2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》練習(xí)題:第二章

　　第二章　房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)運(yùn)行

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的主體要素是(　)。

　　A、交易當(dāng)事人

　　B、作為交易對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)

　　C、房地產(chǎn)交易需求

　　D、交易組織機(jī)構(gòu)

　　2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境中，(　)涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題。

　　A、國際環(huán)境

　　B、政治環(huán)境

　　C、經(jīng)濟(jì)環(huán)境

　　D、金融環(huán)境

　　3、由社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政治環(huán)境分別決定的社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素和政策因素，是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的(　)。

　　A、重要因素

　　B、特殊因素

　　C、一般因素

　　D、基本因素

　　4、基礎(chǔ)設(shè)施狀況，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境中的(　)。

　　A、微觀環(huán)境因素

　　B、宏觀環(huán)境因素

　　C、經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素

　　D、產(chǎn)業(yè)環(huán)境因素

　　5、(　)在房地產(chǎn)交易過程中提供估價(jià)服務(wù)，在房地產(chǎn)產(chǎn)品租售之前進(jìn)行估價(jià)，以確定其最可能實(shí)現(xiàn)的租金或者售價(jià)水平。

　　A、會(huì)計(jì)師

　　B、房地產(chǎn)估價(jià)師

　　C、資產(chǎn)評(píng)估師

　　D、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

　　6、房地產(chǎn)市場(chǎng)的(　)特征，給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷售控制能力，包括銷售時(shí)間控制、銷售數(shù)量控制和銷售價(jià)格控制等。

　　A、移動(dòng)

　　B、異質(zhì)

　　C、壟斷競(jìng)爭(zhēng)

　　D、買賣

　　7、投資者參與房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的不同目的和方式，分析不同投資目的或方式之間的比例關(guān)系及其動(dòng)態(tài)變化的是(　)。

　　A、供求結(jié)構(gòu)

　　B、投資結(jié)構(gòu)

　　C、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

　　D、區(qū)域結(jié)構(gòu)

　　8、下列選項(xiàng)中不屬于居住物業(yè)市場(chǎng)的是(　)。

　　A、普通住宅

　　B、別墅

　　C、休閑旅游設(shè)施

　　D、公寓市場(chǎng)

　　9、將存量房屋市場(chǎng)分為租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押等市場(chǎng)的劃分方式是(　)。

　　A、按照房地產(chǎn)的用途和等級(jí)劃分的

　　B、按照房地產(chǎn)的交易方式劃分的

　　C、按照地域范圍劃分的

　　D、按照房地產(chǎn)購買者目的劃分的

　　10、2011年末，某市住房總量為5000萬┫，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬┫,商品住房3750萬┫，同期住房空置量為750萬┫,其中經(jīng)濟(jì)適用住房空置量為50萬┫，商品住房空置量為450萬┫，則該市2011年末的商品住房空置率是(　)。

　　A、9%

　　B、12%

　　C、15%

　　D、20%

　　11、 2010年某市可供租售房屋面積3000萬┫，其中可供銷售的住宅面積為1800萬┫，可供出租的住宅面積為450萬┫;當(dāng)年銷售和出租的房屋總面積為 2750萬┫，其中銷售的住宅面積為1680萬┫，出租住宅面積為320萬┫。該市2010年住宅市場(chǎng)吸納率為(　)。

　　A、71.11%

　　B、88.89%

　　C、91.67%

　　D、93.33%

　　12、某銷售型住房市場(chǎng)年初的住房存量為120萬套，其中空置待售住房6萬套，本年新竣工住房15萬套，銷售住房12萬套，則吸納周期為(　)年。

　　A、0.50

　　B、1.25

　　C、1.75

　　D、3.64

　　13、某市2011年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是(　)。

　　A、半個(gè)月

　　B、2個(gè)月

　　C、半年

　　D、2年

　　14、房地產(chǎn)價(jià)格，通常用不同類型房屋的(　)表示。

　　A、中位數(shù)價(jià)格

　　B、銷售價(jià)格

　　C、抽樣價(jià)格

　　D、成交價(jià)格

　　15、反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)為(　)。

　　A、房地產(chǎn)平均價(jià)格

　　B、房地產(chǎn)中位數(shù)價(jià)格

　　C、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

　　D、房地產(chǎn)同質(zhì)價(jià)格

　　16、(　)是反映房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來市場(chǎng)預(yù)期的指標(biāo)。根據(jù)開發(fā)商對(duì)當(dāng)前銷售、未來6各月內(nèi)銷售量的預(yù)期以及開發(fā)商對(duì)潛在購買者數(shù)量的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。

