2009年房地產(chǎn)估價案例與分析精講講義31

　　各種目的的房地產(chǎn)估價(國有土地使用權(quán)出讓價格評估　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估)

　　一、大綱要求

　　考試目的：

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)估價目的在房地產(chǎn)估價時所起的作用，房地產(chǎn)估價的假設(shè)前提，房地產(chǎn)價值類型與房地產(chǎn)估價前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價值類型和估價前提與房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價目的的關(guān)系等的掌握程度。

　　考試基本要求：

　　掌握：房地產(chǎn)估價的兩類主要假設(shè)前提，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估。

　　熟悉：房地產(chǎn)估價目的與房地產(chǎn)估價假設(shè)前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)估價目的對房地產(chǎn)交換價值的規(guī)定作用，國有土地使用權(quán)出讓價格評估。

　　要點說明：

　　房地產(chǎn)估價目的，即房地產(chǎn)估價報告的期望用途，指的是委托人為了什么需要而聘請估價機構(gòu)估價。

　　房地產(chǎn)估價時需要根據(jù)估價目的來決定在估價時采取何種假設(shè)前提和價值類型。

　　估價的假設(shè)前提主要有兩類：一是最高最佳使用前提，二是持續(xù)使用前提。

　　最高最佳使用前提是假設(shè)估價對象在法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行的情況下以價值達到最大的一種最可能的使用方式被使用，估價時按這樣的使用方式評估其價值。

　　持續(xù)使用前提更多地考慮估價對象對于一個持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)整體能夠發(fā)揮最大的效用，也就是說，當(dāng)一個企業(yè)采取持續(xù)經(jīng)營的方式可以發(fā)揮其整體最大效用時，對該企業(yè)的組成部分(例如房地產(chǎn))按照其目前的使用方式評估其價值。這時，僅就估價對象本身而言，可能并沒有發(fā)揮最大的效用，但它能使企業(yè)整體經(jīng)營發(fā)揮最大的效用。

　　價值類型有市場價值、投資價值、抵押價值、保險價值、課稅價值、拆遷補償價值、清算價值等。一種類型的價值通常只會有一種估價前提。

　　各種類型的價值是房地產(chǎn)在各種情況下所體現(xiàn)的交換價值，也可以說是房地產(chǎn)的權(quán)利束在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價值。不同估價前提和不同價值類型則是對房地產(chǎn)交換價值實現(xiàn)形式的約束。

　　由于估價前提和價值類型是由估價目的決定的，所以估價目的實際上也就規(guī)定了房地產(chǎn)交換價值的實現(xiàn)形式，或者說，不同估價目的使得同一房地產(chǎn)會有不同的交換價格。

　　在考慮房地產(chǎn)估價目的時，首先要掌握與這種目的相關(guān)的法律規(guī)定，其次要把握這種目的的估價所適用的價值標(biāo)準(zhǔn)。

　　1.國有土地使用權(quán)出讓價格評估

　　(1)取得國有土地使用權(quán)，必須交納土地有償使用費等費用《土地管理法》第五十五條規(guī)定：“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地”。

　　(2)出讓方式及價格管理《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條第一款規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，可以采用拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式”。這是對土地使用權(quán)出讓方式的規(guī)定。

　　拍賣方式是指國有土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓方，就其出讓土地使用權(quán)公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)出讓價格的方式。

　　招標(biāo)方式是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或個人以書面投標(biāo)形式，競投某宗地土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者，確定土地使用權(quán)價格的方式。

　　協(xié)議方式是指土地使用權(quán)有意受讓方直接和國有土地所有者代表就有償使用土地進行一對一的協(xié)商，確定土地使用權(quán)出讓金等有關(guān)事宜的方式。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條第三款規(guī)定：“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價”。需增加現(xiàn)行的掛牌等出讓方式國家作價入股授權(quán)經(jīng)營。

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　　(3)轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的房地產(chǎn)時應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。”

　　(4)國有土地使用權(quán)出讓價格評估的特點1)國有土地使用權(quán)出讓價格評估應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn);2)估價時點一般為估價作業(yè)期以后某一時點;3)不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價方法;4)搜集市場資料時，尤其應(yīng)注重所選實例的可替代性。

　　(5)各種主要估價方法在國有土地使用權(quán)出讓價格評估中的應(yīng)用國有土地使用權(quán)出讓價格評估可采用市場法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價修正法等。

　　1)市場法市場法是土地使用權(quán)市場交易較為活躍，可比實例較多時普遍采用的一種方法。評估國有土地使用權(quán)出讓價格時，先選取與估價對象土地有可比性的市場交易實例(一般為3例以上)。所謂可比性，表現(xiàn)在土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一(或相似)性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等。然后在交易日期、交易情況、區(qū)位狀況、實物狀況等方面予以調(diào)整，得出估價對象土地使用權(quán)價格。

