房地產(chǎn)經(jīng)營與管理考前復(fù)習(xí)資料十六

　　2.2.1 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)

　　從宏觀上說，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)。要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定的市場目標(biāo)，保持房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟及相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，必須準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場上的這些主要結(jié)構(gòu)關(guān)系.

　　(1)總量結(jié)構(gòu)：從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距。

　　(2)區(qū)域結(jié)構(gòu)：分析在全國不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)市場發(fā)育情況的差異和特點，考查不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房價水平和政策措施的差異。

　　(3)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：從經(jīng)濟發(fā)展階段出發(fā)，考查房地產(chǎn)市場中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間的投資比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。

　　(4)供求結(jié)構(gòu)：針對某一物業(yè)類型，分析其市場內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系;并從市場發(fā)展的實際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯位的狀態(tài)。

　　(5)投資結(jié)構(gòu)：根據(jù)投資者參與市場的不同投資目的和投資方式，具體分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系。

　　例題：

　　下面屬于房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的有：

　　A 消費結(jié)構(gòu) B 區(qū)域結(jié)構(gòu)

　　C 投資結(jié)構(gòu) D 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

　　2.2.2 房地產(chǎn)市場細(xì)分

　　從識別和把握房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境的角度出發(fā)，我們可以按照地域范圍、房地產(chǎn)類型、增量存量、交易形式等標(biāo)準(zhǔn)，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行細(xì)分。

　　2.2.2.1 按地域細(xì)分

　　房地產(chǎn)的不可移動性，表明其受地區(qū)性需求的依賴程度很大，這決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，人們認(rèn)識和把握房地產(chǎn)市場的狀況，也多從地域概念開始，因此按地域范圍對房地產(chǎn)市場進(jìn)行劃分，是房地產(chǎn)市場劃分的主要方式。

　　地域所包括的范圍可大可小，由于房地產(chǎn)市場主要集中在城市化地區(qū)，所以最常見的是按城市劃分，例如北京市房地產(chǎn)市場、上海市房地產(chǎn)市場、北海市房地產(chǎn)市場等。對于比較大的城市，其城市內(nèi)部各區(qū)域間的房地產(chǎn)市場往往存在較大差異，因此常常還要按照城市內(nèi)的某一個具體區(qū)域劃分，如上海浦東新區(qū)房地產(chǎn)市場、北京亞運村地區(qū)房地產(chǎn)市場、深圳市羅湖區(qū)房地產(chǎn)市場等。從把握某一更大范圍房地產(chǎn)市場狀況的角度，除按城市劃分外，還可以按省或自治區(qū)所轄的地域劃分，如海南省房地產(chǎn)市場、山東省房地產(chǎn)市場等。當(dāng)然我們還可以說中國華北地區(qū)房地產(chǎn)市場、美國房地產(chǎn)市場、東南亞地區(qū)房地產(chǎn)市場、亞洲房地產(chǎn)市場、世界房地產(chǎn)市場等。但一般來說，市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對房地產(chǎn)投資者的實際意義也就越小。

　　例題：

　　1市場所包括的地域范圍越大，其研究(　)

　　A深度就越淺

　　B深度就越深

　　C研究成果對房地產(chǎn)投資者的實際意義也就越小

　　D研究成果對房地產(chǎn)投資者的實際意義也就越大

　　2.2.2.2 按房地產(chǎn)用途細(xì)分

　　由于不同類型房地產(chǎn)在投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大差異，因此需要按照房地產(chǎn)的用途，將其分解為若干子市場。如居住物業(yè)市場(含普通住宅、別墅、公寓市場等)、商業(yè)物業(yè)市場(寫字樓、零售商場或店鋪、休閑旅游設(shè)施、酒店市場等)、工業(yè)物業(yè)市場(標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉儲用房等市場)、特殊物業(yè)市場、土地市場等。

　　例題：

　　按用途的不同，房地產(chǎn)市場可分為(　)

　　A居住物業(yè)市場

　　B商業(yè)物業(yè)市場

　　C工業(yè)物業(yè)市場

　　D出租物業(yè)市場

　　E土地市場

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