2015房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》訓(xùn)練題4

　　1.在房地產(chǎn)估價中，如果估價目的不同，則()。(2003年試題)

　　A.估價的依據(jù)有可能不同

　　B.估價的方法有可能不同

　　C.估價對象的范圍有可能不同

　　D.不影響估價結(jié)果的公正性

　　E.不影響估價報告的用途

　　【答案】ABC

　　2.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的理由有( )。(2001年試題)

　　A.房地產(chǎn)具有獨一無二性

　　B.政府部門要求估價

　　C.房地產(chǎn)的價值量較大

　　D.估價人員要求估價

　　【答案】AC

　　【解析】當(dāng)一種資產(chǎn)同時具有獨一無二和價值量大兩個特性，才真正需要專業(yè)估價。這是反復(fù)考察的一個內(nèi)容，2005年又出此題。

　　3.某宗房地產(chǎn)2000年1月15日的價格為900美元、m2，匯率為1美元=8.26元人民幣。該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格月均上漲0.3%，則其2000年10月15日的價格為()元人民幣、m2。2000年10月15日的匯率假定為1美元=8.29元人民幣。

　　A.7665

　　B.7262

　　C.7637

　　D.7412

　　答案C

　　4.某宗房地產(chǎn)土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時，有待拆除重建，估價拆遷費用每平方米建筑面積300元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額為( )元。

　　A.62500

　　B.62000

　　C.61000

　　D.61500

　　答案A

　　5.對于單純增加容積率的補地價來說，其補地價的數(shù)額理論上可以用下列公式計算：補地價(單價)=[(增加后的容積率-原容積率)/( )]×原容積率下的土地單價。

　　A.建筑面積

　　B.原容積率

　　C.土地總面積

　　D.增加后的容積率

　　答案B

　　6.某宗地面積為5000m2，現(xiàn)狀容積率為0.8，土地市場價值為4000元/m2，擬進行改造，推準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為5.0，樓面地價為1500元/m2，則理論上應(yīng)補交地價( )萬元。

　　A.1250

　　B.1750

　　C.2050

　　D.2150

　　答案B

　　7.承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200m2，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2?，F(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元/m2。若折現(xiàn)率為8%，則承租人甲當(dāng)前的權(quán)益價值為( )萬元。

　　A.6.19

　　B.6.42

　　C.7.20

　　D.9.58

　　答案A

　　8.一般來說，認知定價法所確定的價格()價值定價法所確定的價格。

　　A.高于

　　B.低于

　　C.等于

　　D.高于等于

　　【答案】A

　　【解析】認知價值定價法是房地產(chǎn)商根據(jù)購買者對物業(yè)的認知價值來制定價格的一種方法。價值定價法確定的價格即“物美價廉”。

　　9.進度計劃管理通常采用橫道圖和( )

　　A.資金流動計劃圖

　　B.網(wǎng)絡(luò)圖

　　C.直方圖

　　D.控制圖

　　【答案】B

　　【解析】進度計劃的制定有兩種方法，一種是應(yīng)用傳統(tǒng)的水平進度計劃(橫道圖法)，另一種是網(wǎng)絡(luò)計劃(網(wǎng)絡(luò)圖法)。

　　10.工程成本控制的主要對象是主要費用的( )

　　A.變動費用

　　B.固定費用

　　C.材料費用

　　D.人工費用

　　【答案】A

　　【解析】成本控制的主要對象是主要費用中的變動費用。

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　　11.根據(jù)各地房地產(chǎn)收益水平，同類型的物業(yè)都存在一個適當(dāng)租金售價比例，一般情況下，住宅的售價大約相當(dāng)于()的租金。

　　A.50個月

　　B.100個月

　　C.10個月

　　D.10年

　　【答案】B

　　【解析】一般情況下大約為100個月的租金，如果售價過高，那么對出租住宅的需求就會增加。

　　12.需求增長比供給增長快空置率繼續(xù)下降，租金增長率上漲，這種狀況發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的( )

　　A.第一階段

　　B.第二階段

　　C.第三階段

　　D.第四階段

　　【答案】B

　　【解析】第二階段市場供給吃緊，租金會迅速上漲。而第三階段供求已出轉(zhuǎn)折。

　　13.按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)抵押。這是依( )劃分的。

　　A.房地產(chǎn)交易方式

　　B.房地產(chǎn)交易順序

　　C.購買房地產(chǎn)目的

　　D.房地產(chǎn)類型

　　【答案】A

　　【解析】這是根據(jù)交易方式劃分的。

　　14.房地產(chǎn)的( )，這決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場

　　A.位置固定性

　　B.各異性

　　C.不可移動性

　　D.適應(yīng)性

　　【答案】AC

　　【解析】房地產(chǎn)的不可移動性，表明其受地區(qū)性需求的依賴程度很大，這決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，位置固定性也叫不可移動性。

　　15.影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要社會經(jīng)濟力量包括：

　　A.金融業(yè)的發(fā)展。

　　B.信息、通訊技術(shù)水平的提高。

　　C.生產(chǎn)方式和工作方式。

　　D.自然環(huán)境的變化。

　　【答案】ABCD

　　【解析】還包括自然環(huán)境的變化和政治制度的變遷兩項。

　　16.政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括

　　A.土地供應(yīng)計劃

　　B.地價的杠桿作用

　　C.誠信建設(shè)

　　D.稅收政策

　　【答案】ABD

　　【解析】宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括土地供應(yīng)計劃、價格、稅收政策等。但不包括誠信建設(shè)。

　　17.分析市場趨勢，通常包括三個步驟()

　　A.宏觀環(huán)境預(yù)測

　　B.行業(yè)預(yù)測

　　C.企業(yè)的銷售預(yù)測

　　D.產(chǎn)品預(yù)測

　　【答案】ABC

　　【解析】分析市場趨勢，通常包括三個步驟。首先是宏觀環(huán)境預(yù)測;然后是行業(yè)預(yù)測;最后是企業(yè)的銷售預(yù)測。

　　18.下列列關(guān)于細分市場和彌隙市場描述正確的是( )

　　A.細分市場通常能夠吸引好幾位競爭對手

　　B.彌隙市場通常能夠吸引好幾位競爭對手

　　C.細分市場只能吸引一個或少數(shù)幾個競爭者

　　D.彌隙市場只能吸引一個或少數(shù)幾個競爭者

　　【答案】AD

　　【解析】要清楚細分市場與彌隙市場的區(qū)別。

　　19.按照消費者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進行劃分，市場細分會出現(xiàn)( )的模式。

　　A.同質(zhì)偏好

　　B.同形偏好

　　C.集群偏好

　　D.分散偏好

　　【答案】ACD

　　【解析】三種模式：同質(zhì)偏好、分散偏好、集群偏好。

　　20.一種產(chǎn)品差別值得開發(fā)的前提條件是滿足下列( )

　　A.優(yōu)越性

　　B.固定性

　　C.可支付性

　　D.獨特性

　　【答案】ACD

　　【解析】還有重要性、盈利性、先發(fā)制人、溝通性。