房地產(chǎn)基本制度與政策精講班講義26

　　二、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的特點(diǎn)(了解)

　　1、專業(yè)性

　　(1)權(quán)屬檔案是權(quán)屬管理活動(dòng)中形成的歷史記錄.權(quán)屬管理是依照一定法規(guī)進(jìn)行的，是任何其他部門所不能替代的。

　　(2)權(quán)屬檔案是專業(yè)性材料.房地產(chǎn)權(quán)屬管理工作特別是權(quán)屬登記工作，面廣量大，政策性強(qiáng)，形成的檔案材料專業(yè)性強(qiáng)。

　　(3)權(quán)屬檔案有專業(yè)管理方法。房地產(chǎn)管理部門在檔案管理中形成了以圖檔卡為主要內(nèi)容的權(quán)屬檔案。圖是指房地產(chǎn)平面圖,包括分丘圖、分層分戶圖，反映權(quán)屬范圍，形象直觀;檔是指產(chǎn)權(quán)文字檔案，反映產(chǎn)權(quán)的來(lái)龍去脈，詳盡細(xì)致，真實(shí)可靠;卡是指房地產(chǎn)卡片包括錄入電腦的房地產(chǎn)情況表，它概括了檔案的內(nèi)容，彌補(bǔ)了圖的不足，反映產(chǎn)權(quán)簡(jiǎn)潔明白。三位一體，以地號(hào)(丘號(hào))為中心，各有側(cè)重，相輔相成。這種權(quán)屬檔案，適合產(chǎn)權(quán)管理的需要。

　　2、動(dòng)態(tài)性

　　權(quán)屬檔案的動(dòng)態(tài)性是權(quán)屬檔案最顯著的特點(diǎn)。權(quán)屬檔案形成后，房地產(chǎn)權(quán)屬和房地情況并不是固定不變的.目前，權(quán)屬檔案因產(chǎn)權(quán)變更引起異動(dòng)的每年約有20%。隨著產(chǎn)權(quán)人的變化、房屋現(xiàn)狀的變更，權(quán)屬檔案體系中的圖、檔、卡、冊(cè)必須作相應(yīng)更改，檔案目錄甚至于檔案材料要作動(dòng)態(tài)注記，檔案必須及時(shí)補(bǔ)充新材料，以確保檔案的真實(shí)性、系統(tǒng)性和完整性。產(chǎn)權(quán)的動(dòng)態(tài)性，使權(quán)屬檔案成為“活”檔案.

　　3、真實(shí)性

　　真實(shí)性是權(quán)屬檔案的生命，也是發(fā)揮檔案的現(xiàn)實(shí)效用的基礎(chǔ)和前提。

　　4、完整性

　　權(quán)屬檔案的完整性體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是房地結(jié)合，二是圖、檔結(jié)合。

　　(1)房地結(jié)合。房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。作為權(quán)屬管理記錄的房地產(chǎn)檔案也應(yīng)緊密結(jié)合，要確保土地和房屋檔案的完整，不能人為地割裂房地產(chǎn)檔案之間的有機(jī)聯(lián)系。

　　(2)圖檔結(jié)合。房地產(chǎn)平面圖上注記丘號(hào)(地號(hào))，這種丘號(hào)，可當(dāng)作為查找檔案的索引.如果離開(kāi)檔案，則純粹是毫無(wú)意義的幾何線條，失去了它的產(chǎn)權(quán)含義，反之，檔案離開(kāi)圖，產(chǎn)權(quán)范圍則不明。只有圖檔結(jié)合，才能把產(chǎn)權(quán)真正反映清楚。

　　5、價(jià)值性

　　房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)值高，在單位和個(gè)人的財(cái)產(chǎn)構(gòu)成中占有重要地位。因此，權(quán)屬檔案屬于財(cái)產(chǎn)檔案。

　　6、法律性

　　由記載房屋所有權(quán)歸屬的憑證材料組成的權(quán)屬檔案，具有法律效力，是房地產(chǎn)管理部門和人民法院確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)、處理房地產(chǎn)糾紛的重要依據(jù)。

　　鑒于上述特點(diǎn)，特別是權(quán)屬檔案的專業(yè)性和動(dòng)態(tài)性，表明權(quán)屬檔案應(yīng)由房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一管理并單獨(dú)進(jìn)行保管.權(quán)屬檔案不宜與文書檔案、會(huì)計(jì)檔案等其他門類檔案相混淆.

