2014年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》考點:房地產(chǎn)項目公司轉(zhuǎn)讓

　　目前，無論國家還是地方，對房地產(chǎn)項目公司均無系統(tǒng)或?qū)ｍ椧?guī)定，但實際上注冊登記的房地產(chǎn)項目公司在我國早已大量存在。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，投資者發(fā)現(xiàn)設(shè)立房地產(chǎn)項目公司可以合理地規(guī)避市場及法律上的諸多風(fēng)險，因此投資者每開發(fā)一個房地產(chǎn)項目即成立一個公司，各個房地產(chǎn)項目彼此互不影響。據(jù)此，本文所稱的“房地產(chǎn)項目公司”是指投資者專為開發(fā)特定的房地產(chǎn)項目而成立的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。房地產(chǎn)項目公司轉(zhuǎn)讓就是指投資者注冊成立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，然后將其持有的公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人。這種轉(zhuǎn)讓是以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓以達(dá)到房地產(chǎn)項目投資主體更替的目的。

　　從我國法律相關(guān)規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓具有審批手續(xù)過繁，耗時過久，交易成本過高等缺點。因此，在實踐操作中，投資者往往避開直接的房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓形式，而以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目公司股權(quán)的方式實現(xiàn)房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓，即投資者將其持有的目標(biāo)房地產(chǎn)項目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，從而由受讓方間接取得房地產(chǎn)項目。在公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式下，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的是房地產(chǎn)項目公司的股權(quán)而不是房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)項目權(quán)益作為房地產(chǎn)項目公司的資產(chǎn)隨公司投資主體變化而自然轉(zhuǎn)移，因此不需辦理房地產(chǎn)項目權(quán)屬變更登記等手續(xù)，從而可以高效、簡便、低成本地實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓。目前，我國法律對以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目并沒有禁止性規(guī)定，這種轉(zhuǎn)讓方式在實踐操作中被廣泛采用，但實踐中糾紛不斷，如何防范和控制房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓過程中的法律風(fēng)險不可小覷。在房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓中，法律風(fēng)險主要集中于目標(biāo)房地產(chǎn)項目公司股權(quán)受讓方，本文將結(jié)合我國《物權(quán)法》的最新規(guī)定，從維護股權(quán)受讓方的利益出發(fā)，對以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實現(xiàn)房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險及其控制提出建議。