2010年房估師復(fù)習(xí):物權(quán)法與房地產(chǎn)2

　　物權(quán)法中關(guān)系房地產(chǎn)的幾個問題:

　　一、不動產(chǎn)登記制度

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　　1、登記要件與登記對抗。

　　“登記要件”與“登記對抗”是兩種不同的不動產(chǎn)登記制度模式。所謂登記要件制度，是指登記是不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和變動的要件，如果登記，則產(chǎn)生物權(quán)效力，不登記則不產(chǎn)生物權(quán)效力，有關(guān)登記的法律規(guī)定為強制性規(guī)范;而登記對抗制度，是指不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和變動可登記也可不登記，登記并非物權(quán)效力產(chǎn)生的依據(jù)，但未經(jīng)登記不得對抗善意第三人，故是否登記由當事人自愿選擇，有關(guān)登記的法律規(guī)定為倡導(dǎo)性規(guī)范，而非強制性規(guī)范。舉例來說，在“登記要件”與“登記對抗”兩種制度模式下，較為常見的“一房二賣”在物權(quán)效力上的法律后果是不一樣的。如果某房地產(chǎn)開發(fā)商將同一套商品房先賣給某甲，再賣給某乙，而某乙卻先行辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記，在“登記要件”模式下，即使該房屋已由某甲實際占有并使用其所有權(quán)也勿容置疑地歸屬于某乙。但在“登記對抗”模式下，則需區(qū)分情況：如果某乙購房時，并不知道某甲早已先行購買的事實，則其為善意第三人，房屋所有權(quán)仍歸屬某乙;如果某乙購房時，明知某甲已先行購買的事實，則其為惡意第三人，該房屋所有權(quán)應(yīng)歸屬于某甲?！段餀?quán)法》規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”可見我國《物權(quán)法》對不動產(chǎn)登記制度的設(shè)立，采取的是以“登記要件”模式為主、以“登記對抗”模式為輔的方式。具體地說，對于房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基本使用權(quán)、房地產(chǎn)抵押權(quán)等采取的是“登記要件”模式，而對于土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)等采取的是“登記對抗”模式。

　　2、建立統(tǒng)一登記制度。

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　　《物權(quán)法》規(guī)定：“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”如前所述，登記在本質(zhì)上屬于一種公示方法，但長期以來誤將其作為行政機關(guān)的一種管理職權(quán)，從而造成登記機構(gòu)與行政機關(guān)的設(shè)置與職能合一的問題，形成多頭登記現(xiàn)象。從現(xiàn)狀來看，房屋所有權(quán)及其抵押由房管部門負責(zé)登記，土地使用權(quán)及其抵押由土地管理部門負責(zé)登記。這種狀況不權(quán)給登記申請人造成極大不便，而且在客觀上造成信息披露的不充分，并進而直接影響到不動產(chǎn)交易的安全。這正是實行統(tǒng)一登記制度所要解決的問題。怎樣實施統(tǒng)一登記制度呢?統(tǒng)一登記的范圍怎樣確定、機構(gòu)如何設(shè)置等，《物權(quán)法》并未作出具體規(guī)定，尚需另行立法或以行政法規(guī)的形式予以具體落實?？梢灶A(yù)見，《物權(quán)法》于2007年10月1日實施以后，統(tǒng)一登記制度并不能立即落實，尚需以現(xiàn)行登記體制為基礎(chǔ)逐漸過度。

