2009年房地產(chǎn)估價案例與分析精講講義32

　　2.1.3.4基準(zhǔn)地價修正法

　　基準(zhǔn)地價修正法是以該區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價為依據(jù)，再根據(jù)實際情況進(jìn)行必要的修正后估算土地價值的方法。該方法的關(guān)鍵是確定土地的基準(zhǔn)地價。土地的基準(zhǔn)地價是在一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分土地價值區(qū)段，然后調(diào)查測算出各區(qū)段在估價時點的平均價值水平?；鶞?zhǔn)地價修正法的估價過程為：利用政府已經(jīng)確定公布的基準(zhǔn)地價，依據(jù)替代原理，通過對交易日期、區(qū)域因素和個別因素(包括土地使用權(quán)使用年限、剩余年限等)的比較修正，由基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象出讓土地價格。

　　[案例2-1]

　　××市××區(qū)武國用(2003)字第××號住宅用地土地使用權(quán)出讓價格評估報告

　　致委托人函

　　××市土地整理儲備供應(yīng)中心：

　　我公司于2003年2月24日接受委托，對××市××區(qū)武國用(2003)字第××號住宅用地(土地總面積為34068.69m2，土地使用權(quán)出讓年限為70年，規(guī)劃容積率2.04)土地使用權(quán)出讓價格進(jìn)行評估。自2003年2月24日收到貴中心提供的項目相關(guān)資料后，我公司組織人員于2003年2月24日至2003年2月26日對估價對象土地進(jìn)行了評估。評估人員在實地查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、有關(guān)政策法規(guī)和我們掌握的房地產(chǎn)市場資料和長期積累的房地產(chǎn)估價經(jīng)驗數(shù)據(jù)，結(jié)合貴中心提供的資料和本次評估的估價目的，遵循公正、客觀、獨立的原則，按照估價程序，選取科學(xué)的估價方法，綜合分析影響房地產(chǎn)價格的各項因素，經(jīng)過仔細(xì)的分析計算，最終確定估價對象在2003年4月1日的土地使用權(quán)出讓價格為RMB5001.56萬元，大寫人民幣伍仟零壹萬伍仟陸佰元整。折合單位面積地價為RMBl468元/m2，大寫人民幣每平方米壹仟肆佰陸拾捌元整(本估價結(jié)果應(yīng)用的限制條件見“估價結(jié)果報告”相關(guān)說明)。

　　特此函告。

　　××房地產(chǎn)估價公司

　　法定代表人：××

　　××年××月××日

　　估價師聲明

　　我們鄭重聲明：

　　1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的;

　　2.本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制;

　　3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系;

　　4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T5029l-1999)進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告;5.我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘(本報告的評估人員中，××對估價對象進(jìn)行了實地查勘);

　　6.沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助;

　　7.如未得到本公司的書面許可，本報告書的全文或任何部分內(nèi)容均不得向委托人、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。

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