影響房?jī)r(jià)的幾個(gè)理論問(wèn)題一

　　近年來(lái)我國(guó)商品住宅價(jià)格普遍上漲較快，某些城市的房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)“飛漲”。造成房?jī)r(jià)過(guò)快、過(guò)大幅度上漲的原因是多種多樣的，但主要是如下幾個(gè)方面綜合作用的結(jié)果：一是1998年停止住房實(shí)物分配、實(shí)行住房分配貨幣化的城鎮(zhèn)住房制度改革和把住宅建設(shè)培育成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)的一系列刺激住房需求措施的“慣性”作用;二是前一段時(shí)期的宏觀調(diào)控著力在控制土地供應(yīng)、限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款等抑制房地產(chǎn)供給措施的市場(chǎng)反應(yīng);三是投資渠道較少、股票市場(chǎng)讓中小投資者失去信心從而使大量社會(huì)資金選擇房地產(chǎn)這一相對(duì)安全、穩(wěn)定的投資對(duì)象;四是中國(guó)經(jīng)濟(jì)看好和人民幣升值預(yù)期吸引大量外資進(jìn)入，其中一些資金流入到房地產(chǎn);五是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商壟斷話語(yǔ)權(quán)，針對(duì)“買(mǎi)漲不買(mǎi)落”的購(gòu)房心態(tài)營(yíng)造漲價(jià)氣氛及房地產(chǎn)投機(jī)炒作。

　　一、當(dāng)于房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系

　　房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的互動(dòng)關(guān)系，在有較多土地供應(yīng)者的情況下，房?jī)r(jià)是主動(dòng)的，地價(jià)是被動(dòng)的，即地價(jià)水平主要取決于房?jī)r(jià)水平，就如同一般情況下地租水平是由農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格水平?jīng)Q定的一樣。

　　但在我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地由政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)的情況下，土地一級(jí)市場(chǎng)上的地價(jià)水平，在很大程度上影響著新建商品房的價(jià)格水平，預(yù)期政府會(huì)減少土地供應(yīng)將造成的地價(jià)上漲或者其壟斷的高地價(jià)，是會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲或者市場(chǎng)會(huì)以房?jī)r(jià)上漲來(lái)做出反應(yīng)的。

　　二、關(guān)于供求決定的房?jī)r(jià)是否就合理

　　過(guò)去我們不懂得價(jià)格是由供求決定的，現(xiàn)在都比較明白了。但是，供求決定的價(jià)格是否就是合理的。有人說(shuō)：“房?jī)r(jià)上漲說(shuō)明有需求，有需求說(shuō)明房?jī)r(jià)上漲是合理的”。

　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來(lái)講，價(jià)格的確是供求平衡的結(jié)果。但即使有需求，價(jià)格上漲也不一定合理。關(guān)鍵看是什么需求拉動(dòng)價(jià)格上漲。因?yàn)樾枨笥姓鎸?shí)需求和虛假需求。可以將購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的需求分為自用需求、投資需求、投機(jī)需求和跟風(fēng)需求。自用需求是購(gòu)買(mǎi)后自己使用的需求。投資需求是購(gòu)買(mǎi)后以出租來(lái)獲得回報(bào)的需求。投機(jī)需求是為賣(mài)而買(mǎi)的需求。跟風(fēng)需求是還沒(méi)有明確的購(gòu)買(mǎi)目的，看到別人購(gòu)買(mǎi)自己也跟著購(gòu)買(mǎi)的需求。自用需求加上投資需求再加上合理的空置為真實(shí)需求，除此之外的需求可以說(shuō)是虛假需求。虛假需求拉動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲是不能長(zhǎng)期維持的。

　　三、關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的衡量方法

　　目前用“房?jī)r(jià)收入比”、“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快”、“房?jī)r(jià)上漲幅度過(guò)大”等來(lái)衡量房地產(chǎn)是否有泡沫，可以說(shuō)是不夠到位的。衡量房地產(chǎn)是否有泡沫的方法，應(yīng)是看房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是否持續(xù)地越來(lái)越高于其理論價(jià)格。簡(jiǎn)單的衡量指標(biāo)有房?jī)r(jià)與房租之比(又稱“毛租金乘數(shù)”、“租售比價(jià)”)、入住率。

　　從房?jī)r(jià)與房租之比來(lái)看，在房租由市場(chǎng)決定及經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的情況下，房?jī)r(jià)與年房租(或月房租)有一個(gè)合理的倍數(shù)，一般為10倍左右(按年房租計(jì)算)。如果房?jī)r(jià)與年房租之比大大高于這個(gè)倍數(shù)，則說(shuō)明房?jī)r(jià)有泡沫。特別是從房?jī)r(jià)和房租兩條曲線的走勢(shì)可以看出是否存在泡沫：如果房租沒(méi)有多少上漲，甚至是下降的趨勢(shì)，而房?jī)r(jià)持續(xù)較快地上漲，則說(shuō)明存在泡沫。因?yàn)榉孔獗确績(jī)r(jià)更能反映真實(shí)的房地產(chǎn)供求狀況。

　　從入住率來(lái)看，因?yàn)橹猿霈F(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，是因?yàn)樵S多人買(mǎi)房而不入住，等待時(shí)機(jī)再賣(mài)掉。因此，不論房屋賣(mài)出以后是房主自己住還是出租，只要有人住，泡沫的危險(xiǎn)就不大;相反，雖然房屋賣(mài)掉了，但如果沒(méi)有人住，泡沫的危險(xiǎn)就存在。

　　房地產(chǎn)泡沫的一個(gè)特點(diǎn)是，在泡沫形成過(guò)程中人人都能賺到錢(qián)，從而看起來(lái)是供不應(yīng)求。而實(shí)際上，泡沫是供大于求。所謂泡沫破滅，是虛假的高需求之后，突然發(fā)現(xiàn)是供給過(guò)剩。

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