房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》復(fù)習(xí)提綱二十六

　　1、土地剩余技術(shù)，土地剩余技術(shù)是土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益，但如果采用收益法以外的方法(如成本法)能求得建筑物的價(jià)值時(shí)，則可利用收益法公式求得歸屬于建筑物的凈收益，然后從土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，再除以土地資本化率或選用土地報(bào)酬率折現(xiàn)，即可求得土地的價(jià)值。直接資本化法的土地剩余技術(shù)公式：

　　土地價(jià)值=(房地產(chǎn)凈收益-建筑物價(jià)值*建筑物資本化率)/土地資本化率，報(bào)酬資本化法的土地剩余技術(shù)公式：

　　土地剩余技術(shù)在土地難以采用其他估價(jià)方法估價(jià)時(shí)，是有效的方法。例如，城市商業(yè)區(qū)內(nèi)的土地，有時(shí)沒(méi)有可參照的土地交易實(shí)例，難以采用市場(chǎng)法估價(jià)，成本法往往也不適用，但存在著大量的房屋出租、商業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，此時(shí)可以采用土地剩余技術(shù)估價(jià)。另外，在需要對(duì)附有舊建筑物的土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)，雖然采用市場(chǎng)法可求得設(shè)想該舊建筑物不存在時(shí)的空地價(jià)值，但對(duì)于因附有舊建筑物而導(dǎo)致的土地價(jià)值降低應(yīng)減價(jià)多少，市場(chǎng)法通常難以解決，這時(shí)如果運(yùn)用土地剩余技術(shù)便可以求得。

　　2、建筑物剩余技術(shù)與土地的剩余技術(shù)類似，建筑物剩余技術(shù)對(duì)于檢驗(yàn)建筑物相對(duì)于土地是否規(guī)模過(guò)大或過(guò)小很有用處。此外，它還可用來(lái)測(cè)算建筑物的折舊。將建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格減去運(yùn)用建筑物剩余技術(shù)求取的建筑物價(jià)值即為建筑物的折舊。

　　3、自有資金剩余技術(shù)是已知抵押貸款金額求取自有資金權(quán)益價(jià)值的剩余技術(shù)。它是先根據(jù)從市場(chǎng)上得到的抵押貸款條件(包括貸款金額、貸款利率、貸款期限等)計(jì)算出年還本付息額，再把它從凈收益中扣除，得到自有資金權(quán)益的剩余收益，然后除以自有資金資本化率就可以得到自有資金權(quán)益價(jià)值。自有資金剩余技術(shù)的計(jì)算公式為：

　　自有資金權(quán)益價(jià)值=(房地產(chǎn)凈收益-抵押貸款金額*抵押貸款常數(shù))/自有資金資本化率

　　4、抵押貸款剩余技術(shù)是已知自有資金數(shù)量求取抵押貸款金額或價(jià)值的剩余技術(shù)。它是從凈收益中減去在自有資金資本化率下能滿足自有資金的收益，得到屬于抵押貸款部分的收益，然后除以抵押貸款常數(shù)得到抵押貸款金額或價(jià)值。抵押貸款剩余技術(shù)的計(jì)算公式為：

　　抵押貸款金額=(房地產(chǎn)凈收益-自有資金權(quán)益價(jià)值*自有資金資本化率)/抵押貸款常數(shù)

　　抵押貸款剩余技術(shù)假設(shè)投資者愿意投在房地產(chǎn)上的自有資金數(shù)量已確定，并且假設(shè)投資者需要從房地產(chǎn)中得到特定的自有資金資本化率也已確定，而貸款金額則取決于可作為抵押貸款償還額的剩余現(xiàn)金流量和抵押貸款常數(shù)。

　　在正常情況下，抵押貸款剩余技術(shù)不適用于對(duì)已設(shè)定其他特定抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，因?yàn)檫@時(shí)剩余的現(xiàn)金流量不完全歸自有資金投資者所有，它還必須先償還原有抵押貸款的債務(wù)。

　　名義凈收益與名義報(bào)酬率或名義資本化率相匹配，實(shí)際凈收益與實(shí)際報(bào)酬率或?qū)嶋H資本化率相匹配，稅前凈收益與稅前報(bào)酬率或稅前資本化率相匹配，稅后凈收益與稅后報(bào)酬率或稅后資本化率相匹配，自有資金凈收益與自有資金報(bào)酬率或自有資金資本化率相匹配，等等。

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