2009年房地產(chǎn)估價案例與分析精講講義5

　　4.2房地產(chǎn)估價報告的構(gòu)成要素

　　經(jīng)過多年的估價實踐，房地產(chǎn)估價報告已經(jīng)成為比較規(guī)范的文件，《規(guī)范》中對估價報告應包括的內(nèi)容做了一般性的規(guī)定。這些應記載的事項在估價報告中都不可缺少，否則，不僅估價報告不完整，更重要的是會失去估價報告的效力。

　　依據(jù)《規(guī)范》8.0.2條，估價報告應包括下列部分：

　　(1)封面;

　　(2)目錄;

　　(3)致委托人函;

　　(4)估價師聲明;

　　(5)估價的假設和限制條件;

　　(6)估價結(jié)果報告;

　　(7)估價技術(shù)報告;

　　(8)附件。

　　除附件部分為與本次估價相關(guān)的圖紙、照片、有關(guān)證明等技術(shù)文件資料外，其余各部分均構(gòu)成了估價報告寫作的有機整體。

　　4.2.1封面

　　房地產(chǎn)估價報告的封面除了寫有估價項目的名稱，一般還應包括委托人、估價機構(gòu)、估價人員、估價作業(yè)日期及估價報告編號。這里所講的封面特指估價報告的首頁，對于各估價機構(gòu)為了自身企業(yè)形象的推廣，對估價報告進行包裝設計，印制精美的封面不在此論述范圍內(nèi)。

　　4.2.1.1估價項目

　　封面上的估價項目要寫清項目的全稱。其中重點要突出估價對象所在的區(qū)位及物業(yè)名稱。如本章寫作案例中，“XX市XX區(qū)XX廣場X號”為估價對象的區(qū)位，“XX大廈”為估價對象的物業(yè)名稱。這個名稱是估價對象在估價時點所使用的名稱，也是本估價報告當中所使用的名稱。需要注意的是，有的建筑物在不同時期可能冠以不同的物業(yè)名稱，特別是一些在建工程，項目建成后物業(yè)有可能重新冠名。因此，對于一些建成年代較長的建筑物，除了估價時點的物業(yè)名稱之外，歷史上可能還有其他的稱謂，這一點可以在估價報告實物狀況分析當中作簡單介紹。

　　4.2.1.　2委托人

　　封面上的委托人，只要準確無誤地寫明其全稱即可。如本章寫作案例中“XX大廈酒店有限公司”為委托人的全稱。如果是個人委托評估，要寫明委托人的姓名。

　　4.2.　1.　3估價機構(gòu)

　　封面上的估價機構(gòu)，同委托人相對應，準確無誤地寫明估價機構(gòu)的全稱即可。如本章寫作案例中“XX房地產(chǎn)估價公司”為估價機構(gòu)的全稱。

　　4.2.1.　4估價人員

　　封面上所寫的估價人員，主要是指參加本次評估的項目負責人或主要估價師。

　　4.2.1.5估價作業(yè)日期

　　封面上的估價作業(yè)日期，是指本次估價的起止年月日，即正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日。需要注意的是，封面上的估價作業(yè)日期要與估價結(jié)果報告中的估價作業(yè)日期相一致。

　　4.2.　1.6估價報告編號

　　封面上的估價報告編號即為本估價報告在本估價機構(gòu)內(nèi)的報告編號。將估價報告編號寫在封面上便于估價報告的查閱及檔案管理。

　　4.2.　2目錄

　　估價報告目錄部分的編寫，需要注意與后面的報告內(nèi)容相匹配，特別是所對應的估價報告的頁碼要求準確無誤。

　　4.2.3致委托人函

　　在致委托人函當中，受函方要寫明委托人的全稱。致函正文主要說明估價對象、估價目的、估價時點和估價結(jié)果。致函方即本次評估的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，要署機構(gòu)的全稱。致函日期一般為報告的完成日期，即估價作業(yè)日期的截止年月日。

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　　4.　2.　4估價師聲明

　　依據(jù)《規(guī)范》第8.0.6在估價師聲明當中應包括以下內(nèi)容：

　　(1)估價報告中估價人員陳述的事實，是真實的和準確的。

　　(2)估價報告中的分析、意見和結(jié)論，是估價人員自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。

　　(3)估價人員與估價對象沒有(或有已載明的)利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有(或有已載明的)個人利害關(guān)系或偏見。

　　(4)估價人員是依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫估價報告。

　　(5)估價人員已(或沒有)對估價對象進行了實地查勘，并應列出對估價對象進行了實地查勘的估價人員的姓名。

　　(6)沒有人對估價報告提供了重要專業(yè)幫助(若有例外，應說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名)。

　　(7)其他需要說明韻事項。

　　4.2.　5估價的假設和限制條件

　　依據(jù)《規(guī)范》附錄第A.0.5，在估價的假設和限制條件中，要說明本次估價的假設前提(如本章寫作案例中的“估價假設和限制條件”);未經(jīng)調(diào)查確認或無法調(diào)查資料數(shù)據(jù)，估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響;以及本估價報告使用的限制條件。

　　4.2.6估價結(jié)果報告

　　依據(jù)《規(guī)范》附錄第A.0.6，估價結(jié)果報告應記載下列事項：

　　(1)標題;(2)委托人;(3)估價機構(gòu);(4)估價對象，(5)估價目的;(6)估價時點;(7)價值定義;(8)估價依據(jù);(9)估價原則;(10)估價方法;(11)估價結(jié)果;(12)估價人員;(13)估價作業(yè)時期;(14)估價報告應用的有效期。