　　A、住房市場(chǎng)指數(shù)

　　B、住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)

　　C、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

　　D、房地產(chǎn)眾數(shù)價(jià)格

　　17、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給壟斷性的原因不包括(　)。

　　A、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的廣泛性

　　B、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的異質(zhì)性

　　C、土地所有權(quán)的排他性

　　D、土地的有限性

　　18、解決房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱問題的主要途徑不包括(　)。

　　A、發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)等專業(yè)服務(wù)

　　B、政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的發(fā)布工作

　　C、加強(qiáng)開發(fā)商的管理體制

　　D、提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度

　　19、在我國土地公有制下，房地產(chǎn)權(quán)益通常是由一定期限的(　)組成。

　　A、土地使用權(quán)

　　B、土地所有權(quán)

　　C、房屋所有權(quán)

　　D、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)

　　20、如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價(jià)持續(xù)以大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會(huì)(　)。

　　A、減少

　　B、增加

　　C、不變

　　D、同步遞減

　　21、房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在資產(chǎn)市場(chǎng)和(　)這兩個(gè)層面。

　　A、信托市場(chǎng)

　　B、證券市場(chǎng)

　　C、資本市場(chǎng)

　　D、空間市場(chǎng)

　　22、房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中，在需求增長(zhǎng)率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長(zhǎng)率的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，空置率由(　)。

　　A、上升到下降

　　B、下降到上升

　　C、高于合理空置率到低于合理空置率

　　D、低于合理空置率到高于合理空置率

　　23、在房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)中，供給增長(zhǎng)速度高于需求增長(zhǎng)速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的(　)。

　　A、第一階段

　　B、第二階段

　　C、第三階段

　　D、第四階段

　　24、物業(yè)的市場(chǎng)流動(dòng)性在這個(gè)階段很低甚至不存在，存量房地產(chǎn)交易很少或有價(jià)無市，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期的(　)。

　　A、第一階段

　　B、第二階段

　　C、第三階段

　　D、第四階段

　　25、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期與投資周期關(guān)系的表述中，正確的是(　)。

　　A、自然周期與投資周期同步變化

　　B、投資周期在第一階段和第三階段滯后于自然周期

　　C、投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期

　　D、投資周期在第三階段和第四階段滯后于自然周期

　　26、下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、市場(chǎng)參與者的投機(jī)需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因

　　B、可以用市場(chǎng)價(jià)格背離實(shí)際價(jià)值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫

　　C、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地有限性和稀缺性

　　D、金融機(jī)構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會(huì)加劇房地產(chǎn)價(jià)格上漲和促使泡沫形成

　　27、產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的基礎(chǔ)是(　)。

　　A、土地稀缺

　　B、城市化進(jìn)程快

　　C、投機(jī)需求膨脹

　　D、過度放貸

　　28、當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入周期循環(huán)的波谷時(shí)，各國政府一般采用(　)的貨幣政策和財(cái)政政策抑制經(jīng)濟(jì)衰退。

　　A、緊縮

　　B、擴(kuò)張

　　C、提高利率

　　D、降低利率

　　29、政府的土地供應(yīng)計(jì)劃所確定的土地供給數(shù)量和結(jié)構(gòu)，會(huì)直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的(　)。

　　A、產(chǎn)品質(zhì)量

　　B、產(chǎn)品性價(jià)比

　　C、規(guī)模和結(jié)構(gòu)

　　D、產(chǎn)品檔次

　　30、(　)是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要對(duì)象。

　　A、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)

　　B、房地產(chǎn)價(jià)格

　　C、社會(huì)經(jīng)濟(jì)

　　D、住房業(yè)市場(chǎng)

