2009年房地產(chǎn)估價案例與分析精講講義4

　　4.1房地產(chǎn)估價報告寫作的基本要求

　　一、大綱要求：

　　考試目的：

　　1.房地產(chǎn)估價報告寫作的基本要求;

　　2.房地產(chǎn)估價報告的構(gòu)成要素。

　　考試基本要求：

　　掌握：房地產(chǎn)估價報告的構(gòu)成要素及其具體內(nèi)容。

　　熟悉：房地產(chǎn)估價報告寫作的基本要求。

　　要點說明：

　　1.房地產(chǎn)估價報告寫作的總要求

　　房地產(chǎn)估價報告寫作是房地產(chǎn)估價師必須熟練掌握的專業(yè)技能。寫好房地產(chǎn)估價報告，不僅要具備房地產(chǎn)估價的專業(yè)知識、房地產(chǎn)估價有關(guān)的各類知識，能夠了解和分析房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律，還要掌握房地產(chǎn)估價報告的體裁特點，靈活運用其寫作技巧。

　　房地產(chǎn)估價報告應(yīng)全面、客觀、準(zhǔn)確、概括地記述房地產(chǎn)估價過程，反映房地產(chǎn)估價成果;不得有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏。對房地產(chǎn)估價報告寫作總的要求是：

　　(1)全面性。估價報告應(yīng)包含足夠的信息，完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全、配套，能使估價報告使用者正確地理解估價報告。

　　(2)客觀性。估價報告應(yīng)站在中立的立場上對影響估價對象價值的因素進行客觀的介紹、分析和評論，做出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)。

　　(3)準(zhǔn)確性。估價報告的用語應(yīng)力求清晰、準(zhǔn)確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經(jīng)查實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項應(yīng)予以說明，并描述其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。

　　(4)概括性。估價報告應(yīng)使用簡潔的文字對估價所涉及的內(nèi)容進行高度概括，對獲得的大量資料應(yīng)在科學(xué)鑒別和分析的基礎(chǔ)上進行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質(zhì)特征的資料來說明情況和表達(dá)觀點。

　　2.房地產(chǎn)估價報告寫作的具體語言文字要求

　　房地產(chǎn)估價報告是一種指向性非常明確的專業(yè)性與職業(yè)性的報告文體，有其特定的語言文字要求。對房地產(chǎn)估價報告寫作的具體語言文字要求，主要有對詞義的要求、語句的要求、防止錯字漏字等，另外還有段落、結(jié)構(gòu)安排，文字說明、圖表的結(jié)合使用，專業(yè)術(shù)語規(guī)范等問題。

　　(1)對詞義的要求

　　1)用詞準(zhǔn)確;

　　2)語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可;

　　3)用詞不可帶有較強烈的感情色彩;

　　4)用詞簡練、標(biāo)準(zhǔn)，不堆砌、不生造。

　　(2)對語句的要求

　　1)句子完整;

　　2)搭配得當(dāng);

　　3)邏輯嚴(yán)密;

　　4)句子簡潔。

　　3.房地產(chǎn)估價報告的構(gòu)成要素

　　(1)封面;

　　(2)目錄;

　　(3)致委托人函;

　　(4)估價師聲明;

　　(5)估價的假設(shè)和限制條件;

　　(6)估價結(jié)果報告;

　　(7)估價技術(shù)報告

　　(8)附件。

　　4.封面

　　封面的內(nèi)容一般包括下列幾項：

　　(1)標(biāo)題。這是指估價報告的名稱，如“房地產(chǎn)估價報告”。

　　(2)估價項目名稱。說明該估價項目的全稱。通常是采用估價對象的名稱。

　　(3)委托人。說明該估價項目的委托人的名稱或者姓名。其中，委托人為單位的，為該單位的全稱;委托人為個人的，為該個人的姓名。

　　(4)估價機構(gòu)。說明受理該估價項目的估價機構(gòu)的全稱。

　　(5)估價師。說明所有參加該估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名。

　　(6)估價作業(yè)日期。說明該估價項目估價的起止年、月、日，即受理估價委托的年、月、日至出具估價報告的年、月、日。

　　(7)估價報告編號。說明該估價報告在估價機構(gòu)內(nèi)的編號。

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　　5.目錄

　　估價報告目錄部分的編寫，需要注意與后面的報告內(nèi)容相匹配，特別是所對應(yīng)的估價報告的頁碼要求準(zhǔn)確無誤。

　　目錄的內(nèi)容一般如下：

　　(1)致委托人函

　　(2)估價師聲明

　　(3)估價的假設(shè)和限制條件

　　(4)估價結(jié)果報告

　　(一)委托人

　　(二)估價機構(gòu)

　　(三)估價對象

　　(四)估價目的

　　(五)估價時點

　　(六)價值定義

　　(七)估價依據(jù)

