2010年房估師復(fù)習(xí):物權(quán)法與房地產(chǎn)1

　　《中華人民共和國物權(quán)法》在社會各界的廣泛關(guān)注下，已于2007年3月16日通過并公布，并將于2007年10月1日起施行。其制定與實施之所以受到如此廣泛的關(guān)注，除了因為物權(quán)法律制度本身就是民事法律制度的一項基本內(nèi)容、因而物權(quán)法即屬民法體系中的基本法、其制定與實施使我國民事法律制度在體系上進(jìn)一步完善外，更重要的是，物權(quán)法是以有形財產(chǎn)權(quán)法律關(guān)系為調(diào)整對象的法律，其基本內(nèi)容即是有形財產(chǎn)權(quán)的保護(hù)問題。物權(quán)法所確立的有形財產(chǎn)、特別是不動產(chǎn)的各項制度，不僅關(guān)系到國家、集體的利益，而且直接關(guān)系到每一個個人的切身利益。本文擬就物權(quán)法的有關(guān)基本問題及其與主要的不動產(chǎn)即房地產(chǎn)相關(guān)的問題向讀者作一簡要的闡釋。

　　關(guān)于物權(quán)法的有關(guān)基本問題

　　一物權(quán)的基本內(nèi)容和基本法律特征

　　物權(quán)法是以因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系為調(diào)整對象的法律。所謂物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。所有權(quán)是權(quán)利人對自己的動產(chǎn)或者不動產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利;用益物權(quán)是權(quán)利人對他人的動產(chǎn)或者不動產(chǎn)依法享有占有、使用、收益的權(quán)利，包括土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán);擔(dān)保物權(quán)是權(quán)利人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形時，依法享有的就擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)。與其他民事權(quán)利相比，物權(quán)的基本法律特征體現(xiàn)在：

　　1、相對于人身權(quán)而言，物權(quán)是一種財產(chǎn)權(quán)，是財產(chǎn)權(quán)的一種類型。

　　2、相對于知識產(chǎn)權(quán)(包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)等)這種無形財產(chǎn)權(quán)而言，物權(quán)是一種有形財產(chǎn)權(quán)，實際就是指針對房屋、土地、車輛等不動產(chǎn)及動產(chǎn)的權(quán)利。

　　3、相對于債權(quán)作為一種請求權(quán)而言，物權(quán)是一種對財產(chǎn)的支配權(quán)。物權(quán)作為一種支配權(quán)，是指權(quán)利人可以根據(jù)自己的意志直接控制動產(chǎn)、不動產(chǎn)，不需要借助他人的幫助就可以行使權(quán)利;而債權(quán)作為一種請求權(quán)，則是一種需要借助于債務(wù)人的履約方能實現(xiàn)的權(quán)利。以房屋買賣為例，購房人在與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》以后，即對開發(fā)商享有了合同債權(quán)，可以按約請求開發(fā)商交付商品房，此時其對房屋享有的權(quán)利僅是一種請求權(quán);在實際獲得商品房并辦理了《房屋所有權(quán)證》以后，購房人對該商品房即享有了物權(quán)中的所有權(quán)，可以根據(jù)自己的意志依法直接支配該商品房，此時其對該商品房享有的權(quán)利即是一種支配權(quán)。反過來說，開發(fā)商在這一過程中，則從開始對商品房享有支配權(quán)變化為享有商品房價款的請求權(quán)。由此可見，物權(quán)作為一種支配權(quán)與債權(quán)作為一種請求權(quán)是性質(zhì)完全不同的兩種權(quán)利，而商品交易過程實際上就是債權(quán)與物權(quán)、或者說請求權(quán)與支配權(quán)相互轉(zhuǎn)化的過程。

　　4、相對于債權(quán)作為一種對人權(quán)、相對權(quán)而言，物權(quán)是一種對世權(quán)、絕對權(quán)。所謂對世權(quán)是指權(quán)利人享有的權(quán)利可以對抗除權(quán)利人本人以外的任何人，任何人侵害了權(quán)利人的權(quán)利、權(quán)利人都可以要求其承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，因而，這種權(quán)利是一種絕對的權(quán)利。債權(quán)的權(quán)利對象只能是具體民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的對方、即債務(wù)人，因而是一種相對于具體的人的權(quán)利，即對人權(quán)、相對權(quán)。

　　二物權(quán)法的基本原則

　　1、物權(quán)法定原則《物權(quán)法》規(guī)定：“物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。”首先應(yīng)該明確的是，此處的“法律”為狹義的法律，即指全國人大及其常委會制定的法律，不包括國務(wù)院行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)、地方規(guī)章、司法解釋等相對效力層次較低的法律。物權(quán)法定包括種類法定和內(nèi)容法定兩個方面，種類法定是指納入物權(quán)范圍的民事權(quán)利只有所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)三種，除非有新的法律規(guī)定，其他民事權(quán)利均不屬物權(quán)的范圍;內(nèi)容法定是指每一種物權(quán)所包含的權(quán)能也只能由法律規(guī)定，如物權(quán)中的所有權(quán)，其內(nèi)容只能是占有、使用、收益、處分四項權(quán)能。考試大論壇

