2014年房地產估價師《經營與管理》練習題:第九章

　　第九章　房地產金融與項目融資

　　一、單項選擇題

　　1、(　　)的資金融出方不承擔項目投資的風險，其所獲得的報酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和相關費用。

　　A、權益融資

　　B、債務融資

　　C、發(fā)行企業(yè)債券

　　D、吸收其他機構投資者資金

　　2、下列貸款中，不屬于房地產開發(fā)貸款的是(　　)。

　　A、土地購置貸款

　　B、土地儲備貸款

　　C、土地開發(fā)貸款

　　D、建設貸款

　　3、下列風險不屬于房地產開發(fā)貸款的風險的是(　　)。

　　A、政策風險

　　B、市場風險

　　C、變現(xiàn)風險

　　D、財務風險

　　4、以抵押貸款方式向土地儲備機構發(fā)放貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過(　　)年。

　　A、1

　　B、2

　　C、3

　　D、5

　　5、目前，中國個人住房抵押貸款期限最長不超過(　　)年。

　　A、10

　　B、15

　　C、20

　　D、30

　　6、參與繳納住房公積金、購買自住房屋的家庭(　　)。

　　A、僅可以申請政策性抵押貸款

　　B、僅可以申請商業(yè)性住房抵押貸款

　　C、既可申請政策性抵押貸款，又可以申請商業(yè)性住房抵押貸款

　　D、僅可以任意選擇申請政策性抵押貸款和商業(yè)性抵押貸款的一種

　　7、某房地產開發(fā)企業(yè)董事會要求融資不得稀釋股東控制權，可供選擇的融資方式是(　　)。(2011年真題)

　　A、發(fā)行可轉換債券

　　B、發(fā)行普通股股票

　　C、發(fā)行優(yōu)先股股票

　　D、發(fā)行公司債券

　　8、關于商用房地產抵押貸款，下列說法不正確的是(　　)。

　　A、貸款價值比率通常不超過50%

　　B、貸款期限最長不超過10年

　　C、貸款利率通常高于個人住房抵押貸款

　　D、僅對已經通過竣工驗收的商用房地產發(fā)放

　　9、銀行對個人發(fā)放住房抵押貸款時，如果對借款人資質審查不嚴或放松貸款條件，則會給銀行帶來(　　)。

　　A、操作風險

　　B、法律風險

　　C、信用風險

　　D、管理風險

　　10、關于房地產投資信托基金的特征，說法不正確的是(　　)。

　　A、流動性好

　　B、市場價值穩(wěn)定

　　C、現(xiàn)金回報較低

　　D、有效分散投資風險

　　11、抵押型REITs主要收入來源是(　　)。

　　A、房地產買賣收入

　　B、房地產的增值收入

　　C、房地產出租收入

　　D、抵押貸款的利息收入

　　12、國家對房地產開發(fā)項目資本金比例的要求是()。

　　A、15%

　　B、20%

　　C、35%

　　D、40%

　　13、開發(fā)商投入的建設資金(不含土地費用)達到或超過地上物預計總投資的(　　)以后，方可獲得政府房地產管理部門頒發(fā)的預售許可證。

　　A、20%

　　B、25%

　　C、30%

　　D、40%

　　14、在房地產開發(fā)項目建設過程中，如果不能如期取得政府的相關許可，則該房地產開發(fā)項目將面臨(　　)。(2011年真題)

　　A、政策風險

　　B、市場風險

　　C、財務風險

　　D、信用風險

　　15、進行融資方案分析時，屬于融資結構分析的是(　　)。

　　A、債務融資成本分析

　　B、資金占用費分析

　　C、資本金與債務資金的比例分析

　　D、擔保費分析

　　16、總的來說，項目應具有適當?shù)囊?guī)模，但單一項目的投資額不宜超過開發(fā)商各類項目全部投資額的(　　)。

　　A、10%

　　B、15%

　　C、20%

　　D、25%

　　17、(　　)是指借款人或第三人在不轉移財產占有權的情況下，將財產作為貸款的擔保。

　　A、保證

　　B、抵押

　　C、質押

　　D、雙方協(xié)議擔保

　　18、某開發(fā)企業(yè)申請貸款6000萬元，由其擁有的同等價值的商品房做抵押，該企業(yè)信用等級為AA級，貸款期限2年，投資項目為AA級，則該貸款綜合風險額為(　　)萬元。