　　(八)估價原則

　　(九)估價方法

　　(十)估價結(jié)果

　　(十一)估價人員

　　(十二)估價作業(yè)日期

　　(十三)估價報告應(yīng)用的限制(含估價報告應(yīng)用的有效期)

　　(5)估價技術(shù)報告

　　(一)估價對象分析(實物狀況分析和區(qū)位狀況分析)

　　(二)市場背景分析

　　(三)最高最佳使用分析

　　(四)估價方法選用

　　(五)估價測算過程

　　(六)估價結(jié)果確定

　　(6)附件

　　6.致委托人函

　　致委托人函的內(nèi)容一般包括下列幾項：

　　(1)致函對象。這是指委托人的名稱或者姓名。

　　(2)致函正文。說明估價對象、估價目的、估價時點、估價結(jié)果。

　　(3)致函落款。為估價機構(gòu)的全稱，加蓋估價機構(gòu)公章，并由法定代表人(執(zhí)行合伙人)簽名。

　　(4)致函日期。這是指致函時的年、月、日，一般與估價報告完成日期相同。

　　7.估價師聲明

　　估價師聲明通常包括下列內(nèi)容：

　　我們保證，在我們的職業(yè)道德、專業(yè)知識和經(jīng)驗的最佳范圍內(nèi)：

　　1)本估價報告的內(nèi)容是真實、準(zhǔn)確、完整的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。

　　2)本估價報告的分析、意見和結(jié)論，是我們獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但要受本估價報告已說明的假設(shè)和限制條件的限制和影響。

　　3)我們與本估價報告的估價對象沒有任何(或有已載明的)利益關(guān)系;對與該估價對象相關(guān)的各方當(dāng)事人沒有任何(或有已載明的)偏見，也沒有任何(或有已載明的)個人利害關(guān)系。

　　4)我們是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291―1999)的規(guī)定進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。

　　5)我們已對本估價報告的估價對象進行了實地查勘(或沒有對估價對象進行實地查勘)(如果不止一名注冊房地產(chǎn)估價師簽署該聲明，則應(yīng)明確列出對估價對象進行了實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名和沒有對估價對象進行實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名)。

　　6)我們在本估價項目中沒有得到他人的重要專業(yè)幫助(如果有例外，則應(yīng)說明提供了重要專業(yè)幫助者的姓名、專業(yè)背景及其所提供的重要專業(yè)幫助的內(nèi)容，并經(jīng)其本人簽名認(rèn)可)。

　　7)其他需要聲明的事項。

　　8.估價結(jié)果報告

　　估價結(jié)果報告應(yīng)簡明扼要地說明下列內(nèi)容：

　　(1)委托人(包括名稱或者姓名、地址、電話等)。

　　(2)估價機構(gòu)(包括名稱、地址、電話等)。

　　(3)估價對象(較詳細(xì)地描述估價對象的區(qū)位、實物和權(quán)益狀況)。

　　(4)估價目的。

　　(5)估價時點。

　　(6)價值定義(說明所評估的價值的內(nèi)涵，如市場價值、抵押價值、保險價值、清算價值、投資價值等)。

　　(7)估價的假設(shè)和限制條件(說明估價的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，在估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響等。例如，說明沒有對面積進行測量，沒有對權(quán)屬進行查證，或者說明有關(guān)估價對象的資料來源被認(rèn)為是可靠的。在估價報告中陳述估價的假設(shè)和限制條件，一方面是規(guī)避估價風(fēng)險、保護估價人員和估價機構(gòu)，另一方面是告知、保護估價報告的使用者。但估價人員不能為規(guī)避估價風(fēng)險或者出于其他目的，隨意編寫估價的假設(shè)和限制條件，而應(yīng)盡勤勉之責(zé)，予以必要的專業(yè)關(guān)注，該明確的應(yīng)當(dāng)明確)。

　　(8)估價依據(jù)(說明估價所依據(jù)的法律、法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，委托人提供的有關(guān)資料，估價機構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料)。

　　(9)估價原則。

　　(10)估價方法。

　　(11)估價結(jié)果。

　　(12)估價人員(列出所有參加該估價項目的人員的姓名及其執(zhí)業(yè)資格、從業(yè)執(zhí)業(yè)或?qū)I(yè)技術(shù)職務(wù)等，以及在該估價項目中的角色，如負(fù)第一責(zé)任的專職注冊房地產(chǎn)估價師，實地查勘人員，估價報告撰寫人員，提供技術(shù)幫助的老師，報告審核人員，并均應(yīng)經(jīng)本人簽名)。

