2017年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要類型

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　　房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要類型：

　　(一)外部風(fēng)險

　　1.宏觀經(jīng)濟風(fēng)險。宏觀經(jīng)濟風(fēng)險對于每個房地產(chǎn)投資企業(yè)都是不可幸免的。譬如說,當(dāng)經(jīng)濟衰退,處于低速消沉?xí)r,社會對消費的需求也會大幅度減縮,這其中當(dāng)然包括房地產(chǎn)。更有甚者,每當(dāng)經(jīng)濟陷于低谷,消費減縮時,受沖擊最大的往往是如汽車、房地產(chǎn)之類的長線耐用消費品,這時人們會修正在經(jīng)濟景氣時制訂的消費計劃,推遲或干脆取消對耐用消費品的購買。社會風(fēng)尚如此,造成房地產(chǎn)市場一時供大于求,房屋價格亦連連下跌。

　　2.財政利率風(fēng)險。財政利率風(fēng)險多來自于利率波動的影響,因為很多人買房并不是全額付款,一般都會利用杠桿原則向金融機構(gòu)申請抵押貸敖以解決一部分資金。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)假如貸款利率上升,投資人所需要負擔(dān)的貸款利息就可能是樓價本身的價值,此種情形對于一些財力有限的投資人來說,無疑是雪上加霜,加息有可能迫使他們放棄房地產(chǎn)。當(dāng)然如銀行收回抵押房地產(chǎn)可以得到貸出款項的話,則投資人無須再負擔(dān)任何責(zé)任。然而,假如房地產(chǎn)市場正處于低潮,銀行在拍賣房地產(chǎn)時仍得不列足夠的款項償還抵押貸款時,則投資人仍需負一定責(zé)任。所以,投資者在策劃置業(yè)計劃和議價房地產(chǎn)時,必須把利率波動因素考慮進去。

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　　3.市場風(fēng)險。由于供求形勢變化,引起市場競爭范圍、競爭程度、競爭方式以及房地產(chǎn)市場性質(zhì)、市場結(jié)構(gòu)、市場發(fā)育等變化而導(dǎo)致的風(fēng)險。市場風(fēng)險是房地產(chǎn)市場價值跌落的一種可能性,主要來源于房地產(chǎn)供應(yīng)的時間誤差。譬如當(dāng)房價因供應(yīng)短缺而上升時,開發(fā)公司便會紛紛興建樓宇,但由于建筑需要一定時間,故此雖然待建樓的總體規(guī)模已經(jīng)超出供應(yīng)需要,但短期內(nèi)樓價仍然會持續(xù)上揚。近年來,建筑業(yè)技術(shù)日漸先進,所以造成房地產(chǎn)能迅速供應(yīng)市場,直接縮短了地產(chǎn)循環(huán)的時間,也使得樓價波動變得更為頻繁。

　　4.自然風(fēng)險。由于自然因素的不確定性、不可抗性(如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等)以及土地的自然地理和技術(shù)經(jīng)濟特性帶來的風(fēng)險。

　　(二)內(nèi)部風(fēng)險

　　1.經(jīng)營風(fēng)險。經(jīng)營風(fēng)險是由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上的失誤(或其可能性),造成實際經(jīng)營結(jié)果偏離預(yù)期望值的可能性;經(jīng)營風(fēng)險起源于投資內(nèi)部問題和項目的經(jīng)濟環(huán)境情況,如管理水平、管理效率低,使用經(jīng)營費用超過預(yù)計值,房屋空置率高,租金回籠等問題,都將使企業(yè)的營業(yè)收入小于預(yù)期值。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)經(jīng)濟環(huán)境可能不理想,對房地產(chǎn)的需求偏低,會產(chǎn)生比預(yù)期高的空置率。

　　2.財務(wù)風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資者運用財務(wù)杠桿,在使用貸款的條件下,既擴大了投資的利潤范圍,同時也增加了不確定性、增加的營業(yè)收入不足以償還債務(wù)的可能性。

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