效益指標的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產項目的風險程度。參見教材P217。

　　【該題針對“盈虧平衡分析”知識點進行考核】

　　6、【正確答案】A

　　【答案解析】當租售價格大于預測時，最低租售價格與預測租售價格之間的差距越大，說明房地產項目抗市場風險的能力越強。參見教材P218。

　　【該題針對“盈虧平衡分析”知識點進行考核】

　　7、【正確答案】B

　　【答案解析】總建筑面積=30000×3=9(萬┫)，總開發(fā)成本=45000萬元，利潤=45000×30%=13500(萬元)。根據盈虧平衡點的公式，銷售收入-利潤-稅費=總開發(fā)成本，設銷售單價為x，則：

　　x×9-13500-x×9×5.5%=45000，解得x=6878.31(元/┫)。參見教材P220。

　　【該題針對“盈虧平衡分析”知識點進行考核】

　　8、【正確答案】C

　　【答案解析】多因素敏感性分析假定同時變動的幾個因素是相互獨立的，且各因素發(fā)生變化的概率相同。參見教材P223。

　　【該題針對“敏感性分析”知識點進行考核】

　　9、【正確答案】D

　　【答案解析】三項預測值指的是最樂觀預測值、最可能預測值、最悲觀預測值。參見教材P226。

　　【該題針對“敏感性分析”知識點進行考核】

　　10、【正確答案】B

　　【答案解析】敏感性分析是一種動態(tài)不確定性分析，是項目評估中不可或缺的組成部分。參見教材P227。

　　【該題針對“敏感性分析”知識點進行考核】

　　11、【正確答案】C

　　【答案解析】參見教材P228。

　　【該題針對“風險分析”知識點進行考核】

　　12、【正確答案】B

　　【答案解析】參考教材P229。

　　【該題針對“風險分析”知識點進行考核】

　　13、【正確答案】B

　　【答案解析】500×30%+300×5O%-80×20%=284(萬元)。參見教材P232。

　　【該題針對“風險分析”知識點進行考核】

　　14、【正確答案】C

　　【答案解析】各不確定性因素在每種情況下的概率，必須小于等于1、大于等于零，且所有可能發(fā)生情況的概率之和必須等于1。參見教材P232。

　　【該題針對“風險分析”知識點進行考核】

　　15、【正確答案】A

　　【答案解析】根據公式：V=§÷E(NPV)，V甲=890/1500=0.59，V乙=910/1800=0.51，V丙=1200/2200=0.55。參見教材P233。

　　【該題針對“風險分析”知識點進行考核】

　　16、【正確答案】C

　　【答案解析】決策的原則包括滿意原則、系統(tǒng)原則、信息原則、預測原則、比較選優(yōu)原則和反饋原則。參見教材P238。

　　【該題針對“決策的概念與方法”知識點進行考核】

　　17、【正確答案】A

　　【答案解析】參見教材P241。

　　【該題針對“房地產投資決策中的實物期權方法”知識點進行考核】

　　18、【正確答案】C

　　【答案解析】參見教材P244。

　　【該題針對“房地產投資決策中的實物期權方法”知識點進行考核】

　　六、多項選擇題答案

　　1、【正確答案】ACD

　　【答案解析】參見教材P211。

　　【該題針對“房地產投資項目不確定性分析”知識點進行考核】

　　2、【正確答案】BCD

　　【答案解析】參見教材P216。

　　【該題針對“盈虧平衡分析”知識點進行考核】

　　3、【正確答案】AE

　　【答案解析】參見教材P222。

　　【該題針對“盈虧平衡分析”知識點進行考核】

　　4、【正確答案】ADE

　　【答案解析】參見教材P229。

　　【該題針對“風險分析”知識點進行考核】

　　5、【正確答案】BD

　　【答案解析】判斷投資方案優(yōu)劣的標準是：期望值相同，標準差小的方案為優(yōu);標準差相同，期望值大的為優(yōu);標準差系數小的為優(yōu)。參見教材P233。

　　【該題針對“風險分析”知識點進行考核】

　　6、【正確答案】ABCE

　　【答案解析】決策的評價標準主要是評價決策的有效性程度，通常從決策的質量或合理性、決策的可接受性、決策的時效性和決策的經濟性四個方面來評價。參見教材P238。

　　【該題針對“決策的概念與方法”知識點進行考核】

　　7、【正確答案】BCD

　　【答案解析】參見教材P239。

　　【該題針對“決策的概念與方法”知識點進行考核】

　　8、【正確答案】AB

　　【答案解析】CD屬于風險辨識。E屬于風險評價。參見教材P229。

　　【該題針對“風險分析”知識點進行考核】

　　9、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】參見教材P242。

　　【該題針對“房地產投資決策中的實物期權方法”知識點進行考核】

　　七、判斷題答案

　　1、【正確答案】錯

　　【答案解析】如果承包合同是一種固定總價合同，則建筑安裝工程費用的變動風險由承包商負擔，對開發(fā)商基本無影響。參見教材P211。

　　【該題針對“房地產投資項目不確定性分析”知識點進行考核】

　　2、【正確答案】對

　　【答案解析】參見教材P213。

　　【該題針對“房地產投資項目不確定性分析”知識點進行考核】

　　3、【正確答案】錯

　　【答案解析】通常情況下，當長期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時，風險承受能力較強的投資者喜歡選用較低的權益投資比率。參見教材P215。

