房地產(chǎn)估價師《理論與方法》復(fù)習(xí)提綱十五

　　二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　1、區(qū)位，區(qū)位狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：位置(方位、距離、朝向、樓層)、交通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施(包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施)等影響房地產(chǎn)價格的因素。

　　2、實物，實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多，對于土地來說，主要包括：面積大小、形狀、進(jìn)深、寬深比、地勢、土壤及地基狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度等影響房地產(chǎn)價格的因素;對于建筑物來說，主要包括：建筑規(guī)模、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、外觀、防水、保溫、隔熱、隔音、通風(fēng)、采光、日照、使用率、層高、完損程度等影響房地產(chǎn)價格的因素。

　　3、權(quán)益，權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件(如容積率)等影響房地產(chǎn)價格的因素。在實際估價中，遇到最多的是土地使用年限調(diào)整。

　　三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和方法，房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路是：首先列出對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實物方面的;其次判定估價對象房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況;然后將可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項比較，找出它們之間的差異程度;最后根據(jù)狀況差異程度轉(zhuǎn)換為價格差異程度。根據(jù)價格差異程度對可比實例的價格進(jìn)行調(diào)整。

　　具體進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法，有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整兩種。

　　直接比較調(diào)整一般是采用評分的辦法，以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)(通常定為100分)，將可比實例房地產(chǎn)狀況與它逐項進(jìn)行比較、打分。直接比較調(diào)整的表達(dá)式為：

　　可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 X 100/(　)=在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格，上式括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字，為可比實例房地產(chǎn)狀況相對于估價對象房地產(chǎn)狀況的得分。

　　間接比較調(diào)整與直接比較調(diào)整相似，所不同的是設(shè)想一個標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，然后以此標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)(通常定為100分)，將估價對象及可比實例的房地產(chǎn)狀況均與它逐項進(jìn)行比較、打分。采用間接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為：

　　可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格X 100/()X()/100=在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格，上式位于分母的括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字為可比實例房地產(chǎn)狀況相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分，位于分子的括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字為估價對象房地產(chǎn)狀況相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分。

　　第八節(jié) 求取比準(zhǔn)價格

　　一、求取某個與可比實例對應(yīng)的比準(zhǔn)價格的方法

　　修正、調(diào)整系數(shù)連乘形式：

　　比準(zhǔn)價格=可比實例價格X交易情況修正系數(shù)X交易日期調(diào)整系數(shù)X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

　　(2)修正、調(diào)整系數(shù)累加形式：

　　比準(zhǔn)價格=可比實例價格X(1+交易情況修正系數(shù)+交易日期調(diào)整系數(shù)十房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù))

　　二、將多個可比實例對應(yīng)的比準(zhǔn)價格綜合成一個最終比準(zhǔn)價格的方法

　　主要有三種：平均數(shù)法、中位數(shù)法、眾數(shù)法。其中平均數(shù)法最常用

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