房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》復(fù)習(xí)提綱二十五

　　三、資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系，資本化率R和報(bào)酬率Y都是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，但兩者是有很大區(qū)別的。資本化率是在直接資本化法中采用的，是直接將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率;報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過(guò)折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率。資本化率是房地產(chǎn)某一年的凈收益與房地產(chǎn)價(jià)值的比率(通常用未來(lái)第一年的凈收益除以價(jià)值來(lái)計(jì)算)，僅僅表示從凈收益到價(jià)值的比率，并不明確地表示獲利能力;報(bào)酬率則是用來(lái)除一連串的未來(lái)各期凈收益，以求得未來(lái)各期凈收益現(xiàn)值的比率。在報(bào)酬資本化法中，如果凈收益流模式不同，具體的計(jì)算公式就有所不同。例

　　如，在凈收益每年不變且持續(xù)無(wú)限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：

　　V=A/Y 其中 　　　　　　資本化率R=Y

　　在凈收益每年不變但收益年限為有限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：

　　V=A/Y*[1/(1+Y)n] 　　　　資本化率R=Y/[1-1/(1+Y)n]

　　在凈收益每年按一定比率遞增且持續(xù)無(wú)限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：

　　V=A/(Y-G) 　　　　　　　　　資本化率R=Y-G

　　在預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格相對(duì)變動(dòng)的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：

　　V=A/{Y-△*Y/[(1+Y)t-1]} 資本化率R= Y-△*Y/[(1+Y)t-1]

　　由以上公式可知，報(bào)酬率與凈收益本身的變化、與獲得凈收益的期限的長(zhǎng)短等無(wú)直接關(guān)系。而資本化率與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長(zhǎng)短等有直接關(guān)系。

　　四、直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較

　　1、直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)，直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：①不需要預(yù)測(cè)未來(lái)許多年的凈收益，通常只需要測(cè)算來(lái)來(lái)第一年的收益;②資本化率或收益乘數(shù)直接來(lái)源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況;③計(jì)算過(guò)程較為簡(jiǎn)單。但由于直接資本化法利用的是某一年的收益來(lái)資本化，所以要求有較多與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來(lái)求取資本化率或收益乘數(shù)，對(duì)可比實(shí)例的依賴很強(qiáng)。例如，要求選取的類似房地產(chǎn)的收益變化與估價(jià)對(duì)象的收益變化相同，否則估價(jià)結(jié)果會(huì)有誤。

　　2、報(bào)酬資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)，報(bào)酬資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：①指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ);②每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解;③由于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)該是相似的，所以不必直接依靠與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來(lái)求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，而通過(guò)其他具有同等風(fēng)險(xiǎn)投資也可以求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率。但由于報(bào)酬資本化法需要預(yù)測(cè)未來(lái)各期的凈收益，從而較多地依賴于估價(jià)人員的主觀判斷，并且各種簡(jiǎn)化的凈收益流模式不一定符合市場(chǎng)的實(shí)際情況。

　　當(dāng)相似的預(yù)期收益存在大量的可比市場(chǎng)信息時(shí)，直接資本化法會(huì)是相當(dāng)可靠的。當(dāng)市場(chǎng)可比信息缺乏時(shí)，報(bào)酬資本化法則能提供一個(gè)相對(duì)可靠的評(píng)估價(jià)值，因?yàn)楣纼r(jià)人員可以通過(guò)投資者在有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資上要求的報(bào)酬率來(lái)確定估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率。

　　第六節(jié)　投資組合和剩余技術(shù)

　　在收益法中，報(bào)酬率和資本化率都可以從房地產(chǎn)的物理構(gòu)成(土地與建筑物)或資金構(gòu)成(抵押貸款與自有資金)中求出各構(gòu)成部分的報(bào)酬率和資本化率，或?qū)⑵鋱?bào)酬率和資本化率運(yùn)用到各構(gòu)成部分上以測(cè)算其價(jià)值。

　　一、投資組合技術(shù)，主要有土地與建筑物的組合和抵押貸款與自有資金的組合兩種。

　　1、土地與建筑物的組合，綜合資本化率是求取房地價(jià)值時(shí)應(yīng)采用的資本化率。土地資本化率是求取土地價(jià)值時(shí)應(yīng)采用的資本化率。建筑物資本化率是求取建筑物價(jià)值時(shí)應(yīng)采用的資本化率。綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率三者雖然有嚴(yán)格區(qū)分，但又是相互聯(lián)系的。如果能從可比實(shí)例房地產(chǎn)中求出其中兩種資本化率，便可利用下列公式求出另外一種資本化率，綜合資本化率、土地資本化率和建筑物資本化率三者的關(guān)系。其公式如下：

　　Ro=L×RL +B×RB式中 L――土地價(jià)值占房地價(jià)值的比率;B――建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率，L+B=100%。

　　2、抵押貸款與自有資金的組合，房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)緊密聯(lián)系的現(xiàn)代社會(huì)，購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的資金通常由兩部分構(gòu)成：一部分為抵押貸款，另一部分為自有資金。由于抵押貸款通常是分期償還的，所以抵押貸款與自有資金的組合通常不是利用抵押貸款利率和自有資金報(bào)酬率來(lái)求取房地產(chǎn)的報(bào)酬率，而是利用抵押貸款常數(shù)和自有資金資本化率來(lái)求取綜合資本化率，具體是綜合資本化率為抵押貸款常數(shù)與自有資金資本化率的加權(quán)平均數(shù)，即： Ro=M*RM+(1-M)*RE 式中 Ro――綜合資本化率;M――貸款價(jià)值比率，即抵押貸款金額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率，一般介于60%～90%之間;RM――抵押貸款常數(shù)：RE――自有資金資本化率。抵押貸款常數(shù)一般采用年抵押貸款常數(shù)，它是每年的償還額(還本付息額)與抵押貸款金額(抵押貸款本金)的比率。如果抵押貸款是按月償還的，則年抵押貸款常數(shù)是將每月的償還額乘似12，然后除以抵押貸款金額;或者將月抵押貸款常數(shù)(每月的償還額與抵押貸款金額的比率)乘以12。在分期等額本息償還貸款的情況下，抵押貸款常數(shù)的計(jì)算公式為：RM=YM+YM/[(1+YM)n-1]，其實(shí)就是年還款等額/抵押貸款金額。自有資金資本化率是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額(稅前現(xiàn)金流量)與自有資金額的比率，通常為未來(lái)第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實(shí)例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額而得到。綜合資本化率必須同時(shí)滿足貸款者對(duì)抵押貸款常數(shù)的要求和自有資金投資者對(duì)稅前現(xiàn)金流量的要求。

　　二、剩余技術(shù)是當(dāng)已知整個(gè)房地產(chǎn)的凈收益、其中某一構(gòu)成部分的價(jià)值和各構(gòu)成部分的資本化率或報(bào)酬率時(shí)，從整個(gè)房地產(chǎn)的凈收益中扣除歸屬于已知構(gòu)成部分的凈收益，求出歸屬于另一構(gòu)成部分的凈收益，再將它除以相應(yīng)的資本化率或選用相應(yīng)的報(bào)酬率折現(xiàn)，得出房地產(chǎn)中未知構(gòu)成部分的價(jià)值的方法。此外，把求得的未知構(gòu)成部分的價(jià)值加上已知構(gòu)成部分的價(jià)值還可得到整個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)值。剩余技術(shù)主要有土地剩余技術(shù)和建筑物剩余技術(shù)，另外還有自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩余技術(shù)。

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