　　A、1260

　　B、2520

　　C、1470

　　D、1050

　　19、某開發(fā)企業(yè)申請貸款6000萬元，由其擁有的同等價值的商品房做抵押，該企業(yè)信用等級為AA級，貸款期限2年，投資項目為AA級，則銀行(　　)。

　　A、不能貸款

　　B、可以貸款

　　C、處于可以貸款和不予貸款的臨界

　　D、無法判斷

　　20、以抵押貸款方式向土地儲備機構發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地(　　)的70%。(2011年真題)

　　A、評估價值

　　B、實際價值

　　C、投資價值

　　D、出讓金收入

　　21、為控制個人住房抵押貸款的風險，常用月房產支出與收入比來考核借款人的還款能力，計算月房產支出與收入比的公式是(　　)。(2011年真題)

　　A、本次貸款的月還款額/月均收入

　　B、(本次貸款的月還款額+其他債務月償還額)/月均收入

　　C、(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費)/月均收入

　　D、(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費十其他債務月償還額)/月均收入

　　二、多項選擇題

　　1、關于房地產權益融資的說法，正確的有(　　)。(2011年真題)

　　A、資金融入方需要還本付息

　　B、在私人市場和公開市場上，均可以進行權益融資

　　C、權益融資的資金供給方與房地產開發(fā)企業(yè)共同承擔投資風險

　　D、存款性金融機構一般不參與房地產權益融資

　　E、權益融資主要來源于個人投資者

　　2、銀行對房地產開發(fā)貸款實行風險管理采取的措施有(　　)。(2011年真題)

