房地產(chǎn)估價師之收益法公式記憶方法

一、收益法中的必須死記的兩個公式：  
　　1、F=P×(1+i)n  
　　2、P=A/i×[1-1/(1+i)n] (年金現(xiàn)值公式)  
　　二、需要巧記的公式  
　　等比現(xiàn)值公式  
　　P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n] [當i≠s時]  
　　P=nA/(1+i) [當I=s時]  
　　三、需理解記憶的公式  
　　1、《理論與方法》P163中涉及土地使用權在不同年限，收益率等的換算，給出了好幾個公式，讓人一時無法記住。  
　　如：V∞=VN×1/KN  
　　Vn=VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1]  
　　實際這些公式都無需死記，因為這里都隱含了一個前提，土地的年收益都是相同的，只是在不同年限，不同報酬率下折現(xiàn)值不同而已。如果理解了這個道理，那例題中的解法都會變成以下的解題思路了。  
　　例6-3 已知40年土地權益價格2500元/平方米，報酬率10%，問30年的土地價格。  
　　解題思路：設土地年收益=a，30年土地價格=X  
　　則2500=a/10%×[1-1/(1+10%)40]  
　　X=a/10%×[1-1/(1+10%)30]  
　　2500/X= a/10%×[1-1/(1+10%)40]/ a/10%×[1-1/(1+10%)30]  
　　X=2410.16元/平方米  
　　例6-4 已知30年土地權益價格3000元/平方米，報酬率8%，問假設報酬率為10%，50年的土地價格。  
　　解題思路：設土地年收益=a，50年土地價格=X  
　　3000=a/8%×[1-1/(1+8%)30]  
　　X=a/10%×[1-1/(1+10%)50]  
　　3000/X= a/8%×[1-1/(1+8%)30]/ a/10%×[1-1/(1+10%)50]  
　　X=2642元/平方米  
　　2、《理論與方法》P198，抵押貸款常數(shù)公式  
　　RM= YM(1+YM)n/[(1+YM)n-1]  
　　這個公式也不好記，不過仔細觀察以下，就會發(fā)現(xiàn)，它不過是年金現(xiàn)值公式的變形，且是以年抵押貸款常數(shù)表示的，那樣就好理解了。  
　　P=A/I×[1-1/(1+i)n]  
　　抵押貸款常數(shù)RM=A/ P=i/ [1-1/(1+i)n]  
　　記住按年金現(xiàn)值公式計算出的抵押貸款常數(shù)往往要換算成年抵押貸款常數(shù)。  
　　例6-24 購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率6%，貸款期限為20年，按月還本付息，自有資本資本化率為12%，求綜合資本化率。  
　　第一部先計算抵押貸款常數(shù)。i=6%/12=0.5%，n=20*12=240  
　　RM=A/ P=i/[1-1/(1+i)n]=0.5%/[1-1/(1+0.5%)240]  
　　=0.0071643  
　　記住這是按月還本付息計算的資本化率，需換算成年抵押貸款常數(shù)。  
　　RM=12×0.0071643=8.60%  
　　以上為學習體會，供大家參考，歡迎指正。等差序列現(xiàn)值公式我至今未能記得住，不知各位可有好的方法。  
　　補充：等差公式  
　　四、等差序列的現(xiàn)值公式，記憶技巧  
　　1、年金現(xiàn)值基本公式  
　　P=A/i[1-1/(1+i)^n]  
　　2、等差序列年金現(xiàn)值公式(教材P141)  
　　P=A[(1+i)^n-1/I(1+i)^n]+G/i[(1+i)^n-1/i(1+i)^n-n/(1+i)^n]  
　　3、等差序列年金現(xiàn)值公式(總結)  
　　P=A/i[1-1/(1+i)^n]+G/i2[1-(1+ni)/(1+i)^n]  
　　區(qū)別分母一個是i，另一個是i2(i的平方)  
　　分子一個是1，另一個是(1+ni)

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