2015年房地產估價師《經營與管理》考點房地產市場細分方式

　　【摘要】為了幫助考生全面復習2015年房地產估價師《經營與管理》考試課程，系統(tǒng)掌握房地產估價師《經營與管理》考試教材的相關重點，環(huán)球網校編輯整理了"2015年房地產估價師《經營與管理》考點房地產市場細分方式"，主要闡述了房地產市場細分方式的知識點，供大家參考，祝學習愉快!

　　房地產市場細分方式

　　房地產市場細分依據：地域范圍、房地產類型、增量存量、交易形式等標準。

　　按地域細分：是房地產市場劃分的主要方式。最常見的是按城市劃分，還可按照城市內的某一個具體區(qū)域劃分，還可按省或自治區(qū)所轄的地域劃分。市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對房地產投資者的實際意義也就越小。

　　按房地產用途細分：居住物業(yè)市場(含普通住宅、別墅、公寓市場等)、商業(yè)物業(yè)市場(寫字樓、零售商場或店鋪、休閑旅游設施、酒店市場等)、工業(yè)物業(yè)市場(標準工業(yè)廠房、高新技術產業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉儲用房等市場)、特殊物業(yè)市場、土地市場等。

　　按存量增量細分：一級市場(出讓市場)、二級市場(土地轉讓、新建商品房租售市場)、三級市場(存量房地產交易市場)。更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場(增量市場)和二級房屋市場(存量市場)。房地產增量和存量市場之間是一種互動關系，存量市場的活躍，利于存量房地產資源的有效配置，房地產市場中存在的“過濾”現(xiàn)象，能促進增量市場的發(fā)展。

　　按交易形式細分：房地產交易包括房地產買賣、房地產租賃和房地產抵押。依不同房地產交易形式對市場進行劃分，土地的交易包括土地買賣、租賃和抵押等子市場，土地交易實質是土地使用權的交易;新建成的房地產產品交易，存在著銷售(含預售)、租賃(含預租)和抵押等子市場;存量房屋的交易，存在著租賃、轉讓、抵押、保險等子市場。

　　按目標市場細分。從營銷角度出發(fā)，可將房地產市場按照市場營銷過程中的目標市場，來細分房地產市場。可將某種物業(yè)類型按其建造標準或價格水平，細分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場;也可以按照目標市場的群體特征進行細分。

　　上述的五種劃分方法是相互獨立的，不同的市場參與者通常關注不同的子市場。根據研究或投資決策的需要，可以將五種劃分方式疊加在一起，得到更細的子市場。