2016年房地產(chǎn)估價師《案例分析》常見錯誤估價方法運(yùn)用錯誤

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　　【摘要】2016年房地產(chǎn)估價師考試預(yù)計(jì)為10月15日-16日，為幫助考生更好的參加房地產(chǎn)估價師《案例分析》考試，環(huán)球網(wǎng)校小編為您搜集整理了"2016年房地產(chǎn)估價師《案例分析》常見錯誤估價方法運(yùn)用錯誤"，本文系統(tǒng)闡述了估價方法運(yùn)用錯誤的知識點(diǎn)，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

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　　(8)可比實(shí)例交易成交日期與估價時點(diǎn)不接近：一般情況下，選取的可比實(shí)例不能超過一年。

　　3.可比價格基礎(chǔ)錯誤

　　(1)樓面地價與單位地價混淆;

　　(2)幣種換算錯誤;

　　(3)建筑面積、使用面積、出租面積等混淆。

　　4.各項(xiàng)目修正錯誤

　　(1)修正項(xiàng)目錯誤(應(yīng)為“交易情況”、“交易日期(市場狀況)”和“房地產(chǎn)狀況”三項(xiàng)或“交易情況”、“交易日期(市場狀況)”、“區(qū)域因素”和“個別因素”四項(xiàng));或者沒有進(jìn)行修正，如案例A缺少朝向修正，案例B缺少景觀修正。

　　(2)修正方向錯誤。一是修正項(xiàng)目的分子、分母顛倒(“交易日期(市場狀況)”為分子修正，其他項(xiàng)目為分母修正);二是修正項(xiàng)目調(diào)增或調(diào)減的方向調(diào)整錯誤;

　　對于這一點(diǎn)，考生需要根據(jù)具體情況區(qū)分以哪個為基準(zhǔn)，靈活處理。

　　(3)可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況的修正未采取交易當(dāng)時的狀況;

　　(4)交易日期(市場狀況)修正時，修正基數(shù)沒有采取交易當(dāng)時的價格水平;

　　(5)交易日期修正環(huán)比和定基指數(shù)的運(yùn)用錯誤;

　　(6)房地產(chǎn)狀況修正幅度過大：單項(xiàng)修正超過了20%，綜合修正超過了30%。(估價規(guī)范不允許)

　　(7)計(jì)算可能出現(xiàn)錯誤。

　　5.加權(quán)綜合確定估價結(jié)果錯誤

　　(1)交易日期、交易情況接近估價時點(diǎn)的價格計(jì)算結(jié)果權(quán)數(shù)應(yīng)大，否則存在錯誤。

　　(2)區(qū)域因素、個別因素較差的價格計(jì)算結(jié)果權(quán)數(shù)應(yīng)小，否則存在錯誤。

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　　(二)收益法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯誤

　　1.確定年凈收益可能存在的錯誤

　　(1)出租型房地產(chǎn)

　　1)收入應(yīng)說明是否包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。否則，存在錯誤。

　　2)扣除項(xiàng)目及出租經(jīng)營支出項(xiàng)目應(yīng)符合規(guī)定，不要漏項(xiàng)或多項(xiàng)：

　　①出租經(jīng)營支出項(xiàng)目不包含所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費(fèi)、土地?cái)備N費(fèi)、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用等，即純收益中包含以上各項(xiàng)。否則，存在錯誤。

　　如收益還原法中運(yùn)營費(fèi)用中不應(yīng)加入所得稅。

　?、诒仨毧鄢Ｉa(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用和其他資產(chǎn)產(chǎn)生的收益，租賃收入一般要扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)、房產(chǎn)稅和租賃費(fèi)用和租賃稅費(fèi)。管理費(fèi)、保險費(fèi)等的費(fèi)率取值要有依據(jù)。否則，存在錯誤。

　　如收益還原法中運(yùn)營費(fèi)用中不為考慮房產(chǎn)稅。

　　3)應(yīng)考慮租賃合同的約定(合同有效期內(nèi)采用約定租金，之后采用客觀租金)。否則，存在錯誤

　　4)不采用實(shí)際收益，而應(yīng)采取客觀收益。否則，存在錯誤。

　　5)沒有考慮出租率或入住率或滿客率。押金收入、車庫同樣要考慮出租率的影響

　　6)計(jì)算毛收入時，套用的天數(shù)或面積錯誤。

　　7)收益中沒有包括有形收益、無形收益。

　　8)租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為具體數(shù)字，而非一個大約的范圍。應(yīng)說明是預(yù)測值