　　31、(　)是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要對(duì)象。

　　A、貨幣政策

　　B、住房政策

　　C、房地產(chǎn)價(jià)格

　　D、土地供應(yīng)政策

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、關(guān)于房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，下列說法正確的是(　)。

　　A、傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)

　　B、房地產(chǎn)市場(chǎng)僅僅為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒?dòng)場(chǎng)所

　　C、房地產(chǎn)市場(chǎng)是由潛在的房地產(chǎn)買者和賣者構(gòu)成的

　　D、房地產(chǎn)市場(chǎng)由參與房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人、作為交易對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)以及交易制度、促進(jìn)交易的組織機(jī)構(gòu)等構(gòu)成。

　　E、房地產(chǎn)是一種特殊的商品，不可移動(dòng)性是其與勞動(dòng)力、資本及其他類型商品的最大區(qū)別

　　2、當(dāng)承包商僅作為營(yíng)造商時(shí)，其利潤(rùn)僅與(　)有關(guān)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少。

　　A、土地成本

　　B、建造成本

　　C、資金籌措

　　D、施工周期

　　E、市場(chǎng)營(yíng)銷

　　3、以下房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者中，屬于專業(yè)顧問的是(　)。

　　A、會(huì)計(jì)師

　　B、開發(fā)商

　　C、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

　　D、建筑師

　　E、工程師

　　4、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，除了要分析供求結(jié)構(gòu)，通常還應(yīng)分析(　)。

　　A、價(jià)格結(jié)構(gòu)

　　B、總量結(jié)構(gòu)

　　C、檔次結(jié)構(gòu)

　　D、投資結(jié)構(gòu)

　　E、租買結(jié)構(gòu)

　　5、北京市別墅銷售市場(chǎng)，是按房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的(　)標(biāo)準(zhǔn)劃分的。

　　A、按地域細(xì)分

　　B、按房地產(chǎn)用途細(xì)分

　　C、按增量存量細(xì)分

　　D、按交易形式細(xì)分

　　E、按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分

　　6、下列選項(xiàng)中屬于工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的是(　)。

　　A、寫字樓

　　B、零售商場(chǎng)或店鋪

　　C、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房

　　D、研究和發(fā)展用房

　　E、工業(yè)寫字樓

　　7、在下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的有(　)。

　　A、空置量

　　B、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

　　C、平均建設(shè)周期

　　D、吸納率

　　E、失業(yè)率

　　8、房屋施工面積包括(　)幾項(xiàng)。

　　A、本期完成施工的面積

　　B、本期新開工面積

　　C、取得施工許可證的面積

　　D、上期已經(jīng)停建本期恢復(fù)施工的面積

　　E、上期開始施工跨入本期繼續(xù)施工的面積

　　9、國內(nèi)生產(chǎn)總值有三種表現(xiàn)形態(tài)，即(　)。

　　A、價(jià)值形態(tài)

　　B、收入形態(tài)

　　C、產(chǎn)品形態(tài)

　　D、支出形態(tài)

　　E、生產(chǎn)形態(tài)

　　10、在下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)的有(　)。

　　A、空置量

　　B、住房市場(chǎng)指數(shù)

　　C、平均建設(shè)周期

　　D、房?jī)r(jià)租金比

　　E、失業(yè)率

　　11、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的特點(diǎn)主要有(　)。

　　A、具有競(jìng)爭(zhēng)的完全性和充分性

　　B、具有高度的適應(yīng)性

　　C、具有高度的壟斷性

　　D、市場(chǎng)供給具異質(zhì)性

　　E、市場(chǎng)供給在短期缺乏彈性

　　12、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性有(　)。

　　A、可以配置存量房地產(chǎn)資源和利益

　　B、市場(chǎng)交易的復(fù)雜性

　　C、市場(chǎng)供給的壟斷性

　　D、存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性

　　E、顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化

　　13、房地產(chǎn)價(jià)格迅速上升，產(chǎn)生的影響有(　)。

　　A、產(chǎn)生負(fù)外部性

　　B、產(chǎn)生正外部性

　　C、影響整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展

　　D、也會(huì)導(dǎo)致潛在金融風(fēng)險(xiǎn)增加甚至引發(fā)金融危機(jī)

