房地產(chǎn)估價師《理論與方法》復(fù)習(xí)提綱三

　　第二章 房地產(chǎn)

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義

　　一、房地產(chǎn)的定義，房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合體。

　　二、土地、建筑物和其他地上定著物的含義

　　土地是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。

　　建筑物包括房屋和構(gòu)筑物。房屋一般由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的空間場所。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動的建筑物，如煙囪、水塔、水井、水壩、道路、橋梁、隧道。建筑領(lǐng)域中的建筑物不包括構(gòu)筑物，會計領(lǐng)域中建筑物不包括房屋。

　　其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物。

　　三、實物、權(quán)益、區(qū)位的含義

　　1、實物分為有形的實體及其質(zhì)量和組合完成的功能三個方面

　　2、權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益，房地產(chǎn)權(quán)益以房地產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)包括：

　?、俜康禺a(chǎn)的各種權(quán)利，例如所有權(quán)、土地使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)等

　　②受其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利，同一宗房地產(chǎn)上可以同時存在多種房地產(chǎn)權(quán)利

　?、凼艿椒康禺a(chǎn)權(quán)利以外的各種因素限制的房地產(chǎn)權(quán)利

　?、芊康禺a(chǎn)的額外利益或收益。房地產(chǎn)所有權(quán)又分為單獨所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)。土地使用權(quán)有建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)又包括出讓土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)和臨時用地土地使用權(quán)。

　　房地產(chǎn)權(quán)利有物權(quán)和債權(quán)，租賃權(quán)屬于債權(quán)。物權(quán)有自物權(quán)和他物權(quán)，自物權(quán)只有所有權(quán)，他物權(quán)又分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，土地使用權(quán)和地役權(quán)是用益物權(quán)，抵押權(quán)則是擔(dān)保物權(quán)。

　　在不同類型的資產(chǎn)中，實物和權(quán)益對價值的影響是不同的：

　　(1)機器、設(shè)備、家具等有形資產(chǎn)，主要是實物的價值

　　(2)專利權(quán)、專有技術(shù)、著作權(quán)(版權(quán))、商標(biāo)專用權(quán)、專營權(quán)、商譽、有價證券(股票、債券)等無形資產(chǎn)，主要是權(quán)益的價值。

　　(3)房地產(chǎn)，其實物和權(quán)益在價值決定中都很重要。

　　3、區(qū)位，是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施等方面。位置有：坐落、方位、距離、朝向、樓層。交通是指進(jìn)出該宗房地產(chǎn)的方便程度―通達(dá)性，具體有可及性和便捷性。環(huán)境景觀有自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀。外部配套設(shè)施有基礎(chǔ)設(shè)施(道路、給排水、電力、燃?xì)狻釟?、電信、有線電視等設(shè)施)和公共服務(wù)設(shè)施(教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、社區(qū)服務(wù)、市政公用等非營業(yè)性設(shè)施。

　　四、房地產(chǎn)的其他名稱：不動產(chǎn)、物業(yè)。

　　五、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)：土地形態(tài)，對于有建筑物的可以無視建筑物存在或考慮建筑物存在對土地價值的影響;建筑物形態(tài)，對于單獨評價建筑物價值時可以無視土地的存在或考慮土地對建筑物價值的影響。前一種稱為獨立估價，后一種稱為部分估價;房地形態(tài)。

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