　　2、公示、公信原則《物權(quán)法》規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)該依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。”可見，法律對不動產(chǎn)物權(quán)確立了公示、公信原則。所謂“公示”，即是以一定方法向社會公開，便于他人查閱、知曉;“公信”則是指通過公示以取得社會公信力并對這種信任予以保護(hù)?！段餀?quán)法》確定的不動產(chǎn)登記原則本質(zhì)上是一種公示制度，目的在于通過專門登記機(jī)構(gòu)的登記讓不動產(chǎn)物權(quán)得以向社會公開并取得社會公信力，從而有效地確定權(quán)利人的不動產(chǎn)物權(quán)并維護(hù)不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓中的交易安全。

　　3、平等保護(hù)原則《物權(quán)法》規(guī)定：“國家實行社會主義市場經(jīng)濟(jì)，保障一切市場主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利”;還規(guī)定：“國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯。”這不僅從權(quán)利本身和市場地位的角度強(qiáng)調(diào)了對物權(quán)及其權(quán)利人的平等保護(hù)，而且是以法律形式第一次明確將私人物權(quán)擺在與國家物權(quán)、集體物權(quán)完全平等的位置。應(yīng)該說，這是我國民主法律建設(shè)的巨大進(jìn)步，具有劃時代的意義。

　　4、依法行使原則《物權(quán)法》規(guī)定：“物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律、尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。”實際上，依法行使權(quán)利原則是所有民事權(quán)利行使應(yīng)遵守的一項共同原則，物權(quán)雖然是一種對物的絕對權(quán)、支配權(quán)，但同樣應(yīng)遵循這一原則。

　　三制定物權(quán)法的意義

　　有必要指出的是，物權(quán)法制定并公布以前，中國并非完全沒有物權(quán)法律制度，只是沒有統(tǒng)一、完善的物權(quán)法。物權(quán)法律制度散見于有關(guān)民事法律和行政管理、經(jīng)濟(jì)法律之中，主要有《民法通則》、《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《農(nóng)村土地承包法》等。另外，國務(wù)院頒布實施的《城市房屋拆遷管理條例》、《物業(yè)管理條例》中也有物權(quán)法律制度的內(nèi)容，但從物權(quán)法定原則出發(fā)，行政法規(guī)在沒有法律作為基礎(chǔ)的情況下并不能納入物權(quán)法的范疇。制定統(tǒng)一、完善的物權(quán)法的意義體現(xiàn)在：

　　1、是堅持社會主義基本經(jīng)濟(jì)制度的需要根據(jù)《憲法》，我國的基本經(jīng)濟(jì)制度是：堅持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展?！段餀?quán)法》在強(qiáng)調(diào)對國家財產(chǎn)保護(hù)的同時，將集體物權(quán)、私人物權(quán)放在與國家物權(quán)平等保護(hù)的位置，并給予其平等的市場經(jīng)濟(jì)主體的地位，為我國基本經(jīng)濟(jì)制度的實施提供了有力的法律保障。

　　2、是規(guī)范社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的需要實行社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，不僅是我國《憲法》的明確規(guī)定，而且也是黨所確定的一項基本國策。而衡量一種經(jīng)濟(jì)體制是否屬于真正的市場經(jīng)濟(jì)體制，關(guān)鍵是看市場能否在資源配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用，反映在法律制度上，就是要看規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)的民商法律制度是否已經(jīng)建立并健全。通過制定《物權(quán)法》，可以明晰產(chǎn)權(quán)、確認(rèn)物的歸屬，可以保障各市場主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利，促進(jìn)公平競爭。

　　3、是維護(hù)廣大人民群眾切身利益、鼓勵人民群眾創(chuàng)造財富、推動社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要我國自改革開放、特別是實行社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制以來，廣大人民群眾創(chuàng)造并積累了越來越多的私人財富，扮演著越來越重要的市場經(jīng)濟(jì)主體的角色。這種狀況迫切需要明確的法律依據(jù)予以確認(rèn)和保護(hù)，以使廣大人民群眾放心，并維持、提高其不斷創(chuàng)造財富的積極性，以此推動社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　4、是實施依法治國、保護(hù)人權(quán)的需要依法治國是興國強(qiáng)國的必選之路，而依法治國的最基本要求之一就是對基本人權(quán)的切實保護(hù)。人權(quán)的最基本內(nèi)容包括了人身權(quán)和財產(chǎn)權(quán)，物權(quán)法強(qiáng)調(diào)對私人物權(quán)的平等保護(hù)，正是保護(hù)基本人權(quán)的體現(xiàn)。

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