2009年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析精講講義14

　　4 . 8 求取比準(zhǔn)價(jià)格

　　4 . 8 . 1 求取某個(gè)與可比實(shí)例對應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格的方法

　　由前述內(nèi)容可知，市場法估價(jià)需要進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正和調(diào)整。經(jīng)過了交易情況修正后，就將可比實(shí)例的實(shí)際而可能不是正常的價(jià)格變成了正常價(jià)格;經(jīng)過了交易日期調(diào)整后，就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格;經(jīng)過了房地產(chǎn)狀況調(diào)整后，就將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格變成了在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。這樣，經(jīng)過了這三大方面的修正、調(diào)整后，就把可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格，變成了可比實(shí)例房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格。如果把這三大方面的修正、調(diào)整綜合起來，計(jì)算公式如下：

　　(1) 修正、調(diào)整系數(shù)連乘形式：

　　可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

　　(2) 修正、調(diào)整系數(shù)累加形式：

　　可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格× (1+ 交易情況修正系數(shù) + 交易日期調(diào)整系數(shù) + 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) )

　　下面僅以連乘形式、采用百分率法來進(jìn)一步說明市場法的綜合修正與調(diào)整計(jì)算。由于房地產(chǎn)狀況調(diào)整有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整，因此，較具體化的綜合修正與調(diào)整計(jì)算公式有直接比較修正與調(diào)整公式和間接比較修正與調(diào)整公式：

　　(1) 直接比較修正與調(diào)整公式：

　　可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格× 100/( ) × ( )/100 × 100/( )

　　上式中，交易情況修正的分子為 100 ，表示以正常價(jià)格為基準(zhǔn);交易日期調(diào)整的分母為 100 ，表示以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn);房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分子為 100 ，表示以估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)。

　　(2) 間接比較修正與調(diào)整公式：

　　可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格× 100/( ) × ( )/100 × 100/( ) × ( )/100

　　上式中，標(biāo)準(zhǔn)化修正的分子為 100 ，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的狀況為基準(zhǔn)，分母是可比實(shí)例房地產(chǎn)相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)所得的分?jǐn)?shù);房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分母為 100 ，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的狀況為基準(zhǔn)，分子是估價(jià)對象房地產(chǎn)相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)所得的分?jǐn)?shù)。

　　4 . 8 . 2 將多個(gè)可比實(shí)例對應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格綜合成一個(gè)最終比準(zhǔn)價(jià)格的方法

　　每個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格經(jīng)過上述各項(xiàng)修正、調(diào)整之后，都會相應(yīng)地得到一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格。例如有 5 個(gè)可比實(shí)例，經(jīng)過各項(xiàng)修正、調(diào)整之后會得到 5 個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格。但這些比準(zhǔn)價(jià)格可能是不相同的，最后需要將它們綜合成一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格，以此作為市場法的測算結(jié)果。從理論上講，綜合的方法主要有 3 種：①平均數(shù);②中位數(shù);③眾數(shù)。

　　(1) 平均數(shù)有簡單算術(shù)平均數(shù)和加權(quán)算術(shù)平均數(shù)。其中，簡單算術(shù)平均數(shù)是把修正、調(diào)整出的各個(gè)價(jià)格直接相加，再除以這些價(jià)格的個(gè)數(shù)，所得的數(shù)即為綜合出的一個(gè)價(jià)格。

　　加權(quán)算術(shù)平均數(shù)是在把修正、調(diào)整出的各個(gè)價(jià)格綜合成一個(gè)價(jià)格時(shí)，考慮到每個(gè)價(jià)格的重要程度不同，先賦予每個(gè)價(jià)格不同的權(quán)數(shù)，然后綜合出一個(gè)價(jià)格。通常對于與估價(jià)對象房地產(chǎn)最類似的　　可比實(shí)例房地產(chǎn)所修正、調(diào)整出的價(jià)格，賦予最大的權(quán)數(shù)，反之，賦予最小的權(quán)數(shù)。

