2009年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析精講講義1

　　前　言

　　一、05年考試大綱的總體要求：

　　1.各科目考試大綱的內(nèi)容，分為掌握、熟悉、了解三個(gè)層次。在考試內(nèi)容中，掌握的部分約占60%，熟悉的部分約占30%，了解的部分約占　　10%。

　　2.房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析主要考核應(yīng)考人員是否　二、前年、去年案例考試情況簡介。 已經(jīng)初步具備獨(dú)立進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)和獨(dú)立撰寫估價(jià)報(bào)告的能力;

　　二、前年、去年案例考試情況簡介。

　　2004年順利獲取證書的考生數(shù)不超過5%，在保留成績的考生中，幾萬名考生案例成績保存的考生僅有169人，2005年案例的通過率比2004年略高，約為10%，及格線為60分。

　　房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線

　　一、內(nèi)容提要：

　　房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的概念、實(shí)質(zhì)，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程的關(guān)系，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法的關(guān)系，確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的過程中要考慮的各種因素，在估價(jià)實(shí)踐中獨(dú)立地確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線。

　　二、大綱要求：

　　掌握：房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的概念和實(shí)質(zhì)，確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的過程中要考慮的各種因素，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的確定過程。

　　熟悉：房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)決定房地產(chǎn)估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)。

　　了解：房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法的關(guān)系，房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、房地產(chǎn)估價(jià)目的與房地產(chǎn)估價(jià)方法之間的關(guān)系。

　　三、要點(diǎn)說明：

　　1.房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的概念

　　房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線是評(píng)估出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值所應(yīng)遵循的根本途徑，是指導(dǎo)整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)過程的技術(shù)思路，是估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過程的認(rèn)識(shí)。

　　確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線，要對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)本身有充分的認(rèn)識(shí)，要對(duì)交易各方的情況和交易過程有充分的了解。

　　2.房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程

　　房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)人員模擬房地產(chǎn)價(jià)格形成過程以確定房地產(chǎn)價(jià)值的過程，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線就是估價(jià)人員模擬房地產(chǎn)價(jià)格形成過程、揭示房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵時(shí)的思路。因此，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線體現(xiàn)的是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過程，反映的是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格內(nèi)涵。

　　3.房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法

　　(1)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法的密切關(guān)系

　　房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過程的認(rèn)識(shí)，而房地產(chǎn)估價(jià)方法本身也反映了人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過程的認(rèn)識(shí)。每種房地產(chǎn)估價(jià)方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線。

　　同一個(gè)估價(jià)對(duì)象，采用不同的估價(jià)方法，實(shí)際上是在模擬不同的價(jià)格形成過程，體現(xiàn)的是不同的估價(jià)技術(shù)路線。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法是一種密不可分的關(guān)系。

　　(2)把握房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線有助于正確運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)方法

　　由于房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線反映了房地產(chǎn)價(jià)格形成過程和價(jià)格內(nèi)涵，而房地產(chǎn)估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)也是模擬房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，所以把握房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線有助于正確理解和運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)方法，并且不會(huì)由于房地產(chǎn)估價(jià)方法在表現(xiàn)形式上的不同而迷惑。

　　4.確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線要首先確定估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

　　(1)房地產(chǎn)估價(jià)的公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

　　房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)要解決的是房地產(chǎn)估價(jià)的最根本問題，即房地產(chǎn)估價(jià)是“評(píng)估什么前提條件下的房地產(chǎn)價(jià)值”。房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)問題是一個(gè)影響房地產(chǎn)估價(jià)全過程的重要問題，從估價(jià)方法的運(yùn)用到估價(jià)結(jié)論的確定，都要受到房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的影響。

　　(2)公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)決定估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)

　　在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，確定了估價(jià)的技術(shù)路線才能進(jìn)一步根據(jù)估價(jià)對(duì)象決定采用何種估價(jià)方法，而公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)本身就決定了各種估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)。

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　　按照公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，采用市場比較法對(duì)估價(jià)對(duì)象的公開市場價(jià)格進(jìn)行估價(jià)是順理成章的事，市場法也是最直觀地體現(xiàn)公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的一種估價(jià)方法。其他各種房地產(chǎn)估價(jià)方法究其實(shí)質(zhì)，都是市場法的變形，是對(duì)市場法的補(bǔ)充，因此這些估價(jià)方法同樣體現(xiàn)了公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

　　5.價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)方法與估價(jià)目的

　　針對(duì)不同估價(jià)目的而進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要考慮的一個(gè)首要問題，也是確定估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，而并不是選擇估價(jià)方法。

　　估價(jià)對(duì)象與估價(jià)方法之間有一定的匹配關(guān)系，而估價(jià)目的與估價(jià)方法之間并無嚴(yán)格的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

