2016年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》講義城鎮(zhèn)基準地價評估11.3

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　　第十一章 地價評估和地價分攤

　　第三節(jié) 城鎮(zhèn)基準地價評估

　　城鎮(zhèn)基準地價的含義：

　　城鎮(zhèn)基準地價簡稱基準地價，是在某個城鎮(zhèn)的一定區(qū)域范圍內(nèi)，劃分土地級別或不同均質(zhì)地域，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時點的平均價格。

　　每個城鎮(zhèn)的基準地價都有其特定的內(nèi)涵，包括對應(yīng)的估價時點(基準日期)、土地用途、土地使用權(quán)性質(zhì)、土地使用期限、容積率和土地開發(fā)程度等。

　　城鎮(zhèn)基準地價評估的程序和方法：

　　城鎮(zhèn)基準地價評估的基本程序和方法如下：

　　(1)制定基準地價評估作業(yè)方案。

　　(2)明確基準地價的內(nèi)涵和表達方式。

　　(3)劃分土地級別或不同均質(zhì)地域。其中，劃分土地級別應(yīng)按照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》(GB/Tl8507-2001)規(guī)定的內(nèi)容、程序和方法等進行。

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　　(4)抽樣評估若干宗地的價格。這是在劃分出的各個土地級別或均質(zhì)地域內(nèi)，按照具有代表性、分布均勻等原則，選擇若干宗地，然后由估價師調(diào)查搜集這些宗地的相關(guān)市場交易資料、經(jīng)營收益資料或開發(fā)費用資料等，運用市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等適宜的估價方法評估出這些宗地的正常市場價格，通常應(yīng)求出土地單價或樓面地價，并進行市場狀況、土地使用期限、容積率、土地開發(fā)程度等調(diào)整，將這些宗地的價格統(tǒng)一到已明確的基準地價內(nèi)涵上來。

　　(5)計算各個土地級別或均質(zhì)地域的地價。土地級別或均質(zhì)地域的地價是某個特定的土地級別或均質(zhì)地域的土地單價或樓面地價，它代表或反映著該土地級別或均質(zhì)地域內(nèi)土地價格的正常水平。土地級別或均質(zhì)地域的地價計算，是分別以每個土地級別或均質(zhì)地域為范圍，求取各該土地級別或均質(zhì)地域內(nèi)所抽查評估出的若干宗地單價或樓面地價的平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)。計算出的土地級別或均質(zhì)地域的地價，相應(yīng)有土地級別價、區(qū)片價和路線價。

　　(6)綜合確定基準地價。

　　(7)編寫基準地價使用說明。

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