　　3、登記機構(gòu)的審查義務(wù)與責(zé)任。

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　　登記機構(gòu)的審查義務(wù)包括形式審查與實質(zhì)審查兩種形式。形式審查是指登記機構(gòu)僅僅對當事人提交的材料的形式要件進行審查，認為合格即應(yīng)進行登記;實質(zhì)審查是指登記機構(gòu)不僅應(yīng)審查當事人提交的材料的形式要件，還要負責(zé)審查材料的真實性，甚至要負責(zé)審查材料所代表的法律關(guān)系的真實性。《物權(quán)法》關(guān)于登記機構(gòu)審查義務(wù)與責(zé)任的規(guī)定，可以說既非完全的形式審查，也非完全的實質(zhì)審查，而是采用了以形式審查為主，實質(zhì)審查為輔的制度模式，并由此規(guī)定了登記機構(gòu)因登記錯誤造成他人損害的賠償責(zé)任。但從《物權(quán)法》關(guān)于不動產(chǎn)登記的全部制度設(shè)計來看，登記機構(gòu)實際上很難就登記錯誤問題承擔(dān)最終的賠償責(zé)任。原因在于：其一，物權(quán)法設(shè)立了更正登記、異議登記制度，可以有效地防范并及時改正錯誤登記;其二，物權(quán)法在規(guī)定登記機構(gòu)的損害賠償責(zé)任的同時，規(guī)定了當事人提供虛假材料進行登記、給他人造成損害的、應(yīng)當承擔(dān)損害賠償責(zé)任，由此明確了虛假登記的真正責(zé)任主體;其三，物權(quán)法還規(guī)定了“登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”如此，在登記機構(gòu)作為賠償責(zé)任人成為損害賠償民事訴訟的被告時，完全可以請求人民法院將“造成登記錯誤的人”追加為第三人，并依法要求其直接承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　4、登記機構(gòu)履行登記職責(zé)的禁止性規(guī)定。

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　　《物權(quán)法》規(guī)定登記機構(gòu)“不得要求對不動產(chǎn)進行評估”、“不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取。”應(yīng)該說，與現(xiàn)行登記制度相比，這是第一次真正從法律的角度確立的新的登記收費制度。以房屋產(chǎn)權(quán)登記為例，對于登記申請人來說，除了應(yīng)繳納的交易契稅與交易價格有關(guān)外，所應(yīng)承擔(dān)的登記費用概與房屋的交易價格或評估價格無關(guān)，房屋不論大小，價格不論高低，所應(yīng)承擔(dān)的登記費用都是相同的。

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　　5、正確區(qū)分登記效力與合同效力。

　　《物權(quán)法》規(guī)定：“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”也就是說，登記是產(chǎn)生物權(quán)效力的依據(jù)，而非合同生效、從而產(chǎn)生合法債權(quán)的前提。這一明確規(guī)定有十分重要的現(xiàn)實意義。從多年司法實踐的情況來看，一度較為普通的存在將合同效力與物權(quán)效力相混淆的情況，特別是在二手房買賣糾紛的處理中，這種誤解體現(xiàn)得尤為明顯，很有一部分法官、律師習(xí)慣于以房屋買賣合同應(yīng)該辦理登記為由，將未辦理過戶登記的房屋買賣確認為無效，由此嚴重地影響到交易的安全與合同的嚴肅性，違反了民事關(guān)系中誠實食用基本原則。最高人民法院為此專門作出過相關(guān)司法解釋，但其是從“過戶登記系履約問題”的角度強調(diào)合同的有效性。《物權(quán)法》從區(qū)分“物權(quán)效力”與“合同效力”的角度作出的上述規(guī)定，為糾正錯誤認識、維護合同的嚴肅性、倡行誠實信用提供了極為明確、有力的法律依據(jù)。

　　6、預(yù)告登記制度。

　　《物權(quán)法》規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”這一制度可以說主要是針對“一房二賣”現(xiàn)象，為維護交易安全、確保購房人按約最終取得物權(quán)而設(shè)計的一項十分有效的制度。它與現(xiàn)行商品房買賣合同備案制度不同，商品房買賣合同備案制度雖然可以在一定程度上防范“一房二賣”現(xiàn)象的發(fā)生，但并不能絕對產(chǎn)生對抗他人可能先行取得物權(quán)的法律效果，只要備案機構(gòu)出現(xiàn)工作失誤，后買房屋的購房人進行了產(chǎn)權(quán)登記，先買房屋的購房人并不能以合同已備案為由主張房屋所有權(quán)。

　　二、征收制度

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　　《物權(quán)法》規(guī)定的征收制度體現(xiàn)了以下三方面的特點：

