房地產(chǎn)估價師考前輔導(dǎo)精講講義（三）

四、價值類型

    價值類型(types of value)有兩種含義，一是指房地產(chǎn)價值的種類，二是指一個房地產(chǎn)估價項目中，由估價目的決定的需要評估的具體某種類型的價值，即特定價值?？偟膩碚f，房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值。但針對一個具體的房地產(chǎn)估價項目，由于價值有許多含義，所以不應(yīng)籠統(tǒng)地說是評估房地產(chǎn)的價值，而必須搞清楚，并在估價報告中說明是評估哪種類型的價值。同一估價對象可能有不同類型的價值，即同一估價對象的價值并不是唯一的。但同一估價對象的具體一種類型的價值是其在相應(yīng)的估價目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的，并能夠使各方當(dāng)事人或社會普遍信服和接受。
    例如，同一宗房地產(chǎn)，在買賣的情況下雖然實際的成交價格有高有低，但是客觀上有其正常的買賣價格；在征收、征用的情況下雖然實際的補(bǔ)償金可能有多有少，但是客觀上也有其合理的補(bǔ)償金；在抵押的情況下雖然不同的人對抵押價值有高低不同的見解，但是客觀上也有其正常的抵押價值。而正常的買賣價格、合理的補(bǔ)償金、正常的抵押價值，彼此之間又可能是不完全相同的。
    價值類型首先可以分為：市場價值和非市場價值(或稱為市場價值以外的價值)兩大類。
    市場價值(market value，MV)過去稱為公開市場價值(open market value，OMV)，是多數(shù)估價需要評估的價值，其確切的定義：是指房地產(chǎn)在滿足下列條件下進(jìn)行交易最可能的價格：
①交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的――賣者不是被迫地將房地產(chǎn)賣給特定的買者，買者不是被迫地從特定的賣者那里購買房地產(chǎn)； ②交易雙方是出于利己動機(jī)進(jìn)行交易的――交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自利益最大化；
③交易雙方是精明、謹(jǐn)慎行事的，并且了解交易對象、知曉市場行情――交易雙方都是理性的，掌握充分的信息，賣方不是盲目地出售，買方不是盲目地購買；
④交易雙方有較充裕的時間進(jìn)行交易――賣方不是急于出售，買方不是急于購買，交易對象在市場上進(jìn)行了合理時間的展示；
⑤不存在買者因特殊興趣而給予附加出價――例如，房地產(chǎn)開發(fā)商可能對相鄰的一宗狹長地塊比別人更感興趣，因為有了這塊土地，他就能更充分地進(jìn)行整體開發(fā)。
 
     凡不符合上述市場價值形成條件之一下的價值，均為非市場價值。因此，非市場價值不是一種價值，而是對市場價值以外的各種價值的一個概括性稱呼。
本質(zhì)上的非市場價值主要有以下4種：
①不符合“交易雙方有較充裕的時間進(jìn)行交易”的快速變現(xiàn)價值；
②存在在不確定性因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評估出的謹(jǐn)慎價值；
③不符合繼續(xù)使用條件下的清算價值；
④從某個特定投資者的角度來衡量的投資價值。
特別提示：快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎原則、謹(jǐn)慎價值為2007版教材新增加的內(nèi)容。
市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值、清算價值和投資價值可以說是五種基本價值類型。有關(guān)價值類型的詳細(xì)內(nèi)容，見教材第三章第四節(jié)“房地產(chǎn)價格和價值的種類”。

五、估價時點

    估價時點(valuation date，appraisal date，date of value)：是指一個房地產(chǎn)估價項目中由估價目的決定的需要評估的價值所對應(yīng)的具體時間。
    由于同一宗房地產(chǎn)在不同的時間會有不同的價值，所以估價通常只是評估估價對象在某個特定時間的價值。這個特定時間就是估價時點，一般用公歷年、月、日表示。
    特別需要強(qiáng)調(diào)的是，估價時點不是可以隨意確定的，應(yīng)根據(jù)估價目的來確定，并且估價時點確定應(yīng)當(dāng)在先，價值估算應(yīng)當(dāng)在后，而不是先有了“評估價值”之后，再將它說成是某個時間上的價值。有關(guān)估價時點的確定等內(nèi)容，見本書第五章第五節(jié)“估價時點原則”。