2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》重點(diǎn)講解：住房市場中的消費(fèi)者行為
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第四章 房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析
第五節(jié) 消費(fèi)者購買行為分析
住房市場中的消費(fèi)者行為：
住房市場中的消費(fèi)者和購買者行為，是房地產(chǎn)市場調(diào)研、市場分析的重要內(nèi)容。由于住房兼具耐用消費(fèi)品和投資品的雙重特征，所以住房市場中消費(fèi)者的購買對象、影響購買行為的主要要素和購買決策過程等行，與一般消費(fèi)品市場有非常大的差異。
很顯然，住房市場中消費(fèi)者的購買對象是住宅，其是購買的目的是滿足自住需求或投資保值增值，或兩種目的兼而有之。由于住宅具有位置固定、價(jià)值量大、兼具自用和投資功能等與一般消費(fèi)品不同的特點(diǎn)，因此影響消費(fèi)者購買行為的主要因素雖然與一般消費(fèi)品基本一致，但影響的方式卻有很大差異。
(1)受“有土斯有財(cái)”等傳統(tǒng)觀念的影響，中國人在住房的租買選擇之間更偏重買房，愿意支付住房所有權(quán)溢價(jià);
(2)家庭是住房消費(fèi)的基本單位，購房過程中的區(qū)位選擇、數(shù)量選擇、質(zhì)量選擇和購買決策等行為，受包括家庭規(guī)模、家庭生命周期所處階段、家庭收入等家庭特征因素的影響很大;
(3)購買住房通常需要住房金融支持，除住房價(jià)格、家庭收入、家庭財(cái)富積累狀況等一般影響因素外，個(gè)人住房抵押貸款的可獲得性及貸款條件也會(huì)對購買決策產(chǎn)生重要影響;
(4)住房具有投資特性，購買者除了關(guān)注住房的使用價(jià)值外，還非常關(guān)注其投資價(jià)值，購買決策受預(yù)期租金收入、增值收益、利率水平以及其他類型投資收益水平的影響;
(5)住房市場存在政府干預(yù)且受社會(huì)高度關(guān)注，除政府政策調(diào)整、社會(huì)輿論導(dǎo)向等的影響外，示范效應(yīng)、從眾心理等也會(huì)影響購買者決策，出現(xiàn)羊群效應(yīng)等非理性購買行為。
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