2010理論與方法:估價實踐中易產(chǎn)生分歧問題1

　　再次抵押價值的確定存在著較明顯的不確定性因素

　　《房地產(chǎn)估價理論與方法》(中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試輔導教材，2007年4月第三次印刷;下同)第100頁中對“再次抵押價值”的確定是這樣約定的：“再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值—已抵押貸款余款/貸款成數(shù)”。筆者認為，這樣的描述存在著較明顯的不確定性因素，因為公式中貸款成數(shù)是指原貸款成數(shù)還是指擬再次申請抵押貸款成數(shù)并沒有明確指出，從而在估價活動中造成了諸多估價師會想當然地認為貸款成數(shù)是指原貸款發(fā)放時采用的貸款成數(shù)。這與中華人民共和國建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會三部門在二○○六年一月十三日聯(lián)合頒發(fā)的《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》“加強房地產(chǎn)抵押估價管理，防范房地產(chǎn)信貸風險，維護房地產(chǎn)抵押當事人的合法權(quán)益”的宗旨不符。

　　眾所周知，貸款成數(shù)是指貸款額與房地產(chǎn)抵押價值之間的比值。銀行在確定貸款成數(shù)時，主要考慮企業(yè)(個人)的綜合素質(zhì)、房地產(chǎn)的狀況及處置變現(xiàn)能力等，對于不同片區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)在確定貸款成數(shù)時有其不同規(guī)定。所以我們可以這樣認為：銀行確定貸款成數(shù)時是結(jié)合企業(yè)(個人)的綜合素質(zhì)、房地產(chǎn)的狀況及處置變現(xiàn)能力等因素來確定，因此貸款成數(shù)是隨著企業(yè)(個人)的綜合素質(zhì)、房地產(chǎn)的狀況及處置變現(xiàn)能力等因素而發(fā)生變化的。所以采用原貸款成數(shù)來防范首次貸款余額的風險顯然是不合理的。

　　舉個例子更好說明，如甲于2004年1月1日通過房地產(chǎn)A抵押在銀行乙獲得八成80萬元貸款，至2007年1月1日還有剩余貸款50萬元，于同日甲向銀行乙提出再次抵押申請，銀行根據(jù)甲的誠信狀況、抵押房地產(chǎn)的狀況及處置變現(xiàn)能力擬定本次貸款成數(shù)為七成，同時委托估價機構(gòu)對估價時點為2007年1月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值評定為100萬元，試問再次抵押價值為多少?

　　諸多估價師通常做法是：再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值—已抵押貸款余款/貸款成數(shù)=(100-50/0.8)=37.5萬元。按照銀行乙根據(jù)甲的誠信狀況、抵押房地產(chǎn)的狀況及處置變現(xiàn)能力等擬定本次貸款成數(shù)為七成，其再次抵押能力應(yīng)有所下降才對。即再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值—已抵押貸款余款/貸款成數(shù)=(100-50/0.7)=28.57萬元。

　　為了佐證筆者的觀點，我們不妨假定銀行乙采用借新還舊的方式，這種方式與追加抵押貸款是異曲同工之效。即先假定該房地產(chǎn)無抵押貸款，則銀行乙依據(jù)估價機構(gòu)出估價報告即可以申請100×0.7=70萬元，然后再用70萬元償還尚余銀行乙貸款50萬元，即為再次申請抵押貸款20萬元。通過貸款成數(shù)我們可反推出再次抵押價值為20/0.7=28.57萬元。與筆者的采用再次抵押貸款成數(shù)思路相吻合。

　　因此再次抵押價值應(yīng)為“未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值—已抵押貸款余款/再次抵押貸款成數(shù)”或“未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值×再次抵押貸款成數(shù)-已抵押貸款余款)/再次抵押貸款成數(shù)”才能真正起到加強房地產(chǎn)抵押估價管理，防范房地產(chǎn)信貸風險，維護房地產(chǎn)抵押當事人合法權(quán)益的目的。

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