　　A、分期發(fā)放貸款，對其資金使用情況進行監(jiān)控

　　B、對房地產開發(fā)企業(yè)的銷售款進行監(jiān)控，防止銷售款挪作他用

　　C、要求申請貸款的房地產開發(fā)企業(yè)的資本金不低于開發(fā)項目總投資的30%

　　D、不向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款

　　E、密切關注開發(fā)情況，以確保房屋能在合理期限內交付使用

　　3、債務融資的資金融出方所獲得的報酬有(　　)。

　　A、項目投資形成的可分配利潤

　　B、協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息

　　C、協(xié)議中規(guī)定的有關費用

　　D、租售收益

　　E、股息

　　4、與房地產開發(fā)投資相關的銀行信貸融資，主要包括(　　)。

　　A、房地產開發(fā)貸款

　　B、土地儲備貸款

　　C、房地產抵押貸款

　　D、個人住房公積金貸款

　　E、在建工程抵押貸款

　　5、我國個人住房抵押貸款還本付息方式有(　　)。

　　A、按月等額還本付息

　　B、按季等額還本付息

　　C、按月遞增或遞減還本付息

　　D、期間按月付息期末還本

　　E、期間按固定還款常數(shù)還款期末一次結清等方式

　　6、商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產抵押貸款時，下列說法正確的有(　　)。

　　A、貸款價值比率通常不超過50%

　　B、貸款期限最長不超過10年

　　C、貸款期限最長不超過20年

　　D、貸款利率通常高于個人住房抵押貸款

　　E、僅對已經通過竣工驗收的商用房地產發(fā)放

　　7、個人住房貸款的風險，主要表現(xiàn)為(　　)。

　　A、政策風險

　　B、操作風險

　　C、信用風險

　　D、市場風險

　　E、管理風險和法律風險

　　8、在(　　)中，發(fā)行人仍持有抵押貸款組合，所發(fā)行的債券則屬于發(fā)行人的債務。

　　A、抵押貸款傳遞債券

　　B、抵押貸款支持債券

　　C、抵押貸款擔保債務

　　D、抵押貸款支持證券

　　E、抵押貸款直付債券

　　9、按投資業(yè)務不同，房地產投資信托可分為(　　)。

　　A、多重合伙型

　　B、權益型

　　C、抵押型

　　D、互換型

　　E、混合型

　　10、金融機構在融出資金時，要遵循(　　)原則。

　　A、流動性

　　B、安全性

　　C、償還性

　　D、盈利性

　　E、地域性

　　11、新設項目法人融資形式的特點有(　　)。

　　A、項目投資由新設項目法人籌集的資本金和債務資金構成

　　B、新設項目法人承擔相應的融資責任和風險

　　C、從項目投產后的經濟效益來考察償債能力

　　D、從既有法人的財務整體狀況來考察融資后的償債能力

　　E、擬建項目在既有法人資產和信用基礎上進行，并形成其增量資產

　　12、開發(fā)商對開發(fā)項目進行預售，其主要目的是(　　)。

　　A、降低或轉移投資風險

　　B、樹立公司良好形象

　　C、延長銷售期，加強公眾印象

　　D、籌措項目開發(fā)資金

　　E、搶占市場份額

　　13、在下列費用中，屬于債務融資成本的有(　　)。

　　A、承諾費

　　B、手續(xù)費

　　C、擔保費

　　D、利息

　　E、稅費

　　14、金融機構進行項目貸款審查時，要進行(　　)工作。

　　A、客戶評價

　　B、項目評估

　　C、擔保方式評價

　　D、貸款綜合評價

　　E、環(huán)境評價

　　15、在金融機構對房地產貸款項目進行審查時，下列屬于市場分析指標的有(　　)。

　　A、市場定位

　　B、資金落實情況

　　C、市場營銷能力

　　D、銷售利潤率

　　E、貸款償還期

　　16、房地產貸款擔保的形式有(　　)。

　　A、保證

　　B、保險

　　C、質押

　　D、抵押

　　E、信用

　　17、某筆房地產開發(fā)貸款的綜合風險度與(　　)直接相關。

　　A、貸款額

　　B、企業(yè)信用等級

　　C、自有資金數(shù)量

　　D、項目風險等級

　　E、貸款期限

　　三、判斷題

　　1、多重合伙REITs流行的原因是，一個非上市的房地產企業(yè)可以在不轉讓房地產的情況下用已有的房地產組成REITs，或者用房地產資產與REITs交換受益憑證(如股票)，從而套現(xiàn)資金，這樣可以避免支付因出售物業(yè)獲得資本收益的所得稅?！　?　　)

　　對

　　錯

　　2、金融機構在為房地產置業(yè)投資者發(fā)放抵押貸款前，規(guī)定權益投資比率的目的是為了控制信貸風險。(　　)(2011年真題)

　　對

　　錯

　　3、按照財政部和中國人民銀行的規(guī)定，土地儲備貸款應為擔保貸款，故政府的各類財政性資金可以用于土地儲備貸款的擔保。(　　)(2011年真題)

　　對

　　錯

　　4、一般來說，銀行金融機構提供的擔保風險最低，然后依次是省級非銀行金融機構、AAA級企業(yè)、AA級企業(yè)、AA級以下企業(yè)。　　(　　)

　　對

　　錯

　　5、房地產開發(fā)企業(yè)能否獲得其他金融機構提供的抵押貸款承諾，越來越成為金融機構向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放商用房地產開發(fā)貸款的重要條件之一。(　　)(2011年真題)

　　對

　　錯

　　6、多重合伙REITs指REITs不直接擁有房地產，而是通過一個經營合伙制企業(yè)控制房地產?！　?　　)

　　對

　　錯

　　7、債務融資成本中的資金占用費就是我們通常所說的利息?！　?　　)

