2009年房地產(chǎn)估價案例與分析精講講義13

　　4 . 7 . 3 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和方法

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路是：如果可比實例房地產(chǎn)狀況好于估價對象房地產(chǎn)狀況，則應(yīng)對可比實例價格作減價調(diào)整;反之，則應(yīng)作增價調(diào)整。具體思路是：

　　( 1 )列出對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實物方面的;

　　( 2 )判定估價對象房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況;

　　( 3 )將可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項比較，找出它們之間的差異所造成的價格差異程度;

　　(4 )根據(jù)價格差異程度對可比實例價格進(jìn)行調(diào)整。

　　總的來說，如果可比實例房地產(chǎn)優(yōu)于估價對象房地產(chǎn)，則應(yīng)對可比實例價格做減價調(diào)整;反之，則應(yīng)做增價調(diào)整。房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有百分率法、差額法和回歸分析法。

　　采用百分率法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為：

　　可比事例在其房地產(chǎn)狀況下的價格×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) = 在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格

　　采用差額法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為：

　　可比事例在其房地產(chǎn)狀況下的價格土房地產(chǎn)狀況調(diào)整數(shù)額 = 在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格

　　在百分率法中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來確定。

　　具體進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法，有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整兩種。

　　(1) 直接比較調(diào)整一般是采用評分的辦法 ( 參見表 4 ― 3) ，以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn) ( 通常定為 100 分 ) ，將可比實例房地產(chǎn)狀況與它逐項進(jìn)行比較、打分。如果可比實例房地產(chǎn)狀況比估價對象房地產(chǎn)狀況差，則打的分?jǐn)?shù)就低于 100 ;相反，打的分?jǐn)?shù)就高于 100 。然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價格的比率。

　　采用直接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為：

　　可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格× 100/( )= 在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格

　　上式括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字，為可比實例房地產(chǎn)狀況相對于估價對象房地產(chǎn)狀況的得分。

　　(2) 間接比較調(diào)整與直接比較調(diào)整相似，所不同的是設(shè)想一個標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，然后以此標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn) ( 通常定為 100 分 ) ，將估價對象及可比實例的房地產(chǎn)狀況均與它逐項進(jìn)行比較、打分。如果估價對象、可比實例的房地產(chǎn)狀況比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況差，則打的分?jǐn)?shù)就低于 100 ;相反，打的分?jǐn)?shù)就高于 100 。再將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價格的比率。

　　采用間接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為：

　　可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 /( ) × ( ) =在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格

　　上式位于分母的括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字為可比實例房地產(chǎn)狀況相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分，第二個括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字為估價對象房地產(chǎn)狀況相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分。

　　4 . 7 . 4 房地產(chǎn)狀況調(diào)整應(yīng)注意的問題

　　(1) 可比實例的房地產(chǎn)狀況，無論是區(qū)位狀況、權(quán)益狀況還是實物狀況，都應(yīng)是成交價格所對應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況，而不是在估價時點或其他時候的狀況。因為在估價時點或其他時候，可比實例房地產(chǎn)狀況可能發(fā)生了變化，從而其成交價格就不能反映了。除了期房交易的成交價格之外，可比實例的房地產(chǎn)狀況一般是可比實例房地產(chǎn)在其成交日期時的狀況。

　　(2) 由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價格的區(qū)位和實物因素不同，即使某些因素相同，但其對價格的影響程度也不一定相同。因此，在進(jìn)行區(qū)位狀況和實物狀況的比較、調(diào)整時，具體比較、調(diào)整的內(nèi)容及權(quán)重應(yīng)有所不同。例如，居住房地產(chǎn)講求寧靜、安全、舒適;商業(yè)房地產(chǎn)著重繁華程度、交通條件;工業(yè)房地產(chǎn)強調(diào)對外交通運輸;農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)重視土壤、排水和灌溉條件等。

　　求取比準(zhǔn)價格

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