　　【該題針對“房地產投資項目不確定性分析”知識點進行考核】

　　4、【正確答案】錯

　　【答案解析】空置率提高，會導致有效毛租金收入減少;空置率降低，會使有效毛租金收入提高。參見教材P215。

　　【該題針對“房地產投資項目不確定性分析”知識點進行考核】

　　5、【正確答案】對

　　【答案解析】參見教材P216。

　　【該題針對“房地產投資項目不確定性分析”知識點進行考核】

　　6、【正確答案】錯

　　【答案解析】盈虧平衡分析是要確定風險因素變動的極限值，不需要確定各風險因素未來發(fā)生的概率。參見教材P217。

　　【該題針對“盈虧平衡分析”知識點進行考核】

　　7、【正確答案】錯

　　【答案解析】參見教材P218。

　　【該題針對“盈虧平衡分析”知識點進行考核】

　　8、【正確答案】對

　　【答案解析】參見教材P219。

　　【該題針對“盈虧平衡分析”知識點進行考核】

　　9、【正確答案】對

　　【答案解析】參見教材P222。

　　【該題針對“敏感性分析”知識點進行考核】

　　10、【正確答案】對

　　【答案解析】“三項預測法”分析方法是對每一個變動因素給出“最樂觀預測值、最可能預測值、最悲觀預測值”，再進行多因素匯總考慮的方法。參見教材P226。

　　【該題針對“敏感性分析”知識點進行考核】

　　11、【正確答案】錯

　　【答案解析】不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風險因素確定發(fā)生概率未知條件下的抗風險分析，它不能代替風險分析。參見教材P228。

　　【該題針對“風險分析”知識點進行考核】

　　12、【正確答案】對

　　【答案解析】參見教材P228。

　　【該題針對“風險分析”知識點進行考核】

　　13、【正確答案】對

　　【答案解析】參見教材P229。

　　【該題針對“風險分析”知識點進行考核】

　　14、【正確答案】錯

　　【答案解析】蒙特卡洛風險分析法的要點是需要準確估計各因素的變化范圍以及各因素變化的概率，這是保證分析結果準確的前提。所以這句話是錯的。參見教材P237。

　　【該題針對“風險分析”知識點進行考核】

　　15、【正確答案】錯

　　【答案解析】常用的不確定性決策方法包括小中取大法、大中取小法和最小最大后悔值法等。參見教材P239。

　　【該題針對“決策的概念與方法”知識點進行考核】

　　16、【正確答案】對

　　【答案解析】參見教材P242。

　　【該題針對“房地產投資決策中的實物期權方法”知識點進行考核】

　　17、【正確答案】錯

　　【答案解析】應用實物期權方法進行投資決策一般有四個步驟，即：構建應用框架、完成期權定價、檢查結構、再設計。參見教材P243。

　　【該題針對“房地產投資決策中的實物期權方法”知識點進行考核】

　　八、閱讀理解答案

　　1、 <1>、【正確答案】

　　(1)計算該投資項目的加權凈現值之和。形成六種可能的方案

　　方案一:

　　租賃期3年

　　一次性付30萬元(概率0.4)

　　年凈收益為15萬元(概率0.5)

　　聯(lián)合概率=0.4x0.5=0.2

　　方案二:

　　租賃期3年

　　一次性付30萬元(概率0.4)

　　年凈收益為12萬元(概率0.3)

　　聯(lián)合概率=0.4×0.3=0.12

　　方案三:

　　租賃期3年

　　一次性付30萬元(概率0.4)

　　年凈收益為10萬元(概率0.2)

　　聯(lián)合概率=0.4×0.2=0.08

　　方案四:

　　租賃期5年

　　一次性付45萬元(概率0.6)

　　年凈收益為15萬元(概率0.5)

　　聯(lián)合概率=0.6×0.5=0.3

　　方案五:

　　租賃期5年

　　一次性付45萬元(概率0.6)

　　年凈收益為12萬元(概率0.3)

　　聯(lián)合概率=0.6×0.3=0.18

　　方案六:

　　租賃期5年

　　一次性付45萬元(概率0.6)

　　年凈收益為10萬元(概率0.2)

　　聯(lián)合概率=0.6×0.2=0.12

　　(2)計算凈現值不小于零的累計概率

　　凈現值不少于零的累計概率=0.2+0.3+0.18=0.68

　　答案解析：租賃期3年，一次性付30萬元

　　租賃期5年，一次性付45萬元

　　年凈收益為15萬元

　　年凈收益為12萬元

　　年凈收益為10萬元

　　【答案解析】