　　4.2.6.1標題

　　估價結(jié)果報告的標題要表述完整。即要寫明是關(guān)于哪個估價項目的估價結(jié)果報告。由于估價結(jié)果報告是估價機構(gòu)提供給委托人的“估價產(chǎn)品”當中最主要的部分，所以標題下邊一般也要有報告的編號并且要與封面上的報告編號相統(tǒng)一。

　　4.2.6.2委托人

　　估價結(jié)果報告上的委托人，不僅要寫明本估價項目的委托單位的全稱，還要寫明委托單位的法定代表人和住所，如果是個人委托評估，不僅要寫明委托人的姓名，還要寫明其住所和身份證號碼。

　　4.2.6.3估價機構(gòu)

　　估價結(jié)果報告上的估價機構(gòu)，與委托人相對應，不僅要寫明本估價項目的估價機構(gòu)的全稱，還要寫估價機構(gòu)的法定代表人、住所，以及估價機構(gòu)的資格等級。

　　4.2.6.4估價對象

　　依據(jù)《規(guī)范》附錄第A.0.6，在估價結(jié)果報告中關(guān)于估價對象要概要說明估價對象的狀況，包括物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況。其中，對土地的說明應包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況;對建筑物的說明應包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，用途建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設施設備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。

　　4.2.6.5估價目的

　　估價目的要說明本次估價的目的和應用方向。

　　4.2.6.6估價時點

　　估價時點是所評估的估價項目客觀合理價格或價值對應的年月日，也是估價結(jié)果所對應的日期。

　　4.2.6.7價值定義

　　價值定義要說明本次估價所采用的價值標準或價值內(nèi)涵。

　　4.2.6.8估價依據(jù)

　　估價依據(jù)要說明本次估價所依據(jù)的房地產(chǎn)估價規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托人提供的有關(guān)資料，估價機構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料。

　　4.2.6.9估價原則

　　估價原則要說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則。

　　4.2.6.10估價方法

　　估價方法要說明本次估價所采用的方法以及這些估價方法的定義。

　　4.2.6.11估價結(jié)果

　　估價結(jié)果是本次估價的最終結(jié)果，應分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格。

　　4.2.6.12估價人員

　　在估價結(jié)果報告中關(guān)于估價人員要列出所有參加本次估價的人員的姓名、執(zhí)業(yè)資格或職稱，并由本人簽名、蓋章。

　　4.2.6.13估價作業(yè)日期

　　估價作業(yè)日期是本次估價的起止日期，需要注意的是要與封面上的估價日期相一致。

　　4.2.6.14估價報告應用的有效期

　　估價報告應用的有效期可表達為到某個年月日止，也可表達為多長年限。4.2.7估價技術(shù)報告

　　依據(jù)《規(guī)范》附錄第A.0.7，房地產(chǎn)估價技術(shù)報告應包括以下內(nèi)容：

　　(1)實物狀況分析;

　　(2)區(qū)位狀況分析;

　　(3)市場背景分析;

　　(4)最高最佳使用分析;

　　(5)估價方法選用;

　　(6)估價測算過程;

　　(7)估價結(jié)果確定。

　　4.2.7.1實物狀況分析

　　實物狀況分析就是要詳細分析、說明估價對象的實物狀況。

　　4.2.7.2區(qū)位狀況分析

　　區(qū)位狀況分析就是要詳細說明、分析估價對象的區(qū)位狀況。

　　4.2.7.3市場背景分析

　　市場背景分析是要說明和分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預見的未來。市場背景分析說到底是要分析影響類似房地產(chǎn)價格的主要因素。由于估價對象的類型不同，估價的目的不同，所以影響其市場價格變動的主要因素會有所不同。或者雖然是影響因素相同，但它們對估價對象價格的影響深度也有所不同。因此不同估價報告的寫作，市場背景分析會有較大的差異，這一部分也是房地產(chǎn)估價報告寫作當中難度較大的部分，特別是一些大型項目的估價報告。

　　4.2.7.4最高最佳使用分析

　　最高最佳使用分析是要說明和分析估價對象最高最佳使用(見本章寫作案例中的“最高最佳使用分析”)。

　　4.2.7.5估價方法選用

　　估價方法選用是要詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由。

　　4.2.7.6估價測算過程

　　估價測算過程就是要詳細說明運用某種估價方法的全部測算過程及相關(guān)參數(shù)的確定。尤其是技術(shù)復雜的估價報告，報告的寫作者要在準確掌握各種估價方法的基礎(chǔ)上，按照估價方法的操作步驟，因果關(guān)系明確地、條理清楚地表述每種估價方法的測算過程，對于相關(guān)參數(shù)的確定既符合有關(guān)數(shù)學公式的要求，又要符合邏輯推理。

　　4.2.7.7估價結(jié)果確定

　　估價結(jié)果確定就是要說明本次估價的最終結(jié)果是多少，并且它是如何確定的。因為我們在估價報告中要采用兩種或兩種以上的方法進行估價測算。用不同估價方法得出的結(jié)論會有一定的差異，為此最終選用何種數(shù)學方法確定估價結(jié)果或?qū)ζ溥M行進一步地調(diào)整都需在此說明理由。