房估理論:拍賣(mài)基礎(chǔ)知識(shí)例題分析四

　　例題26：強(qiáng)制拍賣(mài)的主體中，拍賣(mài)委托人是指 (　　)。

　　A.人民法院 B.人民團(tuán)體

　　C.公益性拍賣(mài)機(jī)構(gòu) D.商業(yè)性拍賣(mài)機(jī)構(gòu)

　　答案：A

　　解析：強(qiáng)制拍賣(mài)的主體，是指在強(qiáng)制拍賣(mài)活動(dòng)中形成的委托拍賣(mài)合同法律關(guān)系的當(dāng)事人，即委托人和拍賣(mài)人。拍賣(mài)委托人是指人民法院，拍賣(mài)人是指商業(yè)性拍賣(mài)機(jī)構(gòu)(公司)。

　　第五節(jié) 房地產(chǎn)拍賣(mài)

　　例題27：下列關(guān)于房地產(chǎn)拍賣(mài)特征，說(shuō)法正確的是( ) 。

　　A.房地產(chǎn)拍賣(mài)數(shù)量少，價(jià)值低 B.房地產(chǎn)拍賣(mài)數(shù)量多，價(jià)值高 C.房地產(chǎn)拍賣(mài)法律性強(qiáng) D.拍賣(mài)結(jié)束后續(xù)工作多 E、拍賣(mài)結(jié)束后續(xù)工作少

　　答案：BCD

　　解析：房地產(chǎn)拍賣(mài)特征中，房地產(chǎn)拍賣(mài)數(shù)量多，價(jià)值高，由于房地產(chǎn)的位置固定、價(jià)值高昂，在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中經(jīng)常被用作抵押或債務(wù)償還物品。因此，在各種拍賣(mài)活動(dòng)中，房地產(chǎn)拍賣(mài)在金額和數(shù)量上都占較大的份額。拍賣(mài)結(jié)束后續(xù)工作多房地產(chǎn)拍賣(mài)成交，收齊相關(guān)款項(xiàng)后，買(mǎi)受人需在拍賣(mài)人的協(xié)助下辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更過(guò)戶(hù)手續(xù)，取得拍賣(mài)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證，該項(xiàng)標(biāo)的拍賣(mài)才告結(jié)束。

　　例題28： 房地產(chǎn)拍賣(mài)業(yè)務(wù)的主要來(lái)源包括( )。

　　A、法院委托拍賣(mài)的查封抵債房地產(chǎn) B、債權(quán)人委托拍賣(mài)的抵押房地產(chǎn) C.政府部門(mén)委托拍賣(mài)的房地產(chǎn) D.法人委托其所擁有的房地產(chǎn) E、自然人委托拍賣(mài)的房地產(chǎn)

　　答案：ABCDE

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　　解析：拍賣(mài)房地產(chǎn)，根據(jù)委托方的屬性，主要有以下幾方面。 (1)法院委托拍賣(mài)的查封抵債房地產(chǎn)。目前房地產(chǎn)拍賣(mài)以這種方式居多，其中有些拍賣(mài)房地產(chǎn)標(biāo)的有著比較復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。 (2)債權(quán)人委托拍賣(mài)的抵押房地產(chǎn)。根據(jù)我國(guó)擔(dān)保法的規(guī)定，抵押權(quán)人有權(quán)將抵押房地產(chǎn)直接委托給拍賣(mài)行拍賣(mài)。但實(shí)踐中一般都是由抵押權(quán)人(銀行)向法院提起訴訟，法院對(duì)抵押房地產(chǎn)予以?xún)鼋Y(jié)，法院庭審后下達(dá)判決書(shū)或裁定書(shū)，由法院委托拍賣(mài)行進(jìn)行拍賣(mài)變現(xiàn)。 (3)政府部門(mén)委托拍賣(mài)的房地產(chǎn)。根據(jù)國(guó)家最新規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)出讓必須采用招標(biāo)和拍賣(mài)的形式進(jìn)行。土地管理部門(mén)不具備拍賣(mài)的資質(zhì)，通常需要委托拍賣(mài)機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地一級(jí)市場(chǎng)的出讓拍賣(mài)。 (4)法人委托其所擁有的房地產(chǎn)。這類(lèi)房地產(chǎn)權(quán)屬清晰程度不一。 (5)自然人委托拍賣(mài)的房地產(chǎn)。這類(lèi)房地產(chǎn)權(quán)屬清晰程度根據(jù)房地產(chǎn)建成時(shí)間的遠(yuǎn)近而有所差別。通常只宜接受已辦領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)明晰的房地產(chǎn)拍賣(mài)委托。

