2010理論與方法:估價(jià)實(shí)踐中易產(chǎn)生分歧問題2

　　房地產(chǎn)抵押價(jià)值的存在與否界定比較模糊

　　《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》第156頁中“法律、法規(guī)和政策應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)符合轉(zhuǎn)讓條件。不符合轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)對象;如果委托人要求評估其抵押價(jià)值的，其抵押價(jià)值為零。”書中并列舉了《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付了全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。”書中引用這段話，筆者可不可以這樣理解呢：不滿足條件(一)、(二)的土地使用權(quán)是不能作為抵押估價(jià)對象，如果委托方要求評估該土地使用權(quán)抵押價(jià)值，其抵押價(jià)值為零?

　　為了說明筆者要闡述的觀點(diǎn)，先回顧一下國家土地管理局關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知([1997]國土[籍]字第2號) 第二條：關(guān)于土地使用權(quán)抵押的地價(jià)評估和合同簽訂。

　　土地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)進(jìn)行地價(jià)評估，并由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。地價(jià)評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　1、以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)，由抵押權(quán)人進(jìn)行地價(jià)評估或由具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)評估并經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。

　　2、以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評估，經(jīng)土地管理部門確認(rèn)，并批準(zhǔn)抵押，核定出讓金數(shù)額后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。

　　3、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)廠房等建筑物抵押涉及集體土地使用權(quán)抵押的，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評估，經(jīng)土地管理部門確認(rèn)，并明確實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式，需要轉(zhuǎn)為國有的，同時(shí)核定土地使用權(quán)出讓金數(shù)額。然后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。

　　4、以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評估，并經(jīng)土地管理部門確認(rèn)后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。把房地產(chǎn)估價(jià)師站點(diǎn)加入收藏夾

　　從以上文字中可以看出土地使用權(quán)抵押登記并不受《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定約束，因此有些房地產(chǎn)雖然不符合轉(zhuǎn)讓條件，但只要符合抵押條件的，筆者認(rèn)為是可以作為抵押估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)的。再例如目前按揭貸款就是一個(gè)很好的例子，作為“樓花”其房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓是受到一定的限制的?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定”。因此“樓花”轉(zhuǎn)讓存在一定的難度，但并不意味著它不能抵押登記，不具有抵押價(jià)值。因此筆者認(rèn)為作為房地產(chǎn)抵押價(jià)值存在與否不是以能否轉(zhuǎn)讓為前提，而應(yīng)以能否“抵押”為前提。因此確切地說應(yīng)該是只有具備抵押條件的房地產(chǎn)才具有房地產(chǎn)抵押價(jià)值，否則就不能作為房地產(chǎn)抵押估價(jià)對象。

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