　　(13)估價作業(yè)日期。

　　(14)估價報告應(yīng)用的限制(說明估價報告只能用于與估價目的相符的用途，估價報告應(yīng)用有效期等。估價報告應(yīng)用有效期是指從估價報告出具之日算起，使用估價報告不得超過的時間。估價報告應(yīng)用有效期原則上不超過一年，可以是半年或三個月等。估價報告應(yīng)用有效期的時間長度根據(jù)估價目的和預(yù)期市場變化程度來定，其表達(dá)形式為：自本估價報告出具之日起XX年(XX個月、XX日)內(nèi)有效;或者自本估價報告出具之日起至XX年XX月XX日止。估價報告應(yīng)用有效期不同于估價責(zé)任期。如果估價報告在其應(yīng)用有效期內(nèi)得到使用，則估價責(zé)任期應(yīng)為無限期或到估價所服務(wù)的行為完結(jié)為止;如果估價報告超過了其應(yīng)用有效期還未得到使用，則估價責(zé)任期就是估價報告應(yīng)用有效期)。另外，通常說明隨此函附交一份(或多份)估價報告)。

　　(15)其他說明事項(如果有其他需要說明的事項的話)。

　　9.估價技術(shù)報告

　　估價技術(shù)報告一般包括下列內(nèi)容：

　　(1)估價對象分析(詳細(xì)介紹、說明、分析估價對象的區(qū)位、實物和權(quán)益狀況)。

　　(2)市場背景分析(詳細(xì)說明、分析影響估價對象價值的類似房地產(chǎn)的市場狀況及影響因素，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來)。

　　(3)最高最佳使用分析(詳細(xì)分析、說明估價對象的最高最佳使用)。

　　(4)估價方法選用(詳細(xì)說明估價的思路和采用的方法及其理由)。

　　(5)估價測算過程(詳細(xì)說明估價的測算過程、參數(shù)選取等)。

　　(6)估價結(jié)果確定(詳細(xì)說明估價結(jié)果及其確定的理由)。

　　10.附件

　　把可能會打斷敘述部分的一些重要資料放入附件中。附件通常應(yīng)當(dāng)包括：

　　(1)估價對象的位置圖。

　　(2)估價對象的外觀圖片(如建筑物的外觀圖片)、土地形狀圖或建筑平面圖。

　　(3)估價對象的四至和周圍環(huán)境、景觀圖片。

　　(4)估價對象的內(nèi)部狀況圖片。

　　(5)估價對象的權(quán)屬證明。

　　(6)估價中引用的其他專用文件資料。

　　(7)估價機構(gòu)資質(zhì)和估價人員資格的證明、專業(yè)經(jīng)歷和業(yè)績等。

　　二、內(nèi)容講解：

　　4.1房地產(chǎn)估價報告寫作的基本要求

　　如前所述，房地產(chǎn)估價是一項實操性很強的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價師必須能夠動手寫作估價報告。

　　房地產(chǎn)估價報告寫作，是房地產(chǎn)估價師必須熟練掌握的專業(yè)技能。寫好房地產(chǎn)估價報告，不僅要求房地產(chǎn)估價師具備房地產(chǎn)估價的專業(yè)知識，以及與房地產(chǎn)估價有關(guān)的各類知識，能夠了解和分析房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律，同時還要掌握房地產(chǎn)估價報告的體裁特點，靈活運用其寫作技巧。學(xué)習(xí)和掌握房地產(chǎn)估價報告的寫作，是房地產(chǎn)估價師一項很重要的專業(yè)訓(xùn)練，能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價師，達(dá)到執(zhí)業(yè)要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗標(biāo)準(zhǔn)。

　　房地產(chǎn)估價報告是一種指向性非常明確的專業(yè)性與職業(yè)性的報告文體，也有其特定的語言文字要求。

　　語言文字方面的要求，主要有對詞義、語句的要求、防止錯字漏字等，另外還有段落、結(jié)構(gòu)安排，文字說明、圖表的結(jié)合使用，專業(yè)術(shù)語規(guī)范等問題。4.I.1對詞義的要求

　　4.1.1.1用詞準(zhǔn)確

　　這是對詞義的基本要求，要善于根據(jù)內(nèi)容表達(dá)的需要，在眾多同義詞、近義詞中選用最確切的語詞，以準(zhǔn)確地表現(xiàn)事物的特征和作者要表達(dá)的意圖。

　　例如下面這三種表達(dá)方式中的用詞：“這里有可能成為繁華商業(yè)區(qū)”、“預(yù)計這里將成為繁華商業(yè)區(qū)”和“這里必然會成為繁華商業(yè)區(qū)”，用詞的強度不同，表達(dá)的意思也不同。

　　又如，同樣是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售業(yè)績做出判斷，可以在短期內(nèi)的銷售率數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上采用“比較理想”這幾個字，也可根據(jù)實際情況選擇最能準(zhǔn)確表達(dá)實際情況的其他用詞。但估價報告中不應(yīng)該用“好得不得了”等口語化的詞句。

