2009年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析精講講義6

　　一、大綱要求：

　　考試目的：

　　1.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫(xiě)作的基本要求;

　　2.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的構(gòu)成要素。

　　考試基本要求：

　　掌握：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的構(gòu)成要素及其具體內(nèi)容。

　　熟悉：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫(xiě)作的基本要求。

　　要點(diǎn)說(shuō)明：

　　以一份較為規(guī)范的估價(jià)報(bào)告為例，說(shuō)明在房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫(xiě)作中應(yīng)注意的要點(diǎn)，并就該報(bào)告中的具體技術(shù)方面問(wèn)題進(jìn)行探討、共同學(xué)習(xí)。

　　二、內(nèi)容講解：

　　房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫(xiě)作示例

　　房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

　　估價(jià)項(xiàng)目：位于XX市XX區(qū)XX廣場(chǎng)X號(hào)的XX大廈

　　委托人：XX大廈酒店有限公司

　　估價(jià)機(jī)構(gòu)：XX房地產(chǎn)估價(jià)公司

　　估價(jià)人員：(略)

　　估價(jià)作業(yè)日期：二OO四年十月二十九日至二OO四年十一月六日

　　目錄

　　一、致委托人函 ………………………………………………第X頁(yè)

　　二、估價(jià)師聲明 ………………………………………………第X頁(yè)

　　三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件 …………………………………第X頁(yè)

　　四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告 ……………………………………………第X頁(yè)

　　五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告………………………………………………第X頁(yè)

　　六、附件 ………………………………………………………第X頁(yè)

　　致委托人函

　　XX大廈酒店有限公司：

　　受貴公司委托，本估價(jià)機(jī)構(gòu)秉著獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則，對(duì)位于XX市XX區(qū)XX廣場(chǎng)X號(hào)的XX大廈房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。本報(bào)告估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)二OO四年十月二十九日狀態(tài)下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，估價(jià)目的是為估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)讓提供公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格參考。

　　在本報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)與限制條件下，本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上有足夠的買(mǎi)方和賣(mài)方，并且進(jìn)入市場(chǎng)無(wú)障礙的條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格總值為人民幣(大寫(xiě))玖億貳仟萬(wàn)圓整。

　　XX房地產(chǎn)估價(jià)公司

　　法定代表人：(略)

　　二OO四年十一月六日

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　　估價(jià)師聲明

　　我們鄭重聲明：

　　1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

　　2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。有關(guān)假設(shè)限制條件見(jiàn)“估價(jià)假設(shè)和限制條件”以及估價(jià)報(bào)告正文中相關(guān)說(shuō)明。

　　3.我們與本次評(píng)估的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害 關(guān)系或偏見(jiàn)。

　　4.我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291―1999)進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。

　　5.我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘察，并對(duì)勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)勘察僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托人提供的資料以及當(dāng)前建筑行業(yè)一般標(biāo)準(zhǔn)或相關(guān)規(guī)范進(jìn)行評(píng)估。

　　我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。

　　6.沒(méi)有其他人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。

　　7.委托人以及相關(guān)部門(mén)在使用本估價(jià)報(bào)告時(shí)，對(duì)因忽視本估價(jià)報(bào)告揭示的相關(guān)事實(shí)所引起的相關(guān)法律責(zé)任，本估價(jià)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　8.本估價(jià)報(bào)告是本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行分析，為估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)讓提供公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格目的而出具的，但受本估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員的職業(yè)水平和能力的影響。

　　9.本估價(jià)報(bào)告中采用的專業(yè)術(shù)語(yǔ)的解釋及定義適用《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)相關(guān)規(guī)定。

　　參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 簽名 蓋章

　　XX房地產(chǎn)估價(jià)公司

　　二OO四年十一月六日

　　估價(jià)的假設(shè)和限制條件

　　本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論受以下及本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制：

　　1.合法性前提。合法性是指估價(jià)對(duì)象必須合法使用、合法交易或合法處分為前提。具體前提如下：

　　①估價(jià)對(duì)象為在建工程，因委托人提供資料有限，本次評(píng)估以估價(jià)對(duì)象合法開(kāi)發(fā)為假設(shè)前提。

　?、诠纼r(jià)對(duì)象為在建工程，尚未進(jìn)行竣工測(cè)繪及產(chǎn)權(quán)登記。故本估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對(duì)象建筑面積數(shù)據(jù)為委托人所提供的經(jīng)批準(zhǔn)的施工圖紙數(shù)據(jù)，因設(shè)計(jì)變更等原 因?qū)е聦?shí)際建筑面積變化時(shí)，應(yīng)對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行調(diào)整。

　　③估價(jià)對(duì)象占用土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有出讓性質(zhì)，出讓使用年限為40年，至 2038年9月19日結(jié)束，報(bào)告分析中以土地出讓金已完全繳付為前提。

　　2.最高最佳使用假設(shè)。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最大效應(yīng)的使用。本次評(píng)估是以估價(jià)對(duì)象按設(shè)計(jì)文件中的設(shè)計(jì)方案建成為集酒店、寫(xiě)字間、商場(chǎng)為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為最高最佳使用。

　　3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)假設(shè)。即要求估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象當(dāng)前狀態(tài)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)狀況下形成的客觀合理價(jià)格。

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)，估價(jià)對(duì)象質(zhì)量、使用功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等發(fā)生變化，均會(huì)對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。如果對(duì)估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，應(yīng)對(duì)本估價(jià)結(jié)論進(jìn)行必要的調(diào)整。

　　4.公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)。即估價(jià)結(jié)果是在公開(kāi)市場(chǎng)條件下形成的價(jià)格。公開(kāi)市場(chǎng)是指在該市場(chǎng)上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度的追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場(chǎng)信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開(kāi)且不具有排他性。

　　5.報(bào)告使用限制條件如下：

　　(1)本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果僅為委托人在本估價(jià)目的一房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓下使用，不得做其他用途。

　　(2)本估價(jià)報(bào)告不作為估價(jià)對(duì)象權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)。

　　(3)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成并提交估價(jià)報(bào)告日起原則上規(guī)定為一年，當(dāng)市場(chǎng)變化較大時(shí)，報(bào)告的有效期不超過(guò)半年。

　　6.其他假設(shè)與限制條件。對(duì)估價(jià)對(duì)象公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素是多方面的，具體規(guī)定如下：

　　(1)估價(jià)結(jié)果未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。

　　(2)本次評(píng)估未考慮特殊交易方式對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。