　　對

　　錯

　　8、個人住房抵押貸款屬于購房者的消費性貸款，通常與開發(fā)商沒有直接的關系，但由于開發(fā)項目銷售或預售的情況，直接影響到開發(fā)商的還貸能力和需借貸資金的數(shù)量。(　　)

　　對

　　錯

　　9、貸款綜合評價的主要工作是計算貸款綜合風險額。(　　)

　　對

　　錯

　　10、當在建工程抵押價值包含土地使用權的價值時，該土地使用權必須是有償獲得，并領有《國有土地使用證》。(　　)

　　對

　　錯

　　11、融資風險分析通常需要分析的風險因素包括資金供應風險、利率風險和匯率風險。(　　)

　　對

　　錯

　　12、目前，我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的80%，貸款期限最長不超過40年。(　　)

　　對

　　錯

　　13、個人住房貸款業(yè)務信用風險僅指來源于購房人的信用風險。(　　)

　　對

　　錯

　　14、房地產項目融資的實質，是充分發(fā)揮房地產的投資功能，而非其財產功能，以達到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。(　　)

　　對

　　錯

　　15、REITs房地產投資信托基金采購物業(yè)的價格通常低于重置成本，如低價收購尚未完工但由于各種原因急于變現(xiàn)的物業(yè)，繼續(xù)加以運作，以此贏得更高收益。(　　)

　　對

　　錯

　　16、產生經營風險的主要因素包括經理人的投資和管理能力、外部經濟環(huán)境和投資項目的盈利能力等。(　　)

　　對

　　錯

　　17、我國城市土地收購儲備過程中的土地儲備貸款，應屬于擔保貸款。(　　)

　　對

　　錯

　　18、王某申請個人住房抵押貸款，貸款行對其還款能力進行了考核。王某家庭月均收入6000元，月還款額為2000元，月物業(yè)管理費支出300元，王某還需每月償付車貸500元，則王某還款能力符合要求。(　　)

　　對

　　錯

　　19、在抵押貸款支持債券和抵押貸款直付債券中，抵押貸款組合和所發(fā)行的債券同時出現(xiàn)于發(fā)行人的資產負債表中，這屬于資產負債表內證券化。(　　)

　　對

　　錯

　　20、REITs可在證券交易所進行交易或采取場外直接交易方式，具有較高的流動性。　　(　　)

　　對

　　錯

　　21、投資信托是房地產企業(yè)債務融資的主要資金來源。(　　)

　　對

　　錯

　　22、房地產企業(yè)可轉換債券是指上市公司依法發(fā)行、在一定期間內依據(jù)約定的條件可以轉換成股份的公司債券。(　　)

　　對

　　錯

　　23、從來源看，房地產權益資本主要來源于機構投資者。(　　)

　　對

　　錯

　　四、單項選擇題答案

　　1、【正確答案】B

　　【答案解析】債務融資的資金融出方不承擔項目投資的風險，其所獲得的報酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和相關費用。參考教材P287。

　　【該題針對“房地產項目融資”知識點進行考核】

　　2、【正確答案】B

　　【答案解析】房地產開發(fā)貸款的種類：土地購置貸款、土地開發(fā)貸款、建設貸款。參見教材P299。

　　【該題針對“房地產開發(fā)貸款”知識點進行考核】

　　3、【正確答案】C

　　【答案解析】房地產開發(fā)貸款的風險：政策風險、市場風險、經營風險、財務風險、完工風險、抵押物估價風險、貸款保證風險。參見教材P300―301。

　　【該題針對“房地產開發(fā)貸款”知識點進行考核】

　　4、【正確答案】B

　　【答案解析】參見教材P304，以抵押貸款方式向土地儲備機構發(fā)放貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。