　　4.1.1.2語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可

　　表達(dá)分寸的詞語，比如范圍、程度、條件等，在房地產(chǎn)估價報告中都會經(jīng)常使用，要有客觀恰當(dāng)?shù)陌盐?。不能使用“大概”、“可能”等字樣，特別是估價結(jié)論，不能模棱兩可。例如：“估價對象房地產(chǎn)每平方米建筑面積的價格大約在800元左右。“大約”這樣的詞出現(xiàn)在市場分析中可以的，但在估價結(jié)論中是不妥當(dāng)?shù)摹Ｓ袝r估價人員確實不能確定估價結(jié)論的具體數(shù)額，不妨說：“估價對象房地產(chǎn)每平方米建筑面積的價格在790～810元之間?！边@樣的表述比“大約”要確定得多，畢竟可以確定價格的變動范圍。

　　4.1.1.3用詞不可帶有較強烈的感情色彩

　　估價報告用詞的褒貶要得當(dāng)，盡量使用中性的詞匯，避免采用過于華麗的詞藻。

　　例如有的估價報告這樣寫：“該公司上下努力、團結(jié)奮進、勇于開拓、奮力拼搏在過去幾年中取得了令人矚目的成績”、“工人們大干快上，整個工地呈現(xiàn)出一派熱氣騰騰的景象”。所述事實不能說與形成估價結(jié)論無關(guān)，但應(yīng)該改用比較中性的、冷靜的、敘述性的口氣。

　　例如改為：“從財務(wù)報告可見，該公司過去幾年的經(jīng)營業(yè)績比較理想?！?下面于具體引用財務(wù)報告的一些主要指標(biāo)，例如利潤、資產(chǎn)負(fù)債率等。)這樣用數(shù)據(jù)說話就比簡單地用帶有感情色彩的評語有說服力。

　　又如：“該地區(qū)發(fā)展?jié)摿εc其他地區(qū)相比，不可同日而語”，這樣過分褒此貶彼的做法也是不可取的。

　　4.1.1.4用詞簡練、標(biāo)準(zhǔn)，不堆砌、不生造

　　例如有的估價報告連用幾個“最高級”來形容估價對象，有的估價報告采用一些非標(biāo)準(zhǔn)的用語或是受港臺用語的影響。比如將“素質(zhì)”寫為“質(zhì)素”(中國香港人的習(xí)慣用法)，或是用動詞作形容詞：“這個小區(qū)的價位比附近同檔次的小區(qū)低，非常吸引。”(應(yīng)為：“非常有吸引力?！?

　　4.1.2對語句的要求

　　4.1.2.1句子完整

　　句子成分該省的一定要省，不省不夠精煉，但是不該省的省掉了，句子就會殘缺不全，讓人摸不著頭腦。

　　4.　1.2.2搭配得當(dāng)

　　語義上要符合情理，符合語法規(guī)則，同時要銜接。語句與語句之間，意思也要銜接、連貫，不能脫節(jié)。

　　4.1.2.3邏輯嚴(yán)密

　　不能出現(xiàn)自相矛盾的現(xiàn)象，造成邏輯混亂。邏輯混亂的情況主要有;一是前后沒有照應(yīng)，如前面說了上座率70%，后面計算時又沒有考慮進去;前面定下的報酬率是13%，后面又采用15%。二是數(shù)據(jù)來源沒有出處或是有錯，如有的估價報告中的房地產(chǎn)稅、營業(yè)稅的稅率錯誤。三是判斷推理沒有充足的理由，如簡單地下結(jié)論，卻沒有充足的理由支持該結(jié)論。

　　4.1.2.4句子簡潔不能出現(xiàn)雜揉、贅余等毛病。

　　4.1.3要防止錯別字和錯漏

　　特別是一些容易混淆的字不能錯，例如：

　　坐落(不是“座落”)

　　坐標(biāo)(不是“座標(biāo)”)

　　制定(不是“制訂”)

　　簽訂(不是“簽定”)

　　訂貨(不是“定貨”)

　　好像(不是“好象”)

　　想像(不是“想象”)

　　圖像(不是“圖象”)

　　像(不是“象”)

　　其他(不是“其它”)

　　部份(不是“部分”)

　　身份(不是“身分”)

　　成分(不是“成份”)

　　內(nèi)涵(不是“內(nèi)含”)

　　做出(不是“作出”)

　　賬目(不是“帳目”)

　　撤銷(不是“撤消”)

　　抵消(不是“抵銷”)

　　等等。

　　另外不要漏字，特別是數(shù)字不要缺漏，在房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試中曾經(jīng)有的考生將計算結(jié)果200000寫成20000，少寫了一個0，結(jié)果給扣了分，非?？上А懽鞴纼r報告時同樣要避免這樣的錯漏。

　　還有，在內(nèi)地不應(yīng)使用繁體字，通用的外文譯名不要自己另造譯名。