2015年房地產估價師《案例分析》精選知識點2

更新時間：2014-11-07 10:43:25 來源：|0

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　　房地產估價師考試案例與分析知識點解析

　　房地產轉讓價格評估

　　1、法律依據(jù)

　　《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產轉讓管理規(guī)定》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關規(guī)定。

　　2、轉讓方式

　　買賣、贈與和其他方式。包括：

　　①以房地產作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產權屬發(fā)生變更的;

　　②一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金，合資、合作開發(fā)經營房地產，而使房地產權屬發(fā)生變更的;

　?、垡蚱髽I(yè)被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的;

　?、芤苑康禺a抵債的;

　?、莘伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他情形。

　　3、轉讓評估的特點

　?、購墓纼r時點上看，房地產轉讓估價多數(shù)是在轉讓前進行，估價時點則在估價作業(yè)日期之后。

　?、趶奈腥撕驮u估主體上講，委托人既可能是買方或賣方單獨委托，也可能是買賣雙方共同委托，是一種自愿行為。

　?、蹚墓纼r目的上看，只是為了了解、掌握房地產交易行情，其目的只是為了在進行房地產交易時有一個參考價格，帶有一定的咨詢性。估價人員只對估價信息和結論合乎估價技術規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負責，而對房地產轉讓定價決策不負直接責任。

　　4、宜采用的評估方法

　　宜市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產的轉讓價格評估應采用假設開發(fā)法。

　　5、以劃撥方式取得的土地使用權

　　轉讓房地產時，應當符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉讓價格評估應另外給出轉讓價格中所含的土地收益值，并應注意國家對土地收益的處理規(guī)定(土地出讓金按規(guī)定全額上交財政。相當于土地出讓金和價款和所得收益，已購公有住房產權屬行政機關的，全額上交財政;屬事業(yè)單位的，50%上交財政，50%返還事業(yè)單位;屬企業(yè)的，全額返還企業(yè)。)，同時在報告中予以說明。

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