　　【該題針對“銀行信貸融資”知識點進行考核】

　　5、【正確答案】D

　　【答案解析】目前，我國個人住房抵押貸款期限最長不超過30年。參見教材P307。

　　【該題針對“房地產抵押貸款”知識點進行考核】

　　6、【正確答案】C

　　【答案解析】政策性住房抵押貸款利率較低，通常只面向參與繳納住房公積金、購買自住房屋的家庭，且貸款額度有一定限制。當政策性抵押貸款不足以滿足借款人資金需求時，還可同事申請商業(yè)性住房抵押貸款，從而形成個人住房抵押貸款中的組合貸款。參考教材P307。

　　【該題針對“房地產抵押貸款”知識點進行考核】

　　7、【正確答案】D

　　【答案解析】債務融資不會稀釋股權。參見教材P287。

　　【該題針對“房地產資本市場”知識點進行考核】

　　8、【正確答案】A

　　【答案解析】國內商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產抵押貸款時，貸款價值比率通常不超過60%，貸款期限最長不超過10年。所以A選項不正確。參見教材P307。

　　【該題針對“房地產抵押貸款”知識點進行考核】

　　9、【正確答案】D

　　【答案解析】目前，銀行的個人住房貸款仍處于起步階段，還沒有經歷過房地產市場低谷的考驗，對個人住房貸款的決策管理尚缺乏成熟的經驗和有效的手段，容易形成管理和決策風險。如對借款人資質審查不嚴、手續(xù)不完整、放松貸款條件、向借款人發(fā)放了超過其支付能力的款項等等。參見教材P309。

　　【該題針對“銀行信貸融資”知識點進行考核】

　　10、【正確答案】C

　　【答案解析】房地產投資信托基金的特征：流動性好、市場價值穩(wěn)定、高現(xiàn)金回報、有效分散投資風險、抵御通貨膨脹。參見教材P314。

　　【該題針對“房地產投資信托基金”知識點進行考核】

　　11、【正確答案】D

　　【答案解析】抵押型REITs主要收入來源是抵押貸款的利息收入。參考教材P317。

　　【該題針對“房地產投資信托基金”知識點進行考核】

　　12、【正確答案】C

　　【答案解析】國家對房地產開發(fā)項目資本金比例的要求是35%。參見教材P325。

　　【該題針對“房地產項目融資”知識點進行考核】

　　13、【正確答案】B

　　【答案解析】一般規(guī)定，開發(fā)商投入的建設資金(不含土地費用)達到或超過地上物預計總投資的25%以后，方可獲得政府房地產管理部門頒發(fā)的預售許可證。參考教材P327。

　　【該題針對“房地產項目融資”知識點進行考核】

　　14、【正確答案】A

　　【答案解析】參見教材P300。

　　【該題針對“銀行信貸融資”知識點進行考核】

　　15、【正確答案】C

　　【答案解析】融資結構分析，主要分析項目融資方案中的資本金與債務資金比例、股本結構比例和債務結構比例，并分析其實現(xiàn)條件。參見教材P327。

　　【該題針對“房地產項目融資”知識點進行考核】

　　16、【正確答案】B

　　【答案解析】總的來說，項目應具有適當?shù)慕洕?guī)模，但單一項目的投資額不宜超過開發(fā)商各類項目全部投資額的15%。參考教材P330。

　　【該題針對“房地產項目融資”知識點進行考核】

　　17、【正確答案】B

　　【答案解析】抵押是指借款人或第三人在不轉移財產占有權的情況下，將財產作為貸款的擔保。參考教材P331。

　　【該題針對“房地產項目融資”知識點進行考核】

　　18、【正確答案】A

　　【答案解析】某筆貸款風險額=某筆貸款額×信用等級系數(shù)×貸款方式系數(shù)×期限系數(shù)×項目風險等級系數(shù)。企業(yè)的信用等級為AA級企業(yè)為50%，用商品房抵押的為50%，中長期貸款期限在1年以上不滿3年的為120%，項目風險等級為AA級的為70%，所以貸款風險額=6000×50%×50%×120%×70%=1260萬元。參考教材P331。

