房地產(chǎn)估價(jià)師考前輔導(dǎo)精講講義（二）

二、估價(jià)對象

     估價(jià)對象(subject property)即估價(jià)客體，也稱為被估價(jià)房地產(chǎn)(property being appraised)、估價(jià)標(biāo)的，當(dāng)估價(jià)對象僅為房地產(chǎn)權(quán)益時(shí)，例如租賃權(quán)時(shí)，可稱為被估價(jià)權(quán)益：是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中需要評估其價(jià)值的具體房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)益。
     盡管房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)在理論上只有土地、建筑物、土地與建筑物的綜合體(簡稱“房地”，具體可表述為“建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地”或者“土地及其上的建筑物”)三種，但現(xiàn)實(shí)中的估價(jià)對象是豐富多彩、復(fù)雜多樣的。主要有以下幾種情況：
(1)、建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)，即通常所稱的“在建工程”，往往成為估價(jià)對象；
(2)、也有要求對正在開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)、但尚未出現(xiàn)的房地產(chǎn)，例如通常所講的“期房”(雖然稱為期房，但實(shí)際上包含其占用范圍內(nèi)的土地)進(jìn)行估價(jià)；
(3)、還可能因民事糾紛或者理賠等原因，要求對已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)，例如已被拆除的房屋、被災(zāi)害損毀的房屋進(jìn)行估價(jià)。
(4)、估價(jià)對象也可能是房地產(chǎn)的某一局部，例如某幢房屋中的某個(gè)樓層，某幢住宅樓中的某套住房。
(5)、估價(jià)對象還可能是現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分，例如在預(yù)售商品房的情況下購買人提前裝飾裝修的部分，在房屋租賃的情況下承租人裝飾裝修的部分。
(6)、城市房屋拆遷估價(jià)要求對被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修單獨(dú)處理。
(7)、房地產(chǎn)估價(jià)中也可能含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，例如為某一可供直接經(jīng)營使用的旅館(酒店、賓館等)、餐館、商場、汽車加油站、高爾夫球場等的交易提供價(jià)值參考而估價(jià)，其評估價(jià)值除了包含該旅館、餐館、商場、汽車加油站、高爾夫球場等的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)值，通常還應(yīng)包含房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)，例如家具、電器、貨架、機(jī)器設(shè)備等的價(jià)值，甚至包含特許經(jīng)營權(quán)、商譽(yù)、客戶、員工隊(duì)伍等的價(jià)值，即以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價(jià)值評估或稱企業(yè)價(jià)值評估。
    概括起來，房地產(chǎn)估價(jià)對象有：土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等等。估價(jià)對象的更具體種類，可見本教材第二章第三節(jié)“房地產(chǎn)的分類”。

三、估價(jià)目的

    估價(jià)目的(appraisal purpose)：是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)結(jié)果的期望用途，或者通俗地說，是委托人要拿未來完成的估價(jià)報(bào)告做什么用，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動或者民事行為、行政行為的需要。
    例如，是為房地產(chǎn)買賣或租賃活動確定相關(guān)價(jià)格或租金提供參考依據(jù)，還是為商業(yè)銀行等債權(quán)人確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值提供參考依據(jù)，或者是為拆遷人與被拆遷人之間確定被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額、為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定某種房地產(chǎn)稅收的計(jì)稅依據(jù)、為保險(xiǎn)公司衡量投保房屋的保險(xiǎn)價(jià)值、為政府掌握劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金等費(fèi)用提供參考依據(jù)。
委托人不會無緣無故花錢委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)，而是為了某種需要才委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。因此，任何房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的，并且對估價(jià)的不同需要決定著估價(jià)目的的不同。
    按房地產(chǎn)估價(jià)的需要及相應(yīng)的估價(jià)目的可以劃分為：土地使用權(quán)出讓(又可分為招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協(xié)議出讓)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(又可分為買賣、互換、贈與、以房地產(chǎn)出資、作價(jià)入股、抵債等)、租賃、抵押、征收、征用(又可分為土地征收、土地征用、城市房屋拆遷)、分割、損害賠償、稅收、保險(xiǎn)、爭議調(diào)處、司法鑒定，以房地產(chǎn)出資設(shè)立企業(yè)(包括公司，下同)，企業(yè)對外投資、合資、合作、合并、分立、改制、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、清算，房地產(chǎn)估價(jià)爭議中的房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)核或鑒定等等。在實(shí)際估價(jià)中，還可以根據(jù)具體情況對上述某些估價(jià)目的進(jìn)行細(xì)分或者作進(jìn)一步的說明。例如，房地產(chǎn)買賣中普通拍賣的保留價(jià)(底價(jià))評估；城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)：還可分為貨幣補(bǔ)償估價(jià)和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償估價(jià)。
    不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果，因?yàn)楣纼r(jià)目的不同，估價(jià)對象的范圍、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、評估的價(jià)值類型、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)應(yīng)考慮的因素可能不同，甚至估價(jià)方法也可能不同。
    例如，許多房地產(chǎn)在買賣、抵押之前已出租，買賣、抵押時(shí)帶有租賃期未屆滿的租賃合同(也稱為租約)，購買者、抵押權(quán)人應(yīng)尊重并履行這些租賃合同的各項(xiàng)條款，即所謂“買賣不破租賃”，這叫做有租約限制的房地產(chǎn)或帶租約的房地產(chǎn)、已出租的房地產(chǎn)。如果為房地產(chǎn)買賣、抵押目的對這類房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，就應(yīng)考慮租約租金與市場租金差異的影響，特別是對于那些租約租金與市場租金差異較大和租賃期限較長的房地產(chǎn)；如果為城市房屋拆遷補(bǔ)償目的而估價(jià)，則不考慮房屋租賃的影響，應(yīng)視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價(jià)。在價(jià)值構(gòu)成的各要素，例如成本、費(fèi)用、利潤、稅金等的取舍上，也應(yīng)服從于估價(jià)目的。
    此外，估價(jià)目的還限制了估價(jià)報(bào)告的用途。針對某種估價(jià)目的得出的估價(jià)結(jié)果，不能盲目地套用于與其不相符的用途。因此，在估價(jià)中房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)始終謹(jǐn)記估價(jià)目的。