　　E、會(huì)導(dǎo)致居民家庭住房支付能力下降，引發(fā)住房問題

　　14、在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，引起需求增加或減少的原因主要有(　)。

　　A、土地供給的變化

　　B、原用于其他方面資金的介入

　　C、未來預(yù)期收益變化

　　D、政府稅收政策的影響

　　E、獲得金融機(jī)構(gòu)融資的難易程度

　　15、房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著(　)層面。

　　A、空間市場(chǎng)

　　B、資產(chǎn)市場(chǎng)

　　C、新增量市場(chǎng)

　　D、存量房市場(chǎng)

　　E、高檔住宅市場(chǎng)

　　16、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的表述中，正確的有(　)。

　　A、房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生

　　B、在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點(diǎn)，空置率最高

　　C、房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點(diǎn)是長(zhǎng)期均衡價(jià)格

　　D、在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點(diǎn)，供給增長(zhǎng)率等于需求增長(zhǎng)率

　　E、在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價(jià)格(租金)和空置率通常是同向變動(dòng)的

　　17、根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的理論，商品房租金增長(zhǎng)率上升是處于自然周期的(　)。

　　A、第一階段

　　B、第二階段初期

　　C、第二階段后期

　　D、第三階段

　　E、第四階段

　　18、房地產(chǎn)泡沫的成因有(　)。

　　A、土地的稀缺性

　　B、投機(jī)需求膨脹

　　C、金融機(jī)構(gòu)過度放貸

　　D、開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差

　　E、開發(fā)商之間的博弈

　　19、國際上通行的衡量房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)有(　)幾種。

　　A、期內(nèi)可供租售量/歷史同期可供租售量

　　B、實(shí)際價(jià)格/理論價(jià)格

　　C、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)/居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

　　D、房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求

　　E、房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率

　　20、宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)的階段有(　)。

　　A、繁榮

　　B、衰退

　　C、蕭條

　　D、復(fù)蘇

　　E、重生

　　21、政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段包括(　)。

　　A、稅收政策

　　B、金融政策

　　C、加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理

　　D、誠信建設(shè)

　　E、土地供應(yīng)政策

　　三、判斷題

　　1、生產(chǎn)方式和工作方式的改變不會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　2、在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境中，城市發(fā)展政策屬于資源環(huán)境。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　3、房地產(chǎn)估價(jià)師主要是利用自己的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)買賣雙方達(dá)成交易，并在辦理交易手續(xù)的過程中提供專業(yè)服務(wù)。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　4、供給檔次與需求之間處于錯(cuò)位狀態(tài)，這屬于供求結(jié)構(gòu)失衡。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　5、按照增量存量的方式，房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)對(duì)應(yīng)的是二級(jí)房屋市場(chǎng)。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　6、房屋施工面積是指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。報(bào)告期竣工和報(bào)告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　7、平均建設(shè)周期是指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從開工到竣工交付使用所占用的時(shí)間長(zhǎng)度。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　8、房地產(chǎn)租金，指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的租金水平，通常用不同類型房屋租金的平均數(shù)表示。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　9、一般來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　10、市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性指在市場(chǎng)交易中，產(chǎn)品的賣方和買方對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量、性能等所擁有的信息是不相對(duì)稱的。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　11、我國房地產(chǎn)權(quán)益通常包括一定期限的土地所有權(quán)和永久的房屋所有權(quán)。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　12、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)上的需求者就是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上的供給者。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　13、房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲取投資收益。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　14、傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論認(rèn)為，在每一個(gè)運(yùn)行周期中，均經(jīng)過擴(kuò)張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復(fù)蘇和再次擴(kuò)張的過程。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　15、在房地產(chǎn)自然周期的上升階段，物業(yè)租金的增長(zhǎng)率是下滑的。 (　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　16、當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期處在谷底并開始向第一階段運(yùn)動(dòng)時(shí)，市場(chǎng)上的投資者將迅速增加。

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　17、如果房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生，就必然會(huì)引起房地產(chǎn)過度開發(fā);房地產(chǎn)過度開發(fā)是由房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的;反之亦然。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　18、各國普遍采取“對(duì)住房投資人減稅和對(duì)住房承租人補(bǔ)貼”的方式來解決住房保障。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　19、土地供應(yīng)政策的核心，是土地需求計(jì)劃。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　20、在我國，政府壟斷了國有土地使用權(quán)出讓的二級(jí)市場(chǎng)。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　21、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要組成部分是商品住房。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　22、房地產(chǎn)價(jià)格主要取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供求關(guān)系。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　答案部分