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　　9)未考慮未來收益的變化。

　　(2)自營型房地產(chǎn)

　　1)扣除項(xiàng)目一定要全面。

　　①經(jīng)營型凈收益=商品銷售收入—商品銷售成本—經(jīng)營費(fèi)用—

　　商品銷售稅金及附加—管理費(fèi)用—財(cái)務(wù)費(fèi)用—商業(yè)利潤

　?、谏a(chǎn)型凈收益=銷售收入—生產(chǎn)成本—產(chǎn)品銷售費(fèi)用—

　　產(chǎn)品銷售稅金及附加—管理費(fèi)用—財(cái)務(wù)費(fèi)用—廠商利潤

　　2)注意收益的客觀性。

　　3)扣除設(shè)備帶來的收益。

　　4)考慮扣掉不屬房地產(chǎn)帶來的收益。加油站等帶來的超額利潤

　　5)注意重復(fù)計(jì)算(企業(yè)自營房屋;酒店配電房、大堂等易重復(fù)計(jì)算)。大堂為整個酒店服務(wù)，不能單獨(dú)計(jì)算，床位、餐飲已包含大堂;配電室為整個酒店服務(wù)，不能單獨(dú)計(jì)算價格。

　　2.報酬率選用可能存在的錯誤

　　(1)報酬率選用的方法不正確。

　　(2)報酬率的確定不具有客觀性。依據(jù)不充分、不合理

　　(3)未說明報酬率的來源，安全利率的選取沒有必要的說明。

　　(4)采用了非本類房地產(chǎn)的報酬率。住宅的不可用寫字樓的報酬率

　　(5)不同收益類型的房地產(chǎn)采用同一報酬率。

　　(6)把物價指數(shù)、通貨膨脹率、所得稅率等作為確定報酬率的參數(shù)或依據(jù)。這些都不可以作為依據(jù)。如報酬率確定不當(dāng)，用一年期存款利率。

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　　3.有效收益期限的確定的錯誤

　　(1)沒有特殊說明就直接將房屋的耐用年限、土地使用期限作為收益年限;考慮已使用年限

　　(2)帶租約的收益房地產(chǎn)，未考慮租約期與非租約期的區(qū)別;

　　(3)將房地產(chǎn)的建設(shè)期作為收益年限;建設(shè)期沒有收益

　　(4)確定有效收益年限理由不充分;

　　(5)估價報告前后收益期限單位不相同;

　　(6)收益年限超過土地使用權(quán)法定使用年限或剩余使用年限。

　　4.公式選取不當(dāng)、增減量(率)確定無依據(jù)的錯誤

　　(1)選用了無限年計(jì)算公式(一般選有限年計(jì)算公式，只有一種情況除外);

　　(2)未說明未來收益不變化而選取了未來收益不變化計(jì)算公式;

　　(3)未說明未來收益如何變化而選取了未來收益發(fā)生變化的計(jì)算公式;

　　(4)純計(jì)算錯誤。

　　(三)成本法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯誤

　　(1)沒有選擇估價時點(diǎn)的客觀成本;采用了實(shí)際成本

　　(2)房地產(chǎn)價格構(gòu)成項(xiàng)目不全面(成本構(gòu)成項(xiàng)目有7大項(xiàng)：①土地取得費(fèi)用;②開發(fā)成本;③管理費(fèi)用;④銷售費(fèi)用;⑤投資利息;⑥銷售稅費(fèi);⑦開發(fā)利潤。要注意：不同類型的房地產(chǎn)成本構(gòu)成，如商品房價格構(gòu)成、農(nóng)地征用價格構(gòu)成、拆遷房屋價格構(gòu)成、劃撥土地使用權(quán)價格構(gòu)成、出讓土地使用權(quán)價格構(gòu)成等);

　　(3)銷售稅費(fèi)的計(jì)算基數(shù)和稅率的采用可能出現(xiàn)錯誤(銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入不是成本，各稅種計(jì)稅方式必須明確，稅費(fèi)通常為“兩稅一費(fèi)”，不包括所得稅和土地增值稅等);

　　(4)投資利息計(jì)算錯誤，主要包括：①計(jì)息項(xiàng)目有4項(xiàng)，即土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本和管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用，不能缺項(xiàng)也不能多項(xiàng)，否則就存在錯誤(如銷售稅費(fèi)計(jì)算利息);②計(jì)息期確定錯誤;③利率確定錯誤。

