影響房?jī)r(jià)的幾個(gè)理論問(wèn)題二

　　四、關(guān)于利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響

　　利率上升對(duì)房?jī)r(jià)有著很大的影響。從成本的角度來(lái)看，利率上升會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資利息，從而使房?jī)r(jià)上漲。從房地產(chǎn)需求的角度來(lái)看，由于現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)(特別是商品住宅)普遍采取貸款方式付款，所以利率上升會(huì)減少房地產(chǎn)需求，從而使房?jī)r(jià)下降。從房地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)預(yù)期未來(lái)收益的現(xiàn)值之和的角度來(lái)看，由于房地產(chǎn)價(jià)值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率上升會(huì)使房?jī)r(jià)下降。通過(guò)數(shù)學(xué)計(jì)算可以看出，利率上升導(dǎo)致的房?jī)r(jià)下降幅度要比其導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上升幅度大得多。因此，綜合來(lái)看，房?jī)r(jià)與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，房?jī)r(jià)會(huì)下降;利率下降，房?jī)r(jià)會(huì)上升。

　　目前對(duì)加息影響的認(rèn)識(shí)尚不足夠。從眼前看，加一點(diǎn)息的確影響不大。但問(wèn)題是利率水平仍然處在歷史的最低位。從1989年到2004年的15年間，我國(guó)一年期存款利率的變動(dòng)范圍為11.34%至1.98%.如果今后宏觀經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)大起大落，未來(lái)的利率變動(dòng)范圍不會(huì)這么大，但從長(zhǎng)期來(lái)看一般范圍為4%～6%.這樣來(lái)看，未來(lái)的利率至少要上升一倍以上。由于購(gòu)房貸款期限短則十年，長(zhǎng)則二三十年，所以，未來(lái)利率不得不大幅度上升時(shí)，可能導(dǎo)致的“從量變到質(zhì)變”的影響，現(xiàn)在就不能不預(yù)見(jiàn)和思考應(yīng)對(duì)措施。

　　五、關(guān)于房地產(chǎn)稅收對(duì)房?jī)r(jià)的影響

　　有關(guān)房地產(chǎn)的不同稅種、稅率及其征收環(huán)節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是不同的?？蓪⒂嘘P(guān)房地產(chǎn)的稅收分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的和房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的。另外，考察房地產(chǎn)稅收政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，應(yīng)當(dāng)注意課稅的轉(zhuǎn)嫁問(wèn)題。如果某種對(duì)房地產(chǎn)的稅收可以通過(guò)某種途徑部分或全部轉(zhuǎn)嫁出去，那么它對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就小，甚至不起作用。

　　增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，從而會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升;相反，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。

　　在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，增加買(mǎi)方的稅收，如提高契稅稅率，會(huì)抑制房地產(chǎn)需求，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降;而增加賣(mài)方的稅收，如收取土地增值稅，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升。

　　直接或間接地對(duì)保有房地產(chǎn)課稅(如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅)，實(shí)際上是減少了利用房地產(chǎn)的收益，因而會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格低落;相反，降低甚至取消對(duì)保有房地產(chǎn)課稅，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。

　　六、關(guān)于匯率對(duì)房?jī)r(jià)的影響

　　在國(guó)際房地產(chǎn)投資中，匯率波動(dòng)會(huì)影響房地產(chǎn)的投資收益。例如，一個(gè)外國(guó)投資者以一定價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了一宗房地產(chǎn)，此后出售房地產(chǎn)時(shí)，相對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，房地產(chǎn)可能升值了，但如果該房地產(chǎn)所在國(guó)的貨幣發(fā)生了貶值，那么相對(duì)于國(guó)際交易，其房地產(chǎn)升值可能與貨幣貶值相互抵消，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)投資失敗。相反，如果該房地產(chǎn)所在國(guó)的貨幣發(fā)生了升值，那么即使相對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)房地產(chǎn)沒(méi)有升值，但相對(duì)于國(guó)際交易也會(huì)獲得較好的房地產(chǎn)投資收益。因此，當(dāng)預(yù)期某國(guó)的貨幣會(huì)升值時(shí)，就會(huì)吸引國(guó)外資金購(gòu)買(mǎi)該國(guó)房地產(chǎn)，從而會(huì)導(dǎo)致其房地產(chǎn)價(jià)格上漲;相反，會(huì)導(dǎo)致其房地產(chǎn)價(jià)格下降。

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