2021房估師考試《理論與方法》考點：成本法的基本公式

考點：成本法的基本公式

1.成本法最基本的公式(掌握)

房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)重新購建價格-房地產(chǎn)折舊

2.適用于新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)的基本公式(掌握)

新開發(fā)房地價值=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

新建成的建筑物價值=建筑物建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

新開發(fā)的土地價值=待開發(fā)土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

【例8-1】某成片荒地面積2平方公里，取得荒地的代價是1.2億元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8%，銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的2%、5.5%和10%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積比例為60%。請求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(假設(shè)建設(shè)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成時即開始銷售，銷售費用在開發(fā)完成時投入)。

『正確答案』本題考查的是適用于新開發(fā)的房地的基本公式。

該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價=該荒地取得總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總銷售費用+總投資利息+總銷售稅費+總開發(fā)利潤

假設(shè)開發(fā)完成后的熟地價值為V

V=120000000×(1+8%)3+250000000×(1+8%)1.5+V×(2%+5.5%+10%)

解得V=523342631元

可轉(zhuǎn)讓面積=2000000×60%=1200000平方米，單價=523342631/1200000=436元/平方米。參見教材P285。

3.適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式(掌握)

房地合一時，舊的房地價值=房地重新購建價格-建筑物折舊=土地重新購建價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊。

只計算建筑物時，舊建筑物價值=建筑物重新購建價格-建筑物折舊。

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