2021年房地產估價師《案例分析》考點：不同類型房地產估價

考點：不同類型房地產估價

一、居住房地產及其特點(掌握)

(一)單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大

(二)具有較強的相似性、可比性

(三)不同類型住房價格內涵差異明顯

二、影響居住房地產價格的主要區(qū)位狀況(掌握)

1.位置

2.交通條件

3.生活服務設施

4.教育配套設施

5.環(huán)境質量

三、影響居住房地產價格的主要實物狀況(掌握)

1.建筑結構、類型和等級

2.設施與設備

3.建筑質量

4.裝飾裝修

四、居住房地產估價的常用方法(掌握)

居住房地產的估價可以選擇市場法、成本法、收益法等。

(一)市場法

由于居住房地產交易較頻繁、交易量較大，很容易獲取交易實例，因此市場法是居住房地產估價最常用的方法，主要用于各種類型的商品房、房改房、經濟適用住房轉讓價格、抵押價格、征收補償價格等的評估，也可用于為商品房預售價格定位而進行的估價。

(二)成本法

成本法也常用于居住房地產的估價，在居住房地產的抵押價值評估時，出于安全、保守的考慮常會用到成本法，此外居住房地產的征收估價以及在建工程的估價往往也會采用成本法。

(三)收益法

采用收益法對居住房地產估價相對較少，主要用于出租型公寓等居住房地產。

五、商業(yè)房地產及其特點(掌握)

1.收益性

商業(yè)房地產屬于經營性房地產，其主要特點是能夠用以獲得收益，其收益和獲利方式大致分為兩類：一類是房地產開發(fā)商開發(fā)后直接銷售、投資轉賣，這類商業(yè)房地產多為小區(qū)級零星商鋪、街鋪，其特點表現(xiàn)為分散、體量小及經營檔次在中檔以下，這種商業(yè)房地產獲利方式從嚴格意義上講仍屬于房地產開發(fā)范疇，主要獲取開發(fā)利潤;另一類則是長期投資經營，有開發(fā)商自營、業(yè)主自營、出租給他人經營等方式，這類包含各種體量商業(yè)房地產。

2.經營內容多，業(yè)態(tài)多樣

在同一宗商業(yè)房地產特別是大體量商業(yè)房地產中，往往會有不同的經營業(yè)態(tài)和內容，例如一部分經營商品零售，一部分經營餐飲，一部分經營娛樂等等。不同的經營內容(或者說不同的用途)一般會有不同的收益水平，因此對商業(yè)房地產估價時需要區(qū)分其不同的經營內容，根據不同經營內容分別進行估價測算，例如采用收益法時應在市場調查分析的基礎上測算不同經營內容商業(yè)房地產的收益水平，并對各種商業(yè)經營業(yè)態(tài)采取不同的收益率。

3.出租、轉租經營多，產權分散復雜

商業(yè)房地產往往是銷售給個體業(yè)主或公司，業(yè)主又常常將其擁有的房地產出租給別人經營或自營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉租給第三者，造成商業(yè)房地產產權分散、復雜，因此在進行商業(yè)房地產估價時要調查清楚產權狀況，分清估價價值定義是出租****益評估還是承租****益評估，避免有的估價委托人僅是承租人，卻以房地產產權人的身份委托。

4.裝修高檔且復雜

為了營造舒適宜人的購物消費環(huán)境，商業(yè)房地產通常會有相對高檔的裝修，而且形式各異，估價時需要準確單獨估算其價值。另外，商業(yè)用房裝修升級快，對有些經營者而言，買下或承租別人經營的商業(yè)用房后，為了保持或建立自己的經營風格或品牌效應，一般會重新裝修。因此在估價時應充分分析現(xiàn)有裝修狀況能否有效利用，如無法利用應考慮追加裝修投入對評估價值的影響。

5.垂直空間價值衰減性明顯

商業(yè)房地產的價值在垂直空間范圍內表現(xiàn)出明顯的衰減性。一般說，商業(yè)物業(yè)的價值以底層為高(高層商業(yè)物業(yè)頂層有景觀等因素，比較特殊)，向上的方向其價值呈現(xiàn)快速的衰減，越到后面，價值衰減則越慢。這是因為底層對于消費者而言具有最便捷的通達度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的樓層需要借助垂直交通工具，通達的便捷度隨之減弱。

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