　　2)假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法是評估國有土地使用權(quán)出讓價格的常用方法之一。其方法運用的前提條件是估價對象土地規(guī)劃設(shè)計條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批。只有在此情況下，估價對象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開發(fā)建設(shè)后的剔去建筑物部分的剩余土地部分價格。

　　3)成本法成本法是在估價對象土地使用權(quán)價格各組成部分費用項目明確、賬目清楚時適宜采用的一種方法?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定，土地取得費用包括三部分：一是征地和房屋拆遷安置補償費;二是土地使用權(quán)出讓金或者地價款;三是有關(guān)土地取得的手續(xù)費和稅金。征用耕地和其他土地的補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，在《土地管理法》等法律、法規(guī)中已作規(guī)定。城市房屋拆遷安置補償費用的金額，可根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。土地使用權(quán)出讓金或地價款以及有關(guān)土地取得的手續(xù)費和稅金依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、政策的規(guī)定。

　　4)基準(zhǔn)地價修正法基準(zhǔn)地價修正法是指以該區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價為依據(jù)，再根據(jù)實際情況進行必要的修正后估算土地價值的方法。該方法的關(guān)鍵是確定土地的基準(zhǔn)地價。土地的基準(zhǔn)地價是指在一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分土地價值區(qū)段，然后調(diào)查測算出各區(qū)段在估價時點的平均價值水平。基準(zhǔn)地價修正法的估價過程為：利用政府已經(jīng)確定公布的基準(zhǔn)地價，依據(jù)替代原理，通過對交易日期、區(qū)位狀況和實物狀況(包括土地使用權(quán)使用年限、剩余年限等)的比較修正，由基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象出讓土地價格。

　　2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對此概念中的其他合法方式作了進一步細(xì)化，規(guī)定其他合法方式主要包括下列行為：(1)以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;(2)一方提供土地使用權(quán)、另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;(3)因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;(4)以房地產(chǎn)抵債的;(5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的特點：

　　第一，從估價時點上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估一般是在實際轉(zhuǎn)讓之前進行，估價時點從理論上講應(yīng)當(dāng)是在估價作業(yè)期之后。

　　第二，從估價目的和要求上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估主要是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進行的評估，其目的只是為了在進行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，它帶有一種咨詢性。

　　二、內(nèi)容講解

　　房地產(chǎn)估價目的，即房地產(chǎn)估價報告的期望用途，指的是委托方為了什么需要而聘請估價方估價。

　　房地產(chǎn)估價時需要根據(jù)估價目的來決定在估價時采取何種估價假設(shè)前提和何種價格類型。

　　估價假設(shè)前提主要有兩類，一類是最高最佳使用前提，一類是持續(xù)使用前提。最高最佳使用前提是假設(shè)估價對象在法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行的情況下以價值達到最大的一種最可能的使用方式被使用，估價時按這樣的使用方式評估其價格。

　　相對于最高最佳使用前提著重強調(diào)估價對象本身發(fā)揮最高最佳效用，持續(xù)使用前提則更多地考慮估價對象對于一個持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)整體能夠發(fā)揮最大的效用，也就是說，當(dāng)一個企業(yè)采取持續(xù)經(jīng)營的方式可以發(fā)揮其整體最大效用時，我們對該企業(yè)的組成部分(例如房地產(chǎn))按照其目前的使用方式評估其價格。這時，僅就估價對象本身而言，可能并沒有發(fā)揮最大的效用，但它能使企業(yè)整體經(jīng)營發(fā)揮最大的效用。

　　價格類型則有交易價格、投資價格、出售價格、保險價格、課稅價格、拆遷補償價格等等。一種類型的價格通常只會有一種估價前提。

　　各種類型的價格是房地產(chǎn)在各種情況下所體現(xiàn)的交換價值，也可以說是房地產(chǎn)的權(quán)利在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價值。不同估價前提和不同價格類型則是對房地產(chǎn)交換價值實現(xiàn)形式的約束。

　　由于估價前提和價格類型是由估價目的決定的，所以估價目的實際上也就規(guī)定了房地產(chǎn)交換價值的實現(xiàn)形式，或者說，不同估價目的使得同一房地產(chǎn)會有不同的交換價格。

　　在考慮房地產(chǎn)估價目的時，首先要掌握與這種目的相關(guān)的法律規(guī)定，其次要把握這種目的的估價所適用的價值標(biāo)準(zhǔn)。以下按十一種估價目的分別介紹各種目的的估價。