　　例題29：下列關(guān)于房地產(chǎn)拍賣(mài)標(biāo)的應(yīng)具備的條件，表述不正確的包括( ) 。

　　A.國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地劃撥用地不可以拍賣(mài) B.抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)后應(yīng)獲得抵押權(quán)人同意 C.集體土地上的房屋拍賣(mài)前應(yīng)向當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)，獲批準(zhǔn)后方可進(jìn)行拍賣(mài) D.未依法取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的(包括土地使用權(quán)證書(shū)、房屋所有權(quán)證書(shū)和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，不得拍賣(mài)

　　答案：B

　　解析：集體土地上的房屋拍賣(mài)前應(yīng)向當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)，獲批準(zhǔn)后方可進(jìn)行拍賣(mài)。抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)前應(yīng)獲得抵押權(quán)人同意，如果未經(jīng)抵押權(quán)人同意而因拍賣(mài)造成抵押權(quán)人經(jīng)濟(jì)損失的，需承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

　　例題30：下列房地產(chǎn)拍賣(mài)競(jìng)買(mǎi)人條件，下列表述示正確的是 ( ) 。

　　A.中華人民共和國(guó)境內(nèi)的自然人、法人和其他組織都可以作為房地產(chǎn)拍賣(mài)標(biāo)的的競(jìng)買(mǎi)人 B.在國(guó)家允許的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)競(jìng)買(mǎi)人也可以是境外的自然人或法人 C.在國(guó)家允許的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)競(jìng)買(mǎi)人不可以是境外的自然人或法人 D.對(duì)于集體土地上建成的房屋，居住房屋的競(jìng)買(mǎi)人只能是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)具備房屋建設(shè)申請(qǐng)條件的人

　　答案：C

　　解析：在國(guó)家允許的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)競(jìng)買(mǎi)人也可以是境外的自然人或法人對(duì)于集體土地上建成的房屋，居住房屋的競(jìng)買(mǎi)人只能是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)具備房屋建設(shè)申請(qǐng)條件的人;非居住房屋競(jìng)買(mǎi)人為房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍集體經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)體經(jīng)營(yíng)者;超過(guò)此條件的，應(yīng)當(dāng)依法辦理集體所有土地的征用手續(xù)。

　　例題31：房地產(chǎn)拍賣(mài)(除出讓土地使用權(quán)拍賣(mài)外)屬于房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)交易，通常需交納的稅、費(fèi)項(xiàng)目包括( )。

　　A、拍賣(mài)傭金費(fèi) B、營(yíng)業(yè)稅及其附加、合同和權(quán)證印花稅、契稅

　　C.交易手續(xù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、登記費(fèi) D.合同公證費(fèi)　　　E、利息稅

　　答案：ABCD

　　解析：房地產(chǎn)拍賣(mài)(除出讓土地使用權(quán)拍賣(mài)外)屬于房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)交易，通常需交納下列稅、費(fèi)項(xiàng)目：1)拍賣(mài)傭金費(fèi);2)營(yíng)業(yè)稅及其附加;3)合同和權(quán)證印花稅;4)契稅;5)交易手續(xù)費(fèi);6)評(píng)估費(fèi);7)登記費(fèi);8)合同公證費(fèi)等。