房地產策劃模式及其適用性(一)

　　一、房地產策劃的模式

　　(一)房地產戰(zhàn)略策劃模式

　　戰(zhàn)略策劃模式是王志綱先生及其工作室倡導、并在房地產策劃實踐中證明可行的策劃模式。經過多年的研究和探索，王志綱工作室戰(zhàn)略策劃理論逐漸形成，具有獨特的策劃風格。戰(zhàn)略策劃模式最大特征是強調宏觀大勢的把握與分析。

　　戰(zhàn)略策劃是為企業(yè)發(fā)展或項目開發(fā)設計總譜，并幫助企業(yè)從全局的需要出發(fā)，有效整合這些專業(yè)性操作公司，使其在統(tǒng)一的平臺上，協(xié)調一致地實現(xiàn)總體目標。

　　戰(zhàn)略策劃模式內容如下：

　　1、大勢把握――出思路。在宏觀大勢把握的前提下，根據每個企業(yè)的不同特點，找到適合其的發(fā)展思路。大勢把握包括中國經濟大勢，區(qū)域經濟大勢，區(qū)域市場需求大勢，區(qū)域行業(yè)競爭大勢和區(qū)域板塊文化底蘊。

　　2、理念創(chuàng)新――出定位。思路確定后，選擇擺脫同質化競爭的迷局，確定差異化發(fā)展的突破點，總結、提取出一個能體現(xiàn)并統(tǒng)帥企業(yè)或產品發(fā)展的靈魂和主旋律。理念創(chuàng)新包括概念創(chuàng)新、預見創(chuàng)新和整合創(chuàng)新。

　　3、策略設計――出方案。量身定造，針對企業(yè)特點設計一套科學、獨創(chuàng)、有前瞻性的，且具可操作性的對策方案。策略設計包括項目總體定位，項目理念設計，項目功能規(guī)劃，項目運作模式，項目經營思路和項目推廣策略。

　　4、資源整合――出平臺。幫助企業(yè)整合內外資源，包括整合各種專業(yè)化公司的力量，創(chuàng)造一個統(tǒng)一的操作平臺，讓各種力量發(fā)揮應有的作用。資源整合包括企業(yè)內部資源整合，企業(yè)外部資源整合，行業(yè)內部資源整合，行業(yè)外部資源整合。

　　5、動態(tài)顧問――出監(jiān)理。操作過程主要由企業(yè)家完成，策劃人作為顧問起參謀作用。顧問監(jiān)理包括項目重大事件，項目重要環(huán)節(jié)，項目節(jié)奏把握，項目時常引爆和項目品牌提升。

　　(二)房地產全程策劃模式

　　房地產全程策劃模式由深圳國際企業(yè)服務公司馮佳先生倡導并付之實踐而逐漸形成。由于全程策劃的策劃理念和內涵既實用又豐富，而且創(chuàng)造了不少經典項目，深受眾多房地產開發(fā)企業(yè)及策劃咨詢公司的推崇，流行全國。

　　房地產全程策劃，簡單地說就是對房地產項目進行“全過程”的策劃，即從項目前期的市場調研開始到項目后期的物業(yè)服務等各個方面都進行全方位策劃。全程策劃強調為投資者提供標本兼治的全過程策劃服務，每個環(huán)節(jié)都以提升項目的價值為重點，圍繞提升項目的價值來運用各種手段，使項目以最佳的狀態(tài)走向市場。

　　全程策劃模式內容如下：

　　1、市場研究――對項目所處的經濟環(huán)境、項目當前房地產市場狀況、項目所在區(qū)域同類樓盤進行調研分析。

　　2、土地研制――挖掘土地的潛在價值，對土地的優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅進行分析研究。

　　3、項目分析――通過對項目自身條件及市場競爭情況分析，確定項目定位策略，決定目標客戶及樓盤形象，決定項目市場定位、功能定位及形象定位。

　　4、項目規(guī)劃――提出建議性項目經濟指標、市場要求、規(guī)劃設計、建筑風格、戶型設計及綜合設施配套等。

　　5、概念設計――做好規(guī)劃概念設計、建筑概念設計、環(huán)境概念設計、藝術概念設計。

　　6、形象設計――開發(fā)商與項目的形象整合，項目形象、概念及品牌前期推廣。

　　7、營銷策略――分析項目環(huán)境狀況，突現(xiàn)其價值。找準項目市場營銷機會點及障礙點，整合項目外在資源，挖掘并向公眾告知樓盤自身所具有的特色賣點。

　　8、物業(yè)服務――與項目定位相適應的物業(yè)管理概念提示，將服務意識傳播給員工，構建以服務為圓心的組織架構。

　　9、品牌培植――抓住企業(yè)和項目培養(yǎng)品牌，延伸產品的價值。

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