　　例題：( )是權(quán)屬檔案的生命。

　　A、動(dòng)態(tài)性

　　B、專業(yè)性

　　C.真實(shí)性

　　D.完整性

　　答案：C

　　解析：真實(shí)性是權(quán)屬檔案的生命，也是發(fā)揮檔案的現(xiàn)實(shí)效用的基礎(chǔ)和前提。

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　　三、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的作用(了解)

　　權(quán)屬檔案的憑證和參考作用，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　1、登記發(fā)證

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。登記發(fā)證工作中的一個(gè)中心環(huán)節(jié)，就是依據(jù)已有的權(quán)屬檔案確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。

　　2、交易評(píng)估

　　房地產(chǎn)交易實(shí)質(zhì)是權(quán)利的轉(zhuǎn)讓。產(chǎn)權(quán)清楚，是交易的前提。為了公平、公正、科學(xué)地做好房地產(chǎn)估價(jià)工作，也必須利用房地產(chǎn)檔案記錄的不同時(shí)間、不同地點(diǎn)、不同類型的房屋交易價(jià)格建立數(shù)據(jù)庫(kù)。這個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)是利用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格不可缺少的工具。

　　3、房管政策

　　1985年，全國(guó)房屋普查檔案，記載了每戶居住狀況、全市不同居住水平的戶數(shù)、全市人均居住面積，為制定規(guī)劃，分批解決城市住房困難戶，提供了依據(jù)，同時(shí)也為確定城市房屋拆遷安置面積，提供參考數(shù)據(jù).準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，也是制定住房制度改革方案的依據(jù)之一。

　　4、落實(shí)政策

　　由于受“左”的影響，私人房產(chǎn)未按當(dāng)時(shí)國(guó)家制定的政策進(jìn)行了改造或接管，這部分房產(chǎn)需要落實(shí)政策。落實(shí)政策，必須歷史有事實(shí)、檔案有記載、政策有依據(jù)，產(chǎn)權(quán)才能落實(shí)。

　　5、司法仲裁

　　房屋拆建、買賣、繼承的發(fā)生，不可避免會(huì)引起一些糾紛。要排解產(chǎn)權(quán)糾紛，房地產(chǎn)仲裁部門、司法部門都要查閱權(quán)屬檔案。

　　6、規(guī)劃建設(shè)

　　房地產(chǎn)權(quán)屬檔案記錄了每一處每一幢房屋的原始信息，如有房屋的產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、層次、建成年份、實(shí)際用途、建筑面積等.

　　7、舊城改造

　　拆除舊房、建造新房，必然涉及產(chǎn)權(quán)。弄清拆遷范圍內(nèi)房地產(chǎn)情況，是拆遷的前提。及時(shí)提供房地產(chǎn)權(quán)屬檔案，可以加快拆遷進(jìn)度。

　　8、史跡考證

　　權(quán)屬檔案記載了房地產(chǎn)沿革情況，一旦發(fā)現(xiàn)史跡，需要考察產(chǎn)權(quán)情況，必須查閱權(quán)屬檔案。

　　9、編史修志

　　太平盛世，編史修志。全國(guó)各地編寫的房地志，引用了大量房地產(chǎn)檔案史料，各地房地產(chǎn)檔案中保存的明清以來(lái)歷代房地產(chǎn)契紙，不僅為編史修志提供了豐富的材料，同時(shí)也為進(jìn)一步研究各地幾百年以來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展史提供了寶貴的資料.

　　10 、房地征稅

　　權(quán)屬檔案記載了每戶每處房地產(chǎn)的面積、價(jià)值，可以作為稅務(wù)部門開(kāi)征房地稅的計(jì)稅依據(jù).

　　例題：下列能表現(xiàn)權(quán)屬檔案的憑證和參考作用的是( )。

　　A、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

　　B、落實(shí)政策

　　C.舊城改造

　　D.編史修志

　　E、房地征稅

　　答案：BCDE

　　解析：房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是不能表現(xiàn)權(quán)屬檔案的憑證和參考作用。