　　6.確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線要對(duì)估價(jià)基本事項(xiàng)有充分的認(rèn)識(shí)

　　(1)確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)要充分了解估價(jià)對(duì)象

　　估價(jià)技術(shù)路線反映了估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過程，如果不了解估價(jià)對(duì)象本身的情況，確定估價(jià)技術(shù)路線就無從談起。

　　(2)確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)要充分了解估價(jià)目的估價(jià)目的決定了價(jià)格內(nèi)涵，進(jìn)而決定了估價(jià)技術(shù)路線。

　　(3)確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)要充分了解估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線就是要確定房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)涵和價(jià)格形成過程，而房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵與價(jià)格形成過程都與估價(jià)時(shí)點(diǎn)密切相關(guān)。

　　7.確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線要遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則

　　(1)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與合法原則

　　遵循合法原則，要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為前提估價(jià)。

　　(2)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與替代原則

　　遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

　　(3)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與最高最佳使用原則

　　遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象用于最高最佳使用為前提估價(jià)。

　　(4)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則強(qiáng)調(diào)的是估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的另外一層含義是：估價(jià)對(duì)象在不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)是不同的，相應(yīng)就會(huì)有不同的價(jià)值。

　　8.房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的確定過程

　　確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線就是要確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程，因此在確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)，首先要明確估價(jià)對(duì)象的價(jià)格內(nèi)涵，其次要確定其價(jià)格形成的過程，然后再確定估價(jià)的測算過程和需要采用的估價(jià)方法。

　　四、內(nèi)容講解：

　　1.1 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線概述

　　1.1.1 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的概念

　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受了估價(jià)委托并明確了估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象等估價(jià)基本事項(xiàng)之后，接下來要做的一件重要工作就是確定估價(jià)技術(shù)路線。只有確定了估價(jià)技術(shù)路線，才能相應(yīng)地選擇估價(jià)方法，進(jìn)而才能進(jìn)行后面的具體估價(jià)作業(yè)。

　　房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線是評(píng)估出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值所應(yīng)遵循的根本途徑，是指導(dǎo)整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)過程的技術(shù)思路，是估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過程的認(rèn)識(shí)。

　　確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線，也就是確定房地產(chǎn)價(jià)格形成過程。確定估價(jià)技術(shù)路線的結(jié)果和目的是：確定價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程。

　　確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線，要對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)有充分的認(rèn)識(shí)，要對(duì)交易各方的情況和交易過程有充分的了解。

　　1.1.2 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程

　　房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)人員模擬房地產(chǎn)價(jià)格形成過程以確定房地產(chǎn)價(jià)值的過程，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線就是估價(jià)人員模擬房地產(chǎn)價(jià)格形成過程、揭示房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵時(shí)的思路。因此，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線體現(xiàn)的正是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過程，反映的是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格內(nèi)涵。

　　下面以《規(guī)范》中的一些條文規(guī)定來說明房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程的關(guān)系。

　　以《規(guī)范》第6.4.4條為例：

　　“6.4.4以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)扣除預(yù)計(jì)處分所得價(jià)款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，可采用下列方式之一處理：

　　“(1)首先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)的價(jià)值，然后預(yù)計(jì)由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價(jià)值。此時(shí)土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。

　　“(2)用成本法估價(jià)，價(jià)格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額?！?/P>

　　這里給出的處理土地使用權(quán)出讓金問題的兩種方式，就是兩種估價(jià)技術(shù)路線。

　　這兩種估價(jià)技術(shù)路線反映了共同的價(jià)格內(nèi)涵：劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格內(nèi)涵是出讓土地使用權(quán)價(jià)格扣除土地使用權(quán)出讓金價(jià)款后的余額部分。

　　而這兩種估價(jià)技術(shù)路線反映的價(jià)格形成過程卻又是不同的：前者是用出讓土地使用權(quán)價(jià)格減去土地使用權(quán)出讓金價(jià)款;后者是采用成本積算的方法，在積算時(shí)不考慮土地使用權(quán)出讓金價(jià)款。

　　又例如《規(guī)范》第6.12.2條規(guī)定：

　　“6.12.2房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)，應(yīng)把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀態(tài)。對(duì)于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損害賠償價(jià)值。”

