房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》復(fù)習(xí)提綱四

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性

　　①不可移動(dòng)性(又稱位置固定性)

　?、讵?dú)一無二性

　?、蹓勖L(zhǎng)久性

　?、芄┙o有限性

　?、輧r(jià)值量大

　?、蘖鲃?dòng)性差

　　⑦用途多樣性，從經(jīng)濟(jì)角度來看，土地利用選擇的一般順序是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場(chǎng)、牧地、森林、不毛荒地。

　?、嘞嗷ビ绊懶?，外部影響有正有負(fù)

　　⑨易受限制性，政府對(duì)房地產(chǎn)的限制一般是通過下列4種特權(quán)來實(shí)現(xiàn)的：管制權(quán)、征收權(quán)、征稅權(quán)、充公權(quán)，房地產(chǎn)易受限制性還表現(xiàn)在逃避不了未來制度、政策變化的影響。

　?、獗Ｖ翟鲋敌裕鸱康禺a(chǎn)價(jià)格上升的原因主要有4個(gè)方面：

　　(1)對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行的投資改良

　　(2)通貨膨脹

　　(3)需求增加導(dǎo)致稀缺性增加

　　(4)外部經(jīng)濟(jì)或相互影響

　　其中，對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，不是房地產(chǎn)的自然增值;通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值;需求增加導(dǎo)致稀缺性增加和外部經(jīng)濟(jì)或相互影響所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，是真正的房地產(chǎn)自然增值。

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)分類

　　一、房地產(chǎn)按其用途來劃分為下列10類：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途、綜合。

　　二、按開發(fā)程度來劃分為下列5類：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。

　　三、按是否產(chǎn)生收益來劃分為下列2類：收益性房地產(chǎn)、非收益性房地產(chǎn)。

　　收益性房地產(chǎn)可以采用收益法估價(jià)，非收益性房地產(chǎn)則難以采用收益法估價(jià)。

　　四、按經(jīng)營(yíng)使用方式來劃分的類型

　　房地產(chǎn)按其經(jīng)營(yíng)使用方式來劃分為下列4類：出售、出租、營(yíng)業(yè)、自用。

　　這種分類對(duì)于選用估價(jià)方法特別有用，例如：出售型房地產(chǎn)可以采用比較法估價(jià);出租或營(yíng)業(yè)型房地產(chǎn)可以采用收益法估價(jià);自用型房地產(chǎn)可以采用成本法估價(jià)。

　　五、按照房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的分類：

　　(1)土地

　　(2)建筑物(包括尚未建成的建筑物)

　　(3)土地與建筑物的合成體(包括在建工程和現(xiàn)房)

　　(4)未來狀況下的房地產(chǎn)

　　(5)已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)

　　(6)房地產(chǎn)的局部

　　(7)現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分

　　(8)以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或包含有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)

　　(9)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。

　　六、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類有：干凈的房屋和出讓土地、干凈的房屋和劃撥土地、干凈的房屋和集體土地、共有房地產(chǎn)、部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)、有租約限制的房地產(chǎn)、設(shè)置了地役權(quán)的房地產(chǎn)、設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)、有拖欠建設(shè)工程款的房地產(chǎn)、列入公告拆遷或征收征用的房地產(chǎn)、臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)、手續(xù)不全的房地產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)不明或權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)、被依法查封財(cái)產(chǎn)保全或其他限制的房地產(chǎn)、違法占地或違法違章建筑的房地產(chǎn)、房地產(chǎn)的租賃權(quán)、房地產(chǎn)的抵押權(quán)、房地產(chǎn)的空間利用權(quán)、房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)。

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