2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精選考點(diǎn)8

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　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法的概念

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法又稱(chēng)開(kāi)發(fā)法、預(yù)期開(kāi)發(fā)法、剩余法，是將預(yù)測(cè)的估價(jià)對(duì)象未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，減去未來(lái)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，其基本理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價(jià)格為已知，需要求取的是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格;假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格已事先通過(guò)預(yù)測(cè)得到，需要求取的是土地價(jià)格。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法更深的理論依據(jù)，類(lèi)似于地租原理(可詳見(jiàn)本書(shū)第9章第5節(jié)“地租理論和地租量的計(jì)算”)。只不過(guò)地租是每年的租金剩余，假設(shè)開(kāi)發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的對(duì)象和條件

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，如待開(kāi)發(fā)的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目)、可裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇)，以下統(tǒng)稱(chēng)為“待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)”。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的條件：

　?、?要有一個(gè)明朗、開(kāi)放及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策;②要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī);③要有一個(gè)完整、公開(kāi)及透明度高的房地產(chǎn)資料庫(kù);④要有一個(gè)穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和交易的稅費(fèi)清單;⑤要有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開(kāi)及穩(wěn)定的土地供給(出讓)計(jì)劃。如果這些條件不具備，在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)會(huì)使本來(lái)就難以預(yù)測(cè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀方面，摻人了許多人為的主觀影響因素，使未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變得更加不可捉摸，從而對(duì)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開(kāi)發(fā)成本和稅費(fèi)等的預(yù)測(cè)也會(huì)更加困難。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法的操作步驟

　　運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般分為下列6個(gè)步驟進(jìn)行：①調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況;②選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式;③估計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期;④預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;⑤測(cè)算開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi);⑥進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。