2016年房地產(chǎn)估價師《案例分析》常見錯誤估價報告不符合估價目的的錯誤

　　【摘要】2016年房地產(chǎn)估價師考試預(yù)計為10月15日-16日，為幫助考生更好的參加房地產(chǎn)估價師《案例分析》考試，環(huán)球網(wǎng)校小編為您搜集整理了"2016年房地產(chǎn)估價師《案例分析》常見錯誤估價報告不符合估價目的的錯誤"，本文系統(tǒng)闡述了估價報告不符合估價目的的錯誤的知識點，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

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　　估價報告不符合估價目的的錯誤知識點是2016年房地產(chǎn)估價師考試高頻考點，現(xiàn)整理如下：

　　估價報告不符合估價目的的錯誤：

　　1.房地產(chǎn)抵押估價可能出現(xiàn)的錯誤

　　(1)房地產(chǎn)抵押不是建筑物與其占用的土地一并設(shè)定抵押;

　　(2)再次抵押的房地產(chǎn)價值未考慮已擔(dān)保債權(quán)的影響;

　　(3)未考慮抵押期及其屆滿時土地的剩余使用年限對估價的影響;

　　(4)估價報告中沒有作出必要的風(fēng)險提示;

　　(5)估價報告沒有對估價對象的變現(xiàn)能力進(jìn)行分析;

　　(6)未考慮抵押期間的建筑物折舊和耗損;

　　(7)抵押估價結(jié)果中，沒有扣除法定優(yōu)先受償款或扣除項目不全面;

　　(8)房地產(chǎn)抵押估價報告未向估價報告使用者作出以下提示;

　?、俟纼r對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響;

　?、谠诘盅浩陂g可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點;

　?、酆侠硎褂迷u估價值;

　　④定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行再評估。

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　　2.損害賠償房地產(chǎn)估價可能出現(xiàn)的錯誤

　　(1)損害前和損害后房地產(chǎn)狀況掌握不清;

　　(2)沒有考慮間接損失(殘值清理費(fèi)用造成收益下降)。

　　3.房地產(chǎn)保險估價可能出現(xiàn)的錯誤

　　(1)沒有分清投保價值評估和保險損失程度評估;

　　(2)保險損失程度的評估，沒有明確是按“可修復(fù)的情況”進(jìn)行評估，還是按“不可修復(fù)的情況”進(jìn)行評估;

　　(3)保險損失程度的評估沒有依據(jù)保險合同，估價依據(jù)中也缺少保險合同;

　　(4)保險損失程度的評估，沒有明確估價范圍是否包括間接損失;

　　(5)按“不可修復(fù)情況”評估損失時，沒有扣減房屋受損后的殘余價值;

　　(6)把土地也作為了保險估價的估價對象。

　　4.房屋征收估價可能出現(xiàn)的錯誤

　　(1)房屋征收評估價格包含了搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋的價格;

　　(2)征收估價考慮了房屋租賃、抵押、查封等因素的影響;

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　　五、估價方法選擇錯誤

　　1.選用估價方法應(yīng)遵循的原則

　　(1)有大量可比實例，選用市場比較法，并以該法為主;

　　(2)具有預(yù)期收益，選擇收益法作為其中一個方法;

　　(3)具有開發(fā)或待開發(fā)潛力，可以選用假設(shè)開發(fā)法;

　　(4)無上述條件的選用成本法。

　　2.針對以上原則，容易出現(xiàn)的錯誤有：

　　(1)只使用了一種估價方法;

　　(2)能用市場比較法的沒有使用;

　　(3)收益性房地產(chǎn)的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法，卻選用并不合適的方法;

　　(4)具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法，卻選用了并不合適的方法;

　　(5)適宜采用多種估價方法估價的，沒有同時采用多種估價方法進(jìn)行估價;

　　(6)估價方法的選用沒有結(jié)合估價對象的特點或不符合有關(guān)的規(guī)定。

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