　　(2) 中位數(shù)是把修正、調(diào)整出的各個(gè)價(jià)格按從低到高或從高到低的順序排列，當(dāng)項(xiàng)數(shù)為奇數(shù)時(shí)，位于正中間位置的那個(gè)價(jià)格為綜合出的一個(gè)價(jià)格;當(dāng)項(xiàng)數(shù)為偶數(shù)時(shí)，位于正中間位置的那兩個(gè)價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)為綜合出的一個(gè)價(jià)格。例如：

　　2600 ， 2 650 ， 2 800 ， 2 860 ， 3 950 的中位數(shù)為 2 800 。 2 200 ， 2 400 ， 2 600 ， 2 900 的中 位數(shù)為 (2 400+2 600) ÷ 2 = 2 500 。

　　(3) 眾數(shù)是一組數(shù)值中出現(xiàn)次數(shù)最多的數(shù)值。例如： 2 200 ， 2 600 ， 2 300 ， 2 600 ， 2 300 ， 2 600 這組數(shù)值的眾數(shù)是 2 600 。

　　此外，還可以采用其他方法將修正、調(diào)整出的多個(gè)價(jià)格綜合成一個(gè)價(jià)格。例如去掉一個(gè)最高價(jià)格和一個(gè)最低價(jià)格，將余下的進(jìn)行簡單算術(shù)平均。在實(shí)際估價(jià)中，最常用的是平均數(shù)，其次是中位數(shù)，很少采用眾數(shù)。當(dāng)數(shù)值較多時(shí)，可以采用中位數(shù)和眾數(shù)。如果一組數(shù)值中含有異常的或極端的數(shù)值，采用平均數(shù)有可能得到非典型的甚至是誤導(dǎo)的結(jié)果，這時(shí)采用中位數(shù)比較合適。

　　4 . 9 市場法總結(jié)和運(yùn)用舉例

　　對上述市場法的內(nèi)容進(jìn)行總結(jié)可知：市場法是對估價(jià)對象與可比實(shí)例進(jìn)行比較，并對這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。為此，首先要從現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)市場中搜集大量的交易實(shí)例，并針對具體的估價(jià)對象從中選取若干個(gè)可比實(shí)例。然后，對這些可比實(shí)例的成交價(jià)格依次進(jìn)行換算、修正和調(diào)整――“換算”即建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，它是將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為口徑一致、相互可比;“修正”即交易情況修正，它是將可比實(shí)例的可能是不正常的成交價(jià)格調(diào)整為正常成交價(jià)格;“調(diào)整”包括交易日期調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整，其中，交易日期調(diào)整是將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，房地產(chǎn)狀況調(diào)整是將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。最后，將這些經(jīng)過換算、修正、調(diào)整后的成交價(jià)格綜合成一個(gè)價(jià)格，便得到了估價(jià)對象的價(jià)格。

　　要掌握三個(gè)基準(zhǔn)：一、在交易情況修正時(shí)以正常價(jià)格為基準(zhǔn);二、在交易日期調(diào)整時(shí)以可比實(shí)例成交日期為基準(zhǔn);三、在房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)以估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)。

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　　[ 例 4 ― 13] 為評估某寫字樓 2005 年 10 月 1 日的正常市場價(jià)格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了 A ， B ， C 三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見表 4 ― 6 。

　　可比實(shí)例情況表 4-6

　　在表 4 ― 6 的交易情況中，正 ( 負(fù) ) 值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高 ( 低 ) 于其正常價(jià)格的幅度;房地產(chǎn)狀況中，正 ( 負(fù) ) 值表示可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu) ( 劣 ) 于估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。另假設(shè)人民幣與美元的市場匯率 2005 年 3 月 1 日為 1 ： 8 . 4 ， 2005 年 10 月 1 日為 1 ： 8 . 3 ;該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場價(jià)格 2005 年 1 月 1 日至 2005 年 2 月 1 日基本保持不變， 2005 年 2 月 1 日至 2005 年 5 月 1 日平均每月比上月下降 1 %，以后平均每月比上月上升 0 . 5 %。試?yán)蒙鲜鲑Y料測算該寫字樓 2005 年 10 月 1 日的正常市場價(jià)格。

　　[ 解 ] 測算該寫字樓 2005 年 10 月 1 日的正常市場價(jià)格如下：

　　用列表法進(jìn)行計(jì)算：