2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》知識點總結(jié)10

　　2.1.4.7消費者或買家

　　消費者在房地產(chǎn)市場交易中的取向是“物有所值”，即用適當?shù)呢泿刨Y金，換取使用或擁有房地產(chǎn)的滿足感或效用。但如果說市場上的買家，則主要包括自用型購買者和投資型購買者兩種。購買能力是對自用型購買者的主要約束條件;而對投資型購買者來說，其擁有物業(yè)后所能獲取的預期收益的大小往往決定了其愿意支付的價格水平。

　　2.2.1房地產(chǎn)市場結(jié)構

　　從宏觀上說，房地產(chǎn)市場結(jié)構包括總量結(jié)構、區(qū)域結(jié)構、產(chǎn)品結(jié)構、供求結(jié)構和投資結(jié)構。要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡、結(jié)構基本合理、價格基本穩(wěn)定的市場目標，保持房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟及相關產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，必須準確把握房地產(chǎn)市場上的這些主要結(jié)構關系。

　　(1)總量結(jié)構：從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構關系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距。

　　(2)區(qū)域結(jié)構：分析在全國不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)市場發(fā)育情況的差異和特點，考查不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房價水平和政策措施的差異。

　　(3)產(chǎn)品結(jié)構：從經(jīng)濟發(fā)展階段出發(fā)，考查房地產(chǎn)市場中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間的投資比例關系，分析其產(chǎn)品結(jié)構布局的合理程度。

　　(4)供求結(jié)構：針對某一物業(yè)類型，分析其市場內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關系;并從市場發(fā)展的實際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯位的狀態(tài)。

　　(5)投資結(jié)構：根據(jù)投資者參與市場的不同投資目的和投資方式，具體分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動態(tài)協(xié)調(diào)關系。

　　2.2.2房地產(chǎn)市場細分

　　從識別和把握房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境的角度出發(fā)，我們可以按照地域范圍、房地產(chǎn)類型、增量存量、交易形式等標準，對房地產(chǎn)市場進行細分。

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