　　【該題針對“房地產項目融資”知識點進行考核】

　　19、【正確答案】A

　　【答案解析】同等價值的商品房做抵押不給于貸款。參見教材P331。

　　【該題針對“房地產項目融資”知識點進行考核】

　　20、【正確答案】A

　　【答案解析】以抵押貸款方式向土地儲備機構發(fā)放，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。參見教材P304。

　　【該題針對“銀行信貸融資”知識點進行考核】

　　21、【正確答案】C

　　【答案解析】參見教材P310。

　　【該題針對“銀行信貸融資”知識點進行考核】

　　五、多項選擇題答案

　　1、

　　【正確答案】BCD

　　【答案解析】A資金融入方無須支付利息，可用項目投資所獲得的可分配利潤分配股息。E權益融資主要來源于機構投資者。參見教材P284-285。

　　【該題針對“房地產資本市場”知識點進行考核】

　　2、

　　【正確答案】ABDE

　　【答案解析】C資本金不低于35%。參見教材P302。

　　【該題針對“銀行信貸融資”知識點進行考核】

　　3、

　　【正確答案】BC

　　【答案解析】債務融資的資金融出方不承擔項目投資的風險，其所獲得的報酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和有關費用。參見教材P287。

　　【該題針對“房地產資本市場”知識點進行考核】

　　4、【正確答案】ABC

　　【答案解析】與房地產開發(fā)投資相關的銀行信貸融資，主要包括房地產開發(fā)貸款、土地儲備貸款和房地產抵押貸款。參見教材P299。

　　【該題針對“銀行信貸融資”知識點進行考核】

　　5、

　　【正確答案】ACDE

　　【答案解析】我國個人住房抵押貸款還本付息方式，有按月等額還本付息、按月遞增還本付息、按月遞減還本付息、期間按月付息期末還本和期間按固定還款常數(shù)還款期末一次結清等方式。參見教材P306。

　　【該題針對“銀行信貸融資”知識點進行考核】

　　6、

　　【正確答案】BDE

　　【答案解析】貸款價值比率通常不超過60%，貸款期限最長不超過10年。所以AC選項不正確。參見教材P307。

　　【該題針對“銀行信貸融資”知識點進行考核】

　　7、

　　【正確答案】BCDE

　　【答案解析】個人住房貸款的風險主要表現(xiàn)為操作風險、信用風險、市場風險、管理風險和法律風險。參見教材P308。

　　【該題針對“銀行信貸融資”知識點進行考核】

　　8、

　　【正確答案】BE

　　【答案解析】在抵押貸款支持債券和抵押貸款直付債券中，發(fā)行人仍持有抵押貸款組合，所發(fā)行的債券則屬于發(fā)行人的債務。參見教材P312。

　　【該題針對“銀行信貸融資”知識點進行考核】

　　9、

　　【正確答案】BCE

　　【答案解析】按投資業(yè)務不同，房地產投資信托可分為權益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三種。參考教材P317。

　　【該題針對“房地產投資信托基金”知識點進行考核】

　　10、

　　【正確答案】ABD

　　【答案解析】金融機構在融出資金時，要遵循流動性、安全性和盈利性原則。參見教材P324。

　　【該題針對“房地產項目融資”知識點進行考核】

　　11、

　　【正確答案】ABC

　　【答案解析】新設項目法人融資形式的特點是：項目投資由新設項目法人籌集的資本金和債務資金構成;新設項目法人承擔相應的融資責任和風險;從項目投產后的經濟效益來考察償債能力。參見教材P324。

　　【該題針對“房地產項目融資”知識點進行考核】

　　12、

　　【正確答案】AD

　　【答案解析】由于房地產開發(fā)項目可以通過預售和預租在開發(fā)過程中獲得收入，而這部分收入又可以用作后續(xù)開發(fā)過程所需要的投資，所以大大減輕了房地產開發(fā)商為開發(fā)項目進行權益融資和債務融資的壓力。參考教材P326。