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 房地產(chǎn)市場(chǎng)由參與房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人、作為交易對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)以及交易制度、促進(jìn)交易的組織機(jī)構(gòu)等構(gòu)成。參見教材P29。

　　2、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境中，政治環(huán)境涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題。參見教材P30。

　　3、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 由社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政治環(huán)境分別決定的社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素和政策因素，是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本因素。參見教材P30。

　　4、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 基礎(chǔ)設(shè)施狀況，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境中的經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素。參見教材P30。

　　5、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 房地產(chǎn)估價(jià)師在房地產(chǎn)交易過程中提供估價(jià)服務(wù)，在房地產(chǎn)產(chǎn)品租售之前進(jìn)行估價(jià)，以確定其最可能實(shí)現(xiàn)的租金或者售價(jià)水平。參見教材P34。

　　6、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征，給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷售控制能力，包括銷售時(shí)間控制、銷售數(shù)量控制和銷售價(jià)格控制等。參見教材P35-36。

　　7、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 投資結(jié)構(gòu)：投資者參與房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的不同目的和方式，分析不同投資目的或方式之間的比例關(guān)系及其動(dòng)態(tài)變化。參見教材P36。

　　8、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 C選項(xiàng)屬于商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)。參見教材P37。

　　9、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 按《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式，在存量房地產(chǎn)市場(chǎng)，則存在租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)等子市場(chǎng)。參見教材P38。

　　10、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 商品住房空置率=商品住房空置量÷商品住房總量=450÷3750=12%，所以選B。參見教材P39。

　　11、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 吸納率=報(bào)告期內(nèi)吸納量/同期可供租售量=(1680+320)/(1800+450)。參見教材P41。

　　12、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 此題的關(guān)鍵是首先要明白可供租售量、吸納量和吸納周期的定義。吸納周期=可供租售量/吸納量=(6+15)/12=1.75(年)。參見教材P42。

　　13、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 吸納周期=1/吸納率。參見教材P42。

　　14、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 房地產(chǎn)價(jià)格，通常用不同類型房屋的中位數(shù)或平均數(shù)價(jià)格表示。參見教材P42。

　　15、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 價(jià)格指數(shù)的定義。參見教材P42。

　　16、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 住房市場(chǎng)指數(shù)是反映房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來市場(chǎng)預(yù)期的指標(biāo)。根據(jù)開發(fā)商對(duì)當(dāng)前銷售、未來6各月內(nèi)銷售量的預(yù)期以及開發(fā)商對(duì)潛在購買者數(shù)量的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。參見教材P43。

　　17、

　　【正確答案】 A 【答案解析】 供給的壟斷與需求無直接關(guān)系。參見教材P43。

　　18、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 解決房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱問題的主要途徑，就是發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)等專業(yè)服務(wù)，政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的發(fā)布工作，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度。參見教材P45。 19、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 在我國土地公有制下，房地產(chǎn)權(quán)益通常是由一定期限的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)組成。參見教材P45。 20、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化、售價(jià)太高，對(duì)出租住宅的需求就會(huì)增加。參見教材P46。

　　21、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在資產(chǎn)市場(chǎng)和空間市場(chǎng)這兩個(gè)層面。參見教材P47。

　　22、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 空置率是由下降到上升的一個(gè)拐點(diǎn)。參見教材P50。

　　23、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 參見教材P50、51。

　　24、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 物業(yè)的市場(chǎng)流動(dòng)性在這個(gè)階段很低甚至不存在，存量房地產(chǎn)交易很少或有價(jià)無市，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期的第四階段。參見教材P50、51。

　　25、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場(chǎng)自然周期的變化，在其他階段則超前于市場(chǎng)自然周期的變化。參見教材P52。

　　26、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 D金融機(jī)構(gòu)過度放貸是泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。參見教材P53。

　　27、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 土地稀缺是產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的基礎(chǔ)。參見教材P53。

