2009年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試卷六

　　2.3交易情況修正

　　可比實(shí)例A、B 、C均屬正常交易，交易情況無(wú)需正，交易情況修正系數(shù)均為100/100。

　　2.4交易日期調(diào)整

　　近期××市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況穩(wěn)定，可比實(shí)例A、B 、C均屬近期交易，交易日期無(wú)需調(diào)整，調(diào)整系數(shù)均為100/100。

　　2.5房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　因權(quán)益狀況相同，將房地產(chǎn)狀況調(diào)整分為區(qū)域因素、個(gè)別因素調(diào)整。

　　2.5.1區(qū)域因素調(diào)整

　　根據(jù)可比實(shí)例的具體情況，可比實(shí)例A、B 、C的區(qū)域因素略好于估價(jià)對(duì)象。將區(qū)域因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行打分比較。得到可比實(shí)例A、B 、C區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)分別為：100/101、100/102、100/103(具體比較情誤解見(jiàn)表二)。

　　2.5.2個(gè)別因素調(diào)整

　　根據(jù)可比實(shí)例的具體情況，可比實(shí)例A、B 、C的個(gè)別因素略差于估價(jià)對(duì)象，可比實(shí)例C的個(gè)別因素略優(yōu)于估價(jià)對(duì)象。將個(gè)別因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行打分比較，得到可比實(shí)例A、B 、C個(gè)別因素調(diào)整系數(shù)分別為100/102、100/102、100/97(具體比較情況見(jiàn)表二)。

　　可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象 A B C 估價(jià)對(duì)象

　　房地產(chǎn)狀況

　　區(qū)域因素 商服繁華程度 20 21 20 20

　　交通條件 21 21 23 20

　　環(huán)境景觀 10 10 10 10

　　公共服務(wù)配套 10 10 10 10

　　發(fā)展規(guī)劃 10 10 10 10

　　基礎(chǔ)設(shè)施 10 10 10 10

　　文件娛樂(lè) 10 10 10 10

　　街道條件 10 10 10 10

　　合計(jì) 101 102 103 100

　　土地利用程度 20 20 20 20

　　臨路狀況 20 20 20 20

　　設(shè)施設(shè)備 10 10 10 10

　　裝修狀況 10 10 10 10

　　平面布置 12 12 9 10

　　建筑結(jié)構(gòu) 10 10 10 10

　　樓棟朝向 10 10 10 10

　　面積大小、形狀 10 10 8 10

　　合計(jì) 102 102 97 100

　　2.6比較修正計(jì)算

　　市場(chǎng)法修正計(jì)算表

　　表三

　　可比實(shí)例 成交價(jià)格

　　(元/平米) 交易情況

　　修正

　　交易日期

　　調(diào)整 區(qū)域因素

　　調(diào)整

　　個(gè)別因素

　　調(diào)整 比準(zhǔn)價(jià)格

　　(元/平米)

　　A 3100 100/100 100/100 100/101 100/102 3009

　　B 3100 100/100 100/100 100/102 100/102 2980

　　C 2960 100/100 100/100 100/103 100/97 2963

　　從測(cè)算結(jié)果來(lái)看，三個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格水平差異不大，因此采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為市場(chǎng)法測(cè)算結(jié)果：

　　(3009+2980+2963)/3=2984(元/m2)

　　2.7預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值

　　估價(jià)對(duì)象規(guī)劃總建筑面積為47799.8m2,其中地下建筑面積7979m2作為設(shè)備用房等，不能對(duì)外銷售，可銷售建筑面積為39820.80m2.故估價(jià)對(duì)象預(yù)計(jì)建成后的總價(jià)值為：

　　2984×39820.80=11882.53

　　3.繼建開(kāi)發(fā)成本的測(cè)算

　　估價(jià)對(duì)象共4棟，其中編號(hào)第28棟總建筑面積為24578.00m2(含地下建筑面積3998.00m2,,第21、22、23棟總建筑面積23221.80m2(含地下建筑面積3981.00m2)。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，第28棟正在進(jìn)行地下混凝土澆注工程，第21、22、23棟正在進(jìn)行基礎(chǔ)灌注工程。

　　3.1續(xù)建建筑安裝工程費(fèi)

　　根據(jù)××市造價(jià)管理站《關(guān)于發(fā)布××市建筑安裝工程二00五年一季度造成價(jià)指數(shù)的通知》(××建價(jià)字[2005]10號(hào)，鋼混高層住宅樓本期建安造價(jià)指標(biāo)為873.18-970.2元/m2, 本次評(píng)估取900元/m2。另外，依據(jù)以上文件，樁基礎(chǔ)增長(zhǎng)率加值為80元/m2，一般水電安裝增加值為30元/m2消防設(shè)備及安裝增加值為10元/m2，電梯及安裝增加值為50元/m2，則續(xù)建工程成本為：

　　24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80×(900+80+30+10+50)=4917.95

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