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　　(5)開發(fā)利潤計(jì)算錯誤，主要包括：①利潤率缺乏依據(jù);②利潤率與利潤計(jì)算基數(shù)不對應(yīng)(正確的對應(yīng)關(guān)系是：

　　“直接成本利潤率”對應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“土地取得成本+開發(fā)成本”

　　“投資利潤率”對應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“土地取得成本十開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用”

　　“成本利潤率”對應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息”

　　“銷售利潤率”對應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值”;

　　(6)如果地價采用“基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法”時，基準(zhǔn)地價公布之日與估價時點(diǎn)有“時差”，而未進(jìn)行“時差”對價格影響的修正;

　　(7)重置價格公布之日與估價時點(diǎn)有時差，而未進(jìn)行“時差”對價格影響的修正;

　　(8)建筑物折舊的計(jì)算公式、項(xiàng)目、耐用年限等可能出現(xiàn)的錯誤;

　　(9)計(jì)算建筑物折舊時未考慮經(jīng)濟(jì)折舊和功能折舊或計(jì)算存在錯誤;

　　(10)分宗轉(zhuǎn)讓土地要考慮可轉(zhuǎn)讓土地面積的比例;

　　(11)對有償出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格的評估，當(dāng)估價對象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定最高出讓年限時，沒有對結(jié)果進(jìn)行年期修正;

　　(12)若市場狀況不穩(wěn)定，未對市場狀況對價格影響進(jìn)行修正;

　　(13)殘值率與《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中的規(guī)定不一致(正確的是：①鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為0;②磚混結(jié)構(gòu)一等為2%;③磚混結(jié)構(gòu)二等為2%;④磚木結(jié)構(gòu)一等為6%;⑤磚木結(jié)構(gòu)二等為4%;⑥磚木結(jié)構(gòu)三等為3%;⑦簡易結(jié)構(gòu)為0);

　　(14)成新率的確定缺少依據(jù)或《房地產(chǎn)估價規(guī)范》不一致或計(jì)算錯誤(正確的是：①完好房為八、九、十成新;②基本完好房為六、七成新;③一般損壞房為四、五成新;④嚴(yán)重?fù)p壞房及危險房為一、二、三成新);

　　(15)純計(jì)算錯誤。

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　　(四)假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯誤

　　(1)計(jì)算公式出現(xiàn)漏項(xiàng)或增項(xiàng)錯誤(正確的計(jì)算公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值—后續(xù)開發(fā)成本—后續(xù)管理費(fèi)用—后續(xù)銷售費(fèi)用—后續(xù)投資利息—后續(xù)銷售稅費(fèi)—后續(xù)開發(fā)利潤—取得稅費(fèi)(購買待開發(fā)房地產(chǎn));要注意計(jì)算公式與估價對象的類型(生地、毛地、熟地、在建工程、舊房地產(chǎn))相對應(yīng));

　　(2)推測未來樓價方法錯誤(正確的方法是：①對于出售的房地產(chǎn)，可采取(市場)比較法和長期趨勢法;②對于出租或自營的房地產(chǎn)，采用收益法);

　　(3)沒有確定最佳開發(fā)利用方式或確定最佳開發(fā)利用方式缺乏依據(jù)(需要依據(jù)規(guī)劃限制條件和可行性分析來確定最佳開發(fā)利用方式);

　　(4)開發(fā)經(jīng)營期(開發(fā)(建設(shè))期(包括前期、建造期)、經(jīng)營期)的確定缺乏依據(jù);

　　(5)折現(xiàn)率的確定沒有說明理由;與不可報酬率混淆

　　(6)計(jì)算過程中采用的參數(shù)(成本、管理費(fèi)率、銷售稅率、銷售費(fèi)用率、利潤率等)缺乏客觀性或依據(jù);

　　(7)投資利息計(jì)算項(xiàng)目不正確(待開發(fā)房地產(chǎn)的價值、取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等需要計(jì)息;銷售稅費(fèi)不計(jì)息);

　　(8)現(xiàn)金流量法計(jì)算可能出現(xiàn)的問題：開發(fā)資金投入的時間和比例;各成本構(gòu)成項(xiàng)目的計(jì)算時點(diǎn)與估價時點(diǎn)的關(guān)系;不單獨(dú)計(jì)算投資利息和開發(fā)利潤。

　　(9)純計(jì)算錯誤。

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