　　【該題針對“房地產項目融資”知識點進行考核】

　　13、

　　【正確答案】ABCD

　　【答案解析】債務融資成本包括資金籌措費(承諾費、手續(xù)費、擔保費、代理費等)和資金占用費(利息)。參見教材P327。

　　【該題針對“房地產項目融資”知識點進行考核】

　　14、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】金融機構進行項目貸款審查時，要進行客戶評價、項目評估、擔保方式評價和貸款綜合評價等四方面的工作。參加教材P328。

　　【該題針對“房地產項目融資”知識點進行考核】

　　15、

　　【正確答案】AC

　　【答案解析】市場分析指標包括市場定位、供需形勢分析、競爭形勢分析、市場營銷能力、認購或預售/預租能力。參考教材P328―329，表9―13。

　　【該題針對“房地產項目融資”知識點進行考核】

　　16、

　　【正確答案】ACD

　　【答案解析】房地產貸款擔保的形式有以下三種形式：保證、抵押、質押。參見教材P330。

　　【該題針對“房地產項目融資”知識點進行考核】

　　17、

　　【正確答案】BDE

　　【答案解析】某筆貸款的綜合風險度與信用等級系數(shù)、貸款方式系數(shù)、期限系數(shù)和項目等級系數(shù)直接相關。參見教材P331。

　　【該題針對“房地產項目融資”知識點進行考核】

　　六、判斷題答案

　　1、【正確答案】錯

　　【答案解析】傘型合伙REITs流行的原因是，一個非上市的房地產企業(yè)可以在不轉讓房地產的情況下用已有的房地產組成REITs，或者用房地產資產與REITs交換受益憑證(如股票)，從而套現(xiàn)資金，這樣可以避免支付因出售物業(yè)獲得資本收益的所得稅。參見教材P318。

　　【該題針對“房地產投資信托基金”知識點進行考核】

　　2、【正確答案】對

　　【答案解析】規(guī)定權益投資比率，即自有資金比例最低比率，就是為了控制風險。參見教材P301。

　　【該題針對“銀行信貸融資”知識點進行考核】

　　3、【正確答案】錯

　　【答案解析】實際上政府及事業(yè)單位不能作保證人，政府的擔保在法律上沒有效力。參見教材P304。

　　【該題針對“銀行信貸融資”知識點進行考核】

　　4、【正確答案】對

　　【答案解析】一般來說，銀行金融機構提供的擔保風險最低，然后依次是省級非銀行金融機構、AAA級企業(yè)、AA級企業(yè)、AA級以下企業(yè)。參見教材P331。

　　【該題針對“房地產項目融資”知識點進行考核】

　　5、【正確答案】對

　　【答案解析】參見教材P300。

　　【該題針對“銀行信貸融資”知識點進行考核】

　　6、【正確答案】錯

　　【答案解析】多重合伙REITs是REITs直接擁有房地產的同時，還通過經營合伙制企業(yè)的方式擁有部分房地產。而傘型合伙REITs指REITs不直接擁有房地產，而是通過一個經營合伙制企業(yè)控制房地產。參見教材P318。

　　【該題針對“房地產投資信托基金”知識點進行考核】

　　7、【正確答案】對

　　【答案解析】債務融資成本包括資金籌集費(承諾費、手續(xù)費、擔保費、代理費等)和資金占用費(利息)。參見教材P316。

　　【該題針對“房地產項目融資”知識點進行考核】

　　8、【正確答案】對

　　【答案解析】個人住房抵押貸款屬于購房者的消費性貸款，通常與開發(fā)商沒有直接的關系，但由于開發(fā)項目銷售或預售的情況，直接影響到開發(fā)商的還貸能力和需借貸資金的數(shù)量。參見教材P307。