　　這里所說的：“對(duì)于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損害賠償價(jià)值”，就是一種估價(jià)技術(shù)路線。也就是說，在進(jìn)行房地產(chǎn)損壞賠償估價(jià)時(shí)，需要確定的是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)因損壞所造成的價(jià)值損失。這個(gè)價(jià)值損失又如何衡量呢?是用對(duì)其進(jìn)行修復(fù)所需的費(fèi)用來衡量的。因此，房地產(chǎn)損壞賠償估價(jià)時(shí)，估價(jià)結(jié)論的價(jià)格內(nèi)涵是“房地產(chǎn)因損壞所造成的價(jià)值損失”，或者是“修復(fù)所需的費(fèi)用”。明確了價(jià)格內(nèi)涵，也就明確了該價(jià)格的形成過程：模擬對(duì)損壞的房地產(chǎn)進(jìn)行修復(fù)從而得出修復(fù)所需的費(fèi)用。進(jìn)而也就明確了估價(jià)的技術(shù)路線：估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損害賠償價(jià)值。

　　由上所舉《規(guī)范》中的一些條文規(guī)定已經(jīng)可以看出，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線反映了房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)涵和房地產(chǎn)價(jià)格形成過程，關(guān)于這一點(diǎn)，在本章后面還會(huì)反復(fù)強(qiáng)調(diào)。

　　1.1.3 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法

　　1.1.3.1 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法的密切關(guān)系

　　房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過程的認(rèn)識(shí)，而房地產(chǎn)估價(jià)方法本身也反映了人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過程的認(rèn)識(shí)。可以說，每種房地產(chǎn)估價(jià)方法都體現(xiàn)了一種估價(jià)技術(shù)路線。

　　例如，市場法體現(xiàn)的是這樣一種對(duì)價(jià)格形成過程的認(rèn)識(shí)：房地產(chǎn)的正常市場價(jià)格是該房地產(chǎn)在公開市場上最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格，或者說是被大多數(shù)買家和大多數(shù)賣家認(rèn)可的價(jià)格。正是按照這樣對(duì)價(jià)格形成過程的認(rèn)識(shí)，市場法采用“選取類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格經(jīng)過處理后作為評(píng)估價(jià)值”的技術(shù)路線。

　　成本法反映的估價(jià)技術(shù)路線是：在無法通過市場直接得到估價(jià)對(duì)象的正常市場價(jià)格的情況下，可以通過對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格組成部分進(jìn)行分解，了解各價(jià)格組成部分的正常市場價(jià)格，再累加(積算)作為估價(jià)對(duì)象的正常市場價(jià)格。也就是說，成本法認(rèn)可這樣一種價(jià)格形成過程：房地　　產(chǎn)價(jià)值是由其各組成部分的價(jià)格累加而成的。

　　收益法體現(xiàn)了對(duì)價(jià)格形成過程的這樣一種認(rèn)識(shí)：可以將購買房地產(chǎn)作為一種投資，將該投資未來可以獲得的所有凈收益折現(xiàn)之后累加，用所得結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。收益法所體現(xiàn)的估價(jià)技術(shù)路線是：房地產(chǎn)價(jià)值是由房地產(chǎn)未來可獲得的收益決定的。

　　假設(shè)開發(fā)法體現(xiàn)的房地產(chǎn)價(jià)格形成過程也即估價(jià)技術(shù)路線是：未完成的房地產(chǎn)的價(jià)值取決于它完成后的房地產(chǎn)價(jià)值與從未完成到完成階段所需增加的各項(xiàng)投入以及相應(yīng)的利息、利潤、稅費(fèi)的差額。

　　同一個(gè)估價(jià)對(duì)象，采用不同的估價(jià)方法，實(shí)際上是在模擬不同的價(jià)格形成過程，體現(xiàn)的是不同的估價(jià)技術(shù)路線。例如，對(duì)一宗尚未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行估價(jià)，可以采用成本法，求取獲取土地的價(jià)格、已投入的建造成本和各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用、利息、利潤、稅費(fèi)，累加即得到其價(jià)值。這既是成本法的估價(jià)過程，也體現(xiàn)了一種技術(shù)路線。它所反映的價(jià)格形成過程是：房地產(chǎn)價(jià)值是由構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)值的各組成部分積算而形成的。也可以采用假設(shè)開發(fā)法先確定該項(xiàng)目完成后的價(jià)值，再扣除由未完成狀態(tài)繼續(xù)建造至完成所需的各項(xiàng)投入和利息、利潤、稅費(fèi)，由此也可得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。這種方法所反映的價(jià)格形成過程是：未完成的房地產(chǎn)的價(jià)值最終取決于它開發(fā)建設(shè)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，由后者可以推算出前者。

　　所以說，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法是一種密不可分的關(guān)系。

　　1.1.3.2 把握房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線有助于正確運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)方法

　　由于房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線反映了房地產(chǎn)價(jià)格形成過程和價(jià)格內(nèi)涵，而房地產(chǎn)估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)也是模擬房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，所以，把握房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線有助于正確理解和運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)方法，并且不會(huì)由于房地產(chǎn)估價(jià)方法在表現(xiàn)形式上的不同而迷惑。