2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn)講義19

　　三、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　商務(wù)房地產(chǎn)的估價(jià)可以選擇收益法、市場(chǎng)法、成本法等。

　　(一)收益法

　　由于商務(wù)辦公房地產(chǎn)通常采用出租經(jīng)營(yíng)，因此收益法是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一，其主要的工作是測(cè)算商務(wù)辦公房地產(chǎn)的凈收益和收益率。凈收益的測(cè)算與出租型商業(yè)房地產(chǎn)類似。收益率的確定應(yīng)區(qū)分不同類型、檔次的商務(wù)房地產(chǎn)，如甲級(jí)寫字樓的收益水平會(huì)高于乙級(jí)、丙級(jí)寫字樓。

　　(二)市場(chǎng)法

　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租也比較頻繁，因此較易獲得可比實(shí)例，所以市場(chǎng)法也是商務(wù)房地產(chǎn)估價(jià)的一種常用方法。市場(chǎng)法不僅用于商務(wù)辦公房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的測(cè)算，很多情況下用于租金的估算。

　　(三)成本法

　　在商務(wù)辦公房地產(chǎn)的抵押估價(jià)時(shí)，出于安全、保守的考慮也會(huì)用到成本法作為輔助估價(jià)，此外在建工程的評(píng)估往往應(yīng)用成本法。

　　(二)整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　在商務(wù)辦公房地產(chǎn)的實(shí)際評(píng)估中常碰見(jiàn)整層或幾層商務(wù)辦公房地產(chǎn)、單間或幾間商務(wù)辦公房地產(chǎn)、整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)的估價(jià)。對(duì)于單間或幾間商務(wù)辦公房地產(chǎn)的估價(jià)相對(duì)比較容易，可以直接利用市場(chǎng)法或收益法進(jìn)行測(cè)算;而對(duì)于整層、整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)的估價(jià)相對(duì)比較復(fù)雜，一方面是由于市場(chǎng)上整層、整幢轉(zhuǎn)讓及出租的商務(wù)辦公房地產(chǎn)市場(chǎng)交易實(shí)例比較少，另一方面是整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)功能的多樣性而表現(xiàn)出價(jià)值的差異性。在實(shí)際估價(jià)業(yè)務(wù)中，會(huì)涉及整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓、抵押、入股等而需要評(píng)估整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價(jià)格，下面主要就整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)的處理進(jìn)行分析。

　　1.單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)基本上只有辦公一種功能，沒(méi)有其他功能，對(duì)其估價(jià)主要可以采用市場(chǎng)法、收益法。由于市場(chǎng)上整幢轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的實(shí)例比較少，難以通過(guò)整幢轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。但由于單純型商務(wù)房地產(chǎn)只有辦公一種功能，每一層的價(jià)格差異比較小，層與層之間主要存在樓層價(jià)格差異，因此不管用那種方法，都可以先評(píng)估出某一層的價(jià)格，再確定層差修正系數(shù)，計(jì)算出所有樓層的價(jià)格。

　　2.商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)是既有辦公功能又有居住功能，通常是樓的一部分是辦公，樓的另一部分是住宿。因此對(duì)商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，首先應(yīng)區(qū)分不同的功能區(qū)及其面積大小，然后分別按辦公用房、居住用房進(jìn)行估價(jià)，辦公用房可以采用市場(chǎng)法、收益法，居住用房主要采用市場(chǎng)法。

　　此外對(duì)商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，應(yīng)考慮辦公功能與居住功能的相互干擾和影響問(wèn)題，在選擇交易實(shí)例時(shí)首先應(yīng)選擇同為商住型的商務(wù)辦公房地產(chǎn)，如果選擇其他類型的商務(wù)辦公房地產(chǎn)交易實(shí)例，應(yīng)考慮進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?/P>

　　3.綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)是以辦公為主，同時(shí)又有其他多種功能，如公寓、餐飲、商場(chǎng)、展示廳、娛樂(lè)廳等，但其中用作辦公部分的面積最多。綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)的建筑面積一般在3萬(wàn)┫以上，有些可達(dá)10萬(wàn)┫以上，如廣州的中信廣場(chǎng)，建筑面積達(dá)23萬(wàn)┫，而即將于2010年竣工的西塔，其建筑面積高達(dá) 41萬(wàn)┫.由于綜合型商務(wù)房地產(chǎn)的建筑體量大、功能多樣性的特點(diǎn)，因此對(duì)其估價(jià)就比較復(fù)雜，首先要區(qū)分不同的功能區(qū)，了解和確定各功能區(qū)的面積大小、經(jīng)營(yíng)方式、收益能力;根據(jù)不同功能區(qū)的收益性特點(diǎn)、實(shí)例收集的難易程度而選用不同的估價(jià)方法，主要采用市場(chǎng)法和收益法;最后將各功能區(qū)的價(jià)格進(jìn)行匯總得到整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價(jià)格。