2009年房地產估價案例與分析試卷五

　　四、估價方法選用

　　估價對象在建工程。估價人員進行了實地查勘。認真分析所掌握的資料，根據估價對象的特點及估價目的，選用假設開發(fā)法、成本法作為本次估價的基本方法，其估價技術路線如下：

　　1. 根據《房地產估價規(guī)范》，“具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產的估價，應選取用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法”，因此選用假設開發(fā)法作為估價方法之一進行估價。根據假設開發(fā)法的思路，可將預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常的開發(fā)本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤以及購買估價對象應負擔的稅費，求取估價對象的客觀合理價格或價值。

　　2. 估價對象為在建工程，有明確的工程進度和費用投入，因此采用成本法作為估價方法之一。根據成本法的思路，以建造估價對象房地產所需的各項必要費用、應繳納的稅金、正常開發(fā)利潤之和，求取估價對象的客觀合理價格或價值。

　　3. 對以上兩種方法測算的價格進行綜合處理，最終求取估價對象的總價值和單位價值。

　　五、估價測算過程

　　(一) 假設開發(fā)法分析測算過程

　　假設開發(fā)法是預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　1、 采用的公式

　　估價對象價格=開發(fā)完成后的房地產價值-續(xù)建開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費

　　2、 估價對象開發(fā)完成后房地產價值的測算

　　運用市場法測算估價對象開發(fā)完成后的價值。

　　市場法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較。對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　2.1采用的公式

　　交易情況 交易日期 房地產狀況

　　修正 調整 調整

　　估價對象= 可比實例× 100 × ( )× 100

　　比準價格 成交價格 ( ) 100 ( )

　　2.2所選可比實例(見表一)

　　可比實例情況表

　　表一

　　可比實例與估價對象 A B C 估價對象

　　比較項目

　　項目名稱 XX苑 XX樓 XX園 XX園

　　項目坐落 XX新村XX號 XX路XX號 XX道XX號 XX大道XX號

　　土地使用權取得方式 出讓 出讓 出讓 出讓

　　土地等級 住宅IV級 住宅III級 住宅III級 住宅IV級

　　建筑結構 鋼混高層 鋼混高層 鋼混高層 鋼混高層

　　規(guī)劃用途 住宅 住宅 住宅 住宅

　　成新狀況 十成新 十成新 十成新

　　交易情況 正常 正常 正常

　　交易日期 2005.3 2005.3 2005.4

　　成交價格 3100 3100 2960

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