房地產(chǎn)估價師《理論與方法》復(fù)習(xí)提綱十六

　　第七章　成本法

　　第一節(jié)　成本法概述

　　一、成本法含義，成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和建筑物折舊，然后將重新購建價格減去建筑物折舊來求取估價對象價值的方法。所謂重新購建價格是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出和應(yīng)得利潤。成本法也可以說是以房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價值的方法。成本法也稱為積算法，求得的價值也稱為積算價格。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取房地產(chǎn)的價值。

　　二、成本法的理論依據(jù)，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論――商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用而決定。成本法中拆舊可以視為對房地產(chǎn)狀況的調(diào)整，即將估價對象假定為新的狀況下的重新價格調(diào)整為實際上是舊的狀況下的價格。成本法與市場法本質(zhì)的區(qū)別在于看重新購建價格或可比實例價格的來源方式，若重新購建價格是直接還原于市場上類似的房地產(chǎn)成交價格，則就屬于市場法，若是通過價格構(gòu)成各部分的累加方式求取的重新開發(fā)建設(shè)成本則就屬于成本法。不過，成本法價格的各個構(gòu)成部分以及建筑物折舊的求取會用市場法。

　　三、成本法適用的對象和條件，只要是新近開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)、計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于很少交易、又沒有收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)以及單純建筑物或其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法。在房地產(chǎn)保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價。成本法一般適用于評估那些可獨立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價值。成本法主要適用于評估建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)的價值，不適用于評估建筑物過于老舊的房地產(chǎn)的價值。

　　在現(xiàn)實中，房地產(chǎn)的價格直接取決于其效用，而非花費的成本，成本的增加一定要對效用的增大有所作用才能構(gòu)成價格。價格等于“成本加平均利潤”是在長期內(nèi)平均來看的，而且還需要具備兩個條件：一是自由競爭(即可以自由進(jìn)入市場)，二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。

　　要注意如下三個方面：一是要區(qū)分實際成本和客觀成本。實際成本是某個具體的開發(fā)商的實際花費，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建設(shè)時大多數(shù)開發(fā)商的正常花費。在估價中應(yīng)采用客觀成本，而不是實際成本。二是要結(jié)合市場供求分析來確定評估價值。當(dāng)市場供大于求時，價值應(yīng)向下調(diào)整，當(dāng)求大于供時，價值應(yīng)向上調(diào)整。三是應(yīng)地客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等分析進(jìn)行調(diào)整。

　　成本法評估出的價值一般是房地產(chǎn)所有權(quán)的價值，在中國可視為房屋所有權(quán)和在估價時點剩余使用期限的土地使用權(quán)的價值。

　　四、成本法估價的操作步驟：①弄清估價對象房地產(chǎn)價格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料;②測算重新購建價格;③測算折舊;④求取積算價格。

　　第二節(jié)　房地產(chǎn)價格的構(gòu)成

　　以“取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，房地產(chǎn)價格通常由7大項構(gòu)成：①土地取得成本;②開發(fā)成本;③管理費用;④投資利息;⑤銷售費用;⑥銷售稅費;⑦開發(fā)利潤。

　　一、土地取得成本，土地取得成本的構(gòu)成根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，可分為下列3種：(1) 通過市場購買取得，土地取得成本包括土地使用權(quán)購買價格(用市場法、基準(zhǔn)地價修正法、成本法取得)和買方繳納的稅費。(2) 通過征收集體土地取得，土地取得成本包括在征用中發(fā)生的費用(土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費、社會保障費用以及征地管理費、耕地占用稅、耕地開墾費和新菜地開發(fā)建設(shè)基金)和土地使用權(quán)出讓金等。(3) 通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用(被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格、被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額、搬遷補(bǔ)助費、安置補(bǔ)助費、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償費和房屋拆遷管理費、房屋拆遷服務(wù)費、房屋拆遷估價費、房屋拆除和渣土清運費)和土地使用權(quán)出讓金等。

　　二、開發(fā)成本，開發(fā)成本是指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實際中主要包括下列幾項：(1)勘察設(shè)計和前期工程費，對于土地取得成本中含有的房屋拆除費和場地平整費用的，則在此就不應(yīng)沒有或只有部分場地平整費用。(2)房屋建筑安裝工程費，包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用、安裝工程費用和裝飾裝修工程費用。(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)?、熱力、有線電視等設(shè)施的建設(shè)費用。(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費，包括所需的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用。(5)其他工程費，如工程監(jiān)理費、竣工驗收費(6)開發(fā)期間的稅費。公共配套設(shè)施建設(shè)費用視土地市場成熟度、房地產(chǎn)開發(fā)用地大小等情況，歸入土地開發(fā)成本或建筑物建設(shè)成本中，或在兩者進(jìn)行合理分?jǐn)偂?/P>

　　三、管理費用是為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，包括開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。

　　四、銷售費用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。銷售費用通常是按售價乘以一定比率來測算。

　　五、投資利息，此處的投資利息與會計上的財務(wù)費用不同，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用和銷售費用的利息。不僅僅指的是借款的利息和手續(xù)費。銷售稅費不計算投資利息。

　　計算投資利息的基礎(chǔ)工作是估算開發(fā)期，在成本法中，開發(fā)期的起點一般是取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的日期，終點是估價對象開發(fā)完成的日期，也一般是估價時點。若估價對象是現(xiàn)房的一般是假設(shè)估價對象有估價時點時竣工驗收完成的。估算開發(fā)期也可以采用類似于市場法的方法，即通過類似房地產(chǎn)已發(fā)生的開發(fā)期的比較、修正和調(diào)整來求取。

　　確定開發(fā)期后，各項成本和費用均應(yīng)按照它們在估價時點的正常水平來估算，而不是按照它們在過去發(fā)生時的實際或正常來估算。在確定計算期時，起點是該項費用發(fā)生的時點，終點是開發(fā)期的終點，一般不考慮預(yù)售和延遲銷售的情況。費用也是假設(shè)在計息期均勻發(fā)生的并具體視為集中發(fā)生在該時間段的期中。

　　六、銷售稅費，銷售稅費是指預(yù)售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或者銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費，可分為下列兩類：(1)銷售稅金及附加，簡稱“兩稅一費”(2)其他銷售稅費，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的印花稅、交易手續(xù)費等。不包括由買方負(fù)擔(dān)的契稅。也不包括應(yīng)由賣方繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅。在估價時通常是按售價乘以比率來測算。

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