　　【該題針對“銀行信貸融資”知識點進行考核】

　　9、【正確答案】錯

　　【答案解析】貸款綜合評價的主要工作是計算貸款綜合風險度。參考教材P331。

　　【該題針對“房地產項目融資”知識點進行考核】

　　10、【正確答案】對

　　【答案解析】當在建工程抵押價值包含土地使用權的價值時，該土地使用權必須是有償獲得，并領有《國有土地使用證》。參考教材P308。

　　【該題針對“銀行信貸融資”知識點進行考核】

　　11、【正確答案】對

　　【答案解析】融資風險分析通常需要分析的風險因素包括資金供應風險、利率風險和匯率風險。參考教材P328。

　　【該題針對“房地產項目融資”知識點進行考核】

　　12、【正確答案】錯

　　【答案解析】目前，我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的80%，貸款期限最長不超過30年。參見教材P307。

　　【該題針對“銀行信貸融資”知識點進行考核】

　　13、【正確答案】錯

　　【答案解析】個人住房貸款業(yè)務信用風險涉及開發(fā)商、購房人兩方面。參考教材P309。

　　【該題針對“銀行信貸融資”知識點進行考核】

　　14、【正確答案】錯

　　【答案解析】房地產項目融資的實質，是充分發(fā)揮房地產的財產功能，為房地產投資融通資金，以達到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。參考教材P323。

　　【該題針對“房地產項目融資”知識點進行考核】

　　15、【正確答案】對

　　【答案解析】REITs房地產投資信托基金采購物業(yè)的價格通常低于重置成本，如低價收購尚未完工但由于各種原因急于變現(xiàn)的物業(yè)，繼續(xù)加以運作，以此贏得更高收益。參考教材P314。

　　【該題針對“房地產投資信托基金”知識點進行考核】

　　16、【正確答案】對

　　【答案解析】產生經營風險的主要因素包括經理人的投資和管理能力、外部經濟環(huán)境和投資項目的盈利能力等。參考教材P322。

　　【該題針對“房地產投資信托基金”知識點進行考核】

　　17、【正確答案】對

　　【答案解析】按照國家財政部和人民銀行的規(guī)定，土地儲備貸款應為擔保貸款。參見教材P303。

　　【該題針對“銀行信貸融資”知識點進行考核】

　　18、【正確答案】對

　　【答案解析】房產支出與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費)/月均收入，所有債務與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務月償付額)/月均收入。規(guī)定將每筆住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下，月所有債務支出與收入比控制在55%以下。王某的房產支出與收入比= (2000+300)÷6000=38%<50%，此項符合要求，王某的所有債務與收入比=(2000+300+500)÷6000=47%& lt;55%，此項也符合要求，則王某還款能力符合要求。參見教材P310。

　　【該題針對“銀行信貸融資”知識點進行考核】

　　19、【正確答案】對

　　【答案解析】在抵押貸款支持債券和抵押貸款直付債券中，抵押貸款組合和所發(fā)行的債券同時出現(xiàn)于發(fā)行人的資產負債表中，這屬于資產負債表內證券化。參考教材P312。

　　【該題針對“銀行信貸融資”知識點進行考核】

　　20、【正確答案】對

　　【答案解析】REITs可以在證券交易所或場外進行交易，馬上變現(xiàn)，具有較高的流動性，僅次于現(xiàn)金。參見教材P314。

　　【該題針對“房地產投資信托基金”知識點進行考核】

　　21、【正確答案】錯

　　【答案解析】銀行信貸是房地產企業(yè)債務融資的主要資金來源。參見教材P289。

　　【該題針對“房地產資本市場”知識點進行考核】

　　22、【正確答案】對

　　【答案解析】可轉換債券是指上市公司依法發(fā)行、在一定期間內依據(jù)約定的條件可以轉換成股份的公司債券。參見教材P297。

　　【該題針對“公開資本市場融資”知識點進行考核】

　　23、【正確答案】對

　　【答案解析】從來源看，房地產權益資本主要來源于機構投資者。參見教材P285。

　　【該題針對“房地產資本市場”知識點進行考核】