2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》重點(diǎn)講解：房地產(chǎn)市場分析的概念與作用

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第四章 房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析

第六節(jié) 房地產(chǎn)市場分析與市場分析報(bào)告

房地產(chǎn)市場分析的概念與作用：

(一)房地產(chǎn)市場分析的概念

房地產(chǎn)市場分析是通過信息將房地產(chǎn)市場的參與者(開發(fā)商、投資者或購買者、政府主管機(jī)構(gòu)等)與房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來的一種活動(dòng)，即通過房地產(chǎn)市場信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測市場未來的發(fā)展趨勢，用以幫助房地產(chǎn)市場的參與者掌握市場動(dòng)態(tài)、把握市場機(jī)會(huì)或調(diào)整其市場行為。

(二)房地產(chǎn)市場分析的層次

房地產(chǎn)市場分析由于深度與內(nèi)容側(cè)重點(diǎn)上的不同要求，可分為區(qū)域房地產(chǎn)市場分析、專業(yè)房地產(chǎn)市場分析、項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析三個(gè)層次。

(三)房地產(chǎn)市場分析的作用

房地產(chǎn)市場分析的角度是多元化的，對不同的使用者來說，市場分析應(yīng)該起到的作用也是有差別的。

1.開發(fā)商

市場分析在開發(fā)過程中，能幫助開發(fā)商選擇合適的項(xiàng)目位置、確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型，向金融機(jī)構(gòu)說明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性以獲取貸款、尋找投資合作伙伴，在開發(fā)后期幫助開發(fā)商尋找目標(biāo)使用者或購買者，根據(jù)市場需求的變化調(diào)整產(chǎn)品。

2.投資者和金融機(jī)構(gòu)

市場分析結(jié)果能否支持項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的結(jié)論，是金融機(jī)構(gòu)決定是否提供開發(fā)貸款的先決條件。商業(yè)銀行要求開發(fā)項(xiàng)目貸款評估報(bào)告中，必須包括市場分析的內(nèi)容。

3.設(shè)計(jì)人員

4.營銷經(jīng)理

5.地方政府

6.租戶和購房者

(四)市場區(qū)域的確定

房地產(chǎn)存在地區(qū)性，其供給和需求都是地區(qū)性的。

在市場分析報(bào)告中應(yīng)該有描繪市場區(qū)域的部分，并有相應(yīng)區(qū)域的地圖，顯示出與該目標(biāo)物業(yè)臨近的公路或關(guān)鍵干線的位置、區(qū)域地名、道路及自然特征等。

1.影響市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素

2.物業(yè)類型和市場分析目的對確定市場區(qū)域的影響