　　28、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入周期循環(huán)的波谷時(shí)，各國政府一般采用擴(kuò)張性的貨幣政策和財(cái)政政策抑制經(jīng)濟(jì)衰退。參見教材P56。 29、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 政府的土地供應(yīng)計(jì)劃所確定的土地供給數(shù)量和結(jié)構(gòu)，會(huì)直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。參見教材P58。

　　30、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 房地產(chǎn)價(jià)格是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要對(duì)象。參見教材P59。 31、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 房地產(chǎn)價(jià)格是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要對(duì)象。參見教材P59。

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 DE

　　【答案解析】 參見教材P29。

　　2、

　　【正確答案】 BD

　　【答案解析】 當(dāng)承包商僅作為營(yíng)造商時(shí)，其利潤(rùn)僅與建造成本及施工周期有關(guān)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少。參見教材P34。

　　3、

　　【正確答案】 ACDE

　　【答案解析】 專業(yè)顧問包括：建筑師、工程師、會(huì)計(jì)師、造價(jià)工程師或經(jīng)濟(jì)師、房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、律師。參見教材P34。 4、

　　【正確答案】 BDE

　　【答案解析】 從宏觀上說，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)和租買結(jié)構(gòu)。參見教材P36。

　　5、

　　【正確答案】 ABD

　　【答案解析】 參見教材P37-38。 6、

　　【正確答案】 CDE

　　【答案解析】 AB屬于屬于商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)。參見教材P37。

　　7、

　　【正確答案】 BD

　　【答案解析】 A屬于供給指標(biāo)，C屬于供給指標(biāo)。參見教材P38-42。

　　8、

　　【正確答案】 ABDE

　　【答案解析】 參見教材P39。

　　9、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 國內(nèi)生產(chǎn)總值有三種表現(xiàn)形態(tài)，即價(jià)值形態(tài)、收入形態(tài)和產(chǎn)品形態(tài)。參見教材P40。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與指標(biāo)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　10、

　　【正確答案】 BD

　　【答案解析】 空置量、平均建設(shè)周期是供給指標(biāo);失業(yè)率是需求指標(biāo)。參見教材P39～43。

　　11、

　　【正確答案】 CDE

　　【答案解析】 參見教材P43。

　　12、

　　【正確答案】 BCD

　　【答案解析】 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性有：市場(chǎng)供給的壟斷性;市場(chǎng)需求的廣泛性和多樣性;市場(chǎng)交易的復(fù)雜性;房地產(chǎn)價(jià)格與區(qū)位密切相關(guān);存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性;市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性等。參見教材P43、44。

　　13、

　　【正確答案】 ACDE

　　【答案解析】 房地產(chǎn)價(jià)格迅速上升，會(huì)導(dǎo)致居民家庭住房支付能力下降，引發(fā)住房問題，也會(huì)導(dǎo)致潛在金融風(fēng)險(xiǎn)增加甚至引發(fā)金融危機(jī)，進(jìn)而影響整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，從而產(chǎn)生了負(fù)外部性。參見教材P44。 14、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】 引起需求增加或減少的原因主要有這樣幾個(gè)：未來預(yù)期收益變化、政府稅收政策的影響、收入水平變化或消費(fèi)品味變化、原用于其他方面資金的介入和土地供給的變化。參見教材P45。

　　15、

　　【正確答案】 AB

　　【答案解析】 房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)兩個(gè)層面。參見教材P47。

　　16、

　　【正確答案】 ABD

　　【答案解析】 C供求平衡點(diǎn)不是長(zhǎng)期均衡價(jià)格，而是長(zhǎng)期平均空置率;D轉(zhuǎn)折點(diǎn)處供給增長(zhǎng)等于需求增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)折點(diǎn)之前需求增長(zhǎng)大于供給增長(zhǎng),轉(zhuǎn)折點(diǎn)之后需求增長(zhǎng)小于供給增長(zhǎng);E租金和空置率非同向。參見教材P50-51。

　　17、

　　【正確答案】 BC

　　【答案解析】 注意，租金上升與租金增長(zhǎng)率上升是不同的，后者指上升速度加快。ADE租金增長(zhǎng)率在下降，到E時(shí)已為負(fù)。參見教材P50-51。

