房地產(chǎn)估價師《理論與方法》復(fù)習(xí)提綱二

　　三、估價目的

　　土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、征收、征用、分割、損害賠償、稅收、保險、爭議調(diào)處、司法鑒定、出資、投資、合資、合作、合并、分立、改制、重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓租賃、清算。

　　四、價值類型

　　同一估價對象可能有不同類型的價值，即同一估價對象的價值并不是唯一的，價值類型有公開市場價值和非公開市場價值。公開市場價值的特點有：雙方自愿進(jìn)行交易;交易雙方出于利已動機(jī)進(jìn)行交易;交易雙方是清明、謹(jǐn)慎行事的，并且了解交易對象知曉市場行情;交易雙方有充裕時間進(jìn)行交易;不存在買者因特殊興趣而給予附加出價。非市場價值有：快速變現(xiàn)價值;謹(jǐn)慎價值;清算價值;投資價值。

　　五、估價時點

　　估價時點不是隨意確定的，應(yīng)根據(jù)估價目的來確定，估價時點在先，價值估算在后。

　　六、估價依據(jù)

　　有相關(guān)法律、法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，委托人提供的有關(guān)情況和資料，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師掌握和搜集的有關(guān)情況和資料。

　　七、估價假設(shè)

　　是房地產(chǎn)估價師所必要、但不能肯定而又必須予以明確的前提條件做出的假定。在估價中要防止出現(xiàn)3種情況：濫用估價假設(shè);不明確估價假設(shè);無針對性列舉一些與本估價項目無關(guān)的估價假設(shè)。對于確定性因素，一般不得進(jìn)行假設(shè)。

　　八、估價原則

　　合法原則、最高最佳使用原則、估價時點原則、替代原則。

　　九、估價程序

　　獲取估價業(yè)務(wù);受理估價委托;擬定估價作業(yè)方案;搜集估價所需資料;實地查看估價對象;分析估價對象及房地產(chǎn)市場上;選定估價方法進(jìn)行測算;確定估價結(jié)果;撰寫估價報告;內(nèi)部審核估價報告;出具估價報告;估價資料歸檔。

　　十、估價方法

　　市場法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價法、基準(zhǔn)地價修正法等。

　　十一、估價結(jié)果

　　估價師不宜在完成估價之前與委托人或任何其他與該估價業(yè)務(wù)有利害關(guān)系人討論估價結(jié)果。這樣會影響估價獨立、客觀、公正地進(jìn)行。

　　第三節(jié) 對房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實需要

　　土地使用權(quán)出讓的需要，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(買賣、互換、贈與、出資、入股、抵債)和租賃的需要， 房地產(chǎn)抵押的需要(初次抵押、再次抵押、增加抵押貸款、抵押期間監(jiān)測、轉(zhuǎn)抵押、續(xù)貸抵押、處置抵押房地產(chǎn)估價)，房地產(chǎn)征收和征用需要，房地產(chǎn)分割需要，房地產(chǎn)損害賠償需要，房地產(chǎn)稅收需要，房地產(chǎn)保險需要，房地產(chǎn)爭議調(diào)處和司法鑒定需要，企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要(出資、投資、合資、合作、合并、分立、改制、重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓租賃、清算)，房地產(chǎn)管理的需要，其他方面的需要

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德

　　獨立客觀公正，專業(yè)勝任能力，誠實守信，勤勉盡責(zé)，保守秘密，公平競爭，社會責(zé)任。

　　第五節(jié) 中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

　　估價的困難表現(xiàn)有：土地和房屋的所有制不同;土地所有制在城市和農(nóng)村不同，市場上流通的土地權(quán)利是使用權(quán)不是所有權(quán)，土地和房屋的登記機(jī)關(guān)不同，行政管理不到位，房地產(chǎn)市場不夠發(fā)達(dá)。

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