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　　1、將原由《城市房屋拆遷管理條例》調(diào)整的城市房屋的拆遷納入了征收的范圍?！段餀?quán)法》規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的條件和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)”、“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當依法給予拆遷補償。”這一規(guī)定使城市房屋拆遷管理發(fā)生了兩方面的變化：

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　　其一，按照原有的城市房屋拆遷法律制度，土地管理部門代表政府一旦將某宗土地出讓給了開發(fā)商，該開發(fā)商即當然取得了在該宗土地上進行拆遷的權(quán)利。這種制度存在的一個法律障礙是：對于被拆遷人而言，他本身是土地使用權(quán)的合法持有者，而拆遷雙方存在的是一種平等主體之間的民事關(guān)系，故被拆遷人不權(quán)應(yīng)該在補償安置方式、補償價款方面有發(fā)言權(quán)，而且在拆與不拆方面也應(yīng)該有發(fā)言權(quán)。也就是說，拆遷人雖因受讓土地使用權(quán)取得了拆遷的權(quán)利，被拆遷人卻沒有承擔(dān)被拆遷義務(wù)的任何依據(jù)，沒有土地管理部門的任何行政行為表明被拆遷人的合法土地使用權(quán)已由國家收回，土地管理部門向開發(fā)商出讓土地的行為實際是一種重復(fù)出讓?！段餀?quán)法》將單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)的拆遷納入國家征收的范圍，正是解除了這一法律障礙，體現(xiàn)了對被拆遷人原有土地使用權(quán)的尊重、完善了國家行使土地所有權(quán)的行政程序。

　　其二，既然被拆遷人的房屋被拆遷的原因在于征收，而征收的權(quán)力主體只能是國家，那么，真正享有拆遷權(quán)利的就只能是國家或其授權(quán)的部門，新的土地使用權(quán)受讓人不應(yīng)具有拆遷人的主體資格。從操作程序上講，原來的“先出讓，后拆遷”應(yīng)變更為“先征收(拆遷)、再出讓”。從這個角度來說，真正符合《物權(quán)法》的土地出讓方式應(yīng)該是、也只能是“凈地出讓”，即國家依法完成征收程序后再行出讓。當然，在這一制度的具體實施過程中是否會發(fā)生變化，發(fā)生多大的變化，是難以預(yù)測的。

　　2、明確征收的前提必須是“為了公共利益的需要”。對于集體土地的征收，《土地管理法》規(guī)定了“為了公共利益的需要”的前提，但對于單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)而言，《物權(quán)法》的制定才將其納入征收范圍。如前所述，按照《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，且不說沒有“為了公共利益的需要”的前提，就連國家從被拆遷人處收回土地使用權(quán)的行政程序都沒有。《物權(quán)法》在將對單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)的拆遷納入國家征收范圍的同時，明確征收須以“為了公共利益的需要”為前提，充分體現(xiàn)了對私人物權(quán)的平等保護。有必要指出的，該項制度能否得以實際實施的關(guān)鍵就在于對“公共利益”能否有一個明確的法律界定，沒有這樣的界定，“為了公共利益的需要”將形同虛設(shè)。正如國家征收集體所有的土地一樣，雖然在《土地管理法》中亦有“為了公共利益的需要”的前提條件，但因沒有明確何為“公共利益”，故國家征收集體所有的土地實際上并無條件限制。如果對“公共利益”作任意擴大的解釋，則“為了公共利益的需要”同樣是無法落到實處的。迄今為止，并無明確界定“公共利益”的法律規(guī)定。

　　3、增加了征收的補償條件。國家征收集體所有的土地，除了按照原有法律規(guī)定足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費等費用外，還必須安排被征地農(nóng)民的社會保障費用;征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，除依法給予拆遷補償外，特別強調(diào)“征收個人住宅的，還應(yīng)當保障被征收人的居住條件。”所有這些規(guī)定，都是《物權(quán)法》平等保護原則的具體體現(xiàn)。

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