房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理考前復(fù)習(xí)資料十七

　　2.2.2.3 按存量增量細(xì)分

　　通常將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為三級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)(土地使用權(quán)出讓市場(chǎng))、二級(jí)市場(chǎng)(土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng))、三級(jí)市場(chǎng)(存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng))。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級(jí)土地市場(chǎng)和二級(jí)土地市場(chǎng)，將房屋劃分為一級(jí)房屋市場(chǎng)(增量市場(chǎng)或一手房市場(chǎng))和二級(jí)房屋市場(chǎng)(存量市場(chǎng)或二手房市場(chǎng))。房地產(chǎn)增量和存量市場(chǎng)之間是一種互動(dòng)關(guān)系，存量市場(chǎng)的活躍，不僅有利于存量房地產(chǎn)資源的有效配置，而且由于房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的“過(guò)濾”現(xiàn)象，能促進(jìn)增量市場(chǎng)的發(fā)展。

　　例題：下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的是( )

　　A 房屋出租 B 房地產(chǎn)抵押

　　C 土地使用權(quán)出讓 D 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　2.2.2.4 按交易形式細(xì)分

　　按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)抵押。由于同一時(shí)期、同一地域范圍內(nèi)某種特定類型房地產(chǎn)的不同交易形式，均有其明顯的特殊性，因此依不同房地產(chǎn)交易形式對(duì)市 場(chǎng)進(jìn)行劃分也就成為必然。土地的交易包括土地買賣、租賃和抵押等子市場(chǎng)，由于我國(guó)土地所有權(quán)屬于國(guó)家，因此土地交易實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)的交易;新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著銷售(含預(yù)售)、租賃(含預(yù)租)和抵押等子市場(chǎng);面向存量房屋的交易，則存在著租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)等子市場(chǎng)。

　　2.2.2.5 按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分

　　從市場(chǎng)營(yíng)銷的角度出發(fā)，可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)按照市場(chǎng)營(yíng)銷過(guò)程中的目標(biāo)市場(chǎng)，來(lái)細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)。通常情況下，可以將某種物業(yè)類型按其建造標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)格水平，細(xì)分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場(chǎng)，例如甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)、高檔住宅市場(chǎng)、普通住宅市場(chǎng)等;也可以按照目標(biāo)市場(chǎng)的群體特征進(jìn)行細(xì)分，例如，老年住宅市場(chǎng)、青年公寓市場(chǎng)等。

　　上述的五種劃分方法是相互獨(dú)立的，不同的市場(chǎng)參與者通常關(guān)注不同的子市場(chǎng)。根據(jù)研究或投資決策的需要，可以將五種劃分方式疊加在一起，得到更細(xì)的子市場(chǎng)。如北京市寫(xiě)字樓出售市場(chǎng)、深圳羅湖土地拍賣市場(chǎng)、南京市二手房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)、上海市甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)等。

　　2.2.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)

　　反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)，包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場(chǎng)交易指標(biāo)三種類型。

　　2.2.3.1 供給指標(biāo)

　　(1)存量(Stock，St)，指報(bào)告期期末(如第t年或半年、季度、月，下同)已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數(shù);在數(shù)值上，報(bào)告期存量=上期存量+報(bào)告期新竣工量-報(bào)告期滅失量,可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)。

　　(2)新竣工量(New Completions，NCt)，指報(bào)告期內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)。中國(guó)竣工量統(tǒng)計(jì)指標(biāo)是竣工面積，指報(bào)告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計(jì)要求已全部完工，達(dá)到人住和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格(或達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn))，可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和，

　　(3)滅失量(δt)，指房屋存量在報(bào)告期內(nèi)由于各種原因(毀損、拆遷等)滅失掉的部分。

　　(4)空置量(VCt)，指報(bào)告期期末房屋存量中沒(méi)有被占用的部分，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)。中國(guó)目前空置量的統(tǒng)計(jì)是不完整的，是指“報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。

　　(5)空置率(VRt)指報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt=VCt/St。在實(shí)際應(yīng)用中，可以根據(jù)房屋的類型特征和空置特征分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

　　(6)可供租售量(Houses for Sale/Rental，HSRt)指報(bào)告期可供銷售或出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)?？晒┳馐哿?上期可供租售數(shù)量一上期吸納量+本期新竣工量;實(shí)際統(tǒng)計(jì)過(guò)程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計(jì)。因?yàn)椴⒎撬械目罩梅课荻荚诘却鍪刍虺鲎?，所以某時(shí)點(diǎn)的空置量通常大于該時(shí)點(diǎn)可供租售數(shù)量。

　　(7)房屋施工面積(BUCt)，是指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開(kāi)工的面積和上年開(kāi)工跨人本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)填各層建筑面積之和。

　　(8)房屋新開(kāi)工面積(CSt)，是指在報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)工建設(shè)的房屋面積，不包括上期跨人報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工的房屋面積。房屋的開(kāi)工應(yīng)以房屋正式開(kāi)始破土刨槽(地基處理或打永久樁)的日期為準(zhǔn)。

　　(9)平均建設(shè)周期(CPt)，指某種類型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從開(kāi)工到竣工交付使用所占用的時(shí)間長(zhǎng)度。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積。

　　(10)竣工房屋價(jià)值(VBCt)，指在報(bào)告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價(jià)值。竣工房屋的價(jià)值一般按房屋設(shè)計(jì)和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計(jì)算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價(jià)值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備(如電梯、通風(fēng)設(shè)備等)的購(gòu)置和安裝費(fèi)用;不包括廠房?jī)?nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購(gòu)置和安裝，工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造，辦公和生活用家具的購(gòu)置等費(fèi)用，購(gòu)置土地的費(fèi)用，遷移補(bǔ)償費(fèi)和場(chǎng)地平整的費(fèi)用及城市建設(shè)配套投資?？⒐し课輧r(jià)值一般按結(jié)算價(jià)格計(jì)算。

　　例題：判斷

　　空置率，其英語(yǔ)簡(jiǎn)寫(xiě)為VBCt，是指報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例

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