　　18、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 選項(xiàng)DE是房地產(chǎn)開發(fā)過度的原因。參見教材P53。 19、

　　【正確答案】 BCDE

　　【答案解析】 從房地產(chǎn)泡沫的成因入手，“實(shí)際價(jià)格/理論價(jià)格”、“房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率”、“房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)/居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)”、“房?jī)r(jià)收入比”、“個(gè)人住房抵押貸款增長(zhǎng)率/居民平均家庭收入增長(zhǎng)率”、“房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求”等指標(biāo)，都從某一個(gè)側(cè)面反映了房地產(chǎn)泡沫的程度。由于房地產(chǎn)泡沫問題的復(fù)雜性，很難用單一指標(biāo)來衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)上是否存在價(jià)格泡沫，因此國際上通常用綜合上述指標(biāo)構(gòu)造出的房地產(chǎn)泡沫指數(shù)，來反映房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格泡沫的程度。參見教材P55。

　　20、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】 經(jīng)濟(jì)周期的四個(gè)階段：繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇。參見教材P56。

　　21、

　　【正確答案】 ABE

　　【答案解析】 政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段包括：土地供應(yīng)政策;金融政策;住房政策了;城市規(guī)劃;地價(jià)政策;稅收政策;租金控制。參見教材P58-60。

　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 生產(chǎn)方式和工作方式的改變會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變。參見教材P31。

　　2、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 城市發(fā)展政策屬于法律制度環(huán)境。參見教材P31。

　　3、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人主要是利用自己的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)買賣雙方達(dá)成交易，并在辦理交易手續(xù)的過程中提供專業(yè)服務(wù)。參見教材P35。

　　4、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 供給檔次與需求之間處于錯(cuò)位狀態(tài)，這屬于供求結(jié)構(gòu)失衡。參見教材P36。

　　5、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 參見教材P37。 6、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 房屋施工面積是指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。報(bào)告期竣工和報(bào)告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中。參見教材P39。

　　7、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 平均建設(shè)周期是指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從開工到竣工交付使用所占用的時(shí)間長(zhǎng)度。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積。參見教材P39。

　　8、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 房地產(chǎn)租金，指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)或平均數(shù)租金表示。參見教材P42。

　　9、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 參見教材P43。

　　10、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性指在市場(chǎng)交易中，產(chǎn)品的賣方和買方對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量、性能等所擁有的信息是不相對(duì)稱的。參見教材P44。

　　11、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 我國房地產(chǎn)權(quán)益通常包括一定期限的土地使用權(quán)和永久的房屋所有權(quán)。參見教材P45。

　　12、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)上的需求者是使用房地產(chǎn)的家庭和企業(yè)，而資產(chǎn)市場(chǎng)的新增供給者一般是開發(fā)商。參見教材P47。

　　13、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲取投資收益。參見教材P48。

　　14、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論認(rèn)為，在每一個(gè)運(yùn)行周期中，均經(jīng)過擴(kuò)張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復(fù)蘇和再次擴(kuò)張的過程。參見教材P49。

　　15、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 在房地產(chǎn)自然周期的上升階段，物業(yè)租金的增長(zhǎng)率是先下滑后上升的。參見教材P50。

　　16、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 第一階段，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，沒有資本投入新項(xiàng)目，主要是進(jìn)行過剩供給的吸納。參見教材P51。 17、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 如果泡沫產(chǎn)生，必然會(huì)引起過度開發(fā)，但過度開發(fā)卻不一定是由泡沫引發(fā)的。也就是說其他因素也可能導(dǎo)致過度開發(fā)。參見教材P54、55。

　　18、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 各國普遍采取的對(duì)住房投資人減稅和對(duì)住房承租人補(bǔ)貼的方式。參見教材P56。

　　19、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 土地供應(yīng)政策的核心，是土地供應(yīng)計(jì)劃。參見教材P58。

　　20、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 在我國當(dāng)前的土地制度條件下，政府是唯一的土地供給者。參見教材P58。

　　21、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要組成部分是商品住房。參見教材P59。

　　22、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 房地產(chǎn)價(jià)格主要取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供求關(guān)系。參見教材P59。