金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響及企業(yè)對(duì)策

　　1.緒論

　　在房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，業(yè)界都強(qiáng)烈地感受到了住宅與房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，即要求產(chǎn)業(yè)資本和金融資本緊密結(jié)合。當(dāng)前的中國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，對(duì)于消費(fèi)者，對(duì)于銀行界，一個(gè)普遍的共識(shí)是：住房金融的發(fā)展是推動(dòng)中國(guó)住宅與房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。剛剛起步的中國(guó)住房金融與發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的住房金融相比，有著巨大的差距。中國(guó)的住房金融業(yè)的發(fā)展，對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)與金融行業(yè)來(lái)說(shuō)，更多意味的是機(jī)遇。

　　2.金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

　　2.1.2001年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)金融政策的幾次調(diào)整

　　從2001年起，國(guó)家每年都出臺(tái)了新的房地產(chǎn)金融政策，基本上經(jīng)歷了規(guī)范、發(fā)展、加強(qiáng)管理和適度調(diào)控四個(gè)階段。

　　2.1.1.規(guī)范。

　　2001年6月19日，中國(guó)人民銀行以特急件下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》(銀發(fā)[2001]195號(hào)文，以下簡(jiǎn)稱“195號(hào)文件”).該文件針對(duì)1999年以來(lái)各商業(yè)銀行為了競(jìng)爭(zhēng)任意放寬房地產(chǎn)貸款條件的現(xiàn)象，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了三個(gè)方面：一是重申了過(guò)去房地產(chǎn)金融政策的一些規(guī)定。二是適當(dāng)提高了個(gè)人住房貸款門檻，要求多層住宅達(dá)到工程主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二，否則不能提供貸款支持;三是對(duì)過(guò)去沒(méi)有規(guī)定的個(gè)人商業(yè)用房貸款在貸款成數(shù)、期限、工程進(jìn)度方面進(jìn)行了明確?？陀^地講，195號(hào)文件主要是重申過(guò)去的政策，其目的是規(guī)范商業(yè)銀行的行為。

　　2.1.2.發(fā)展。

　　2002年2月21日，中國(guó)人民銀行調(diào)低貸款利率0.54個(gè)百分點(diǎn)，這是自1997年以來(lái)第六次降息，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

　　2.1.3.加強(qiáng)管理。

　　貸款利率下調(diào)以后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，局部地區(qū)出現(xiàn)過(guò)熱苗頭。為了防止出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，中國(guó)人民銀行于2003年6月5日下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(銀發(fā)[2003]121號(hào)文，以下簡(jiǎn)稱“121號(hào)文件”)，加強(qiáng)了對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的管理。

　　2.1.4.適度控制。

　　2004年，國(guó)家有關(guān)部門利用直接調(diào)控手段，對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)進(jìn)行適度控制。直接調(diào)控手段表現(xiàn)為：今年4月，國(guó)務(wù)院將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資本金比例由20%提高到35%和10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的1.98%提高到2.25%，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.58%。

　　2.2.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響

　　2.2.1.房地產(chǎn)貸款品種減少，貸款門檻提高，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金實(shí)力提出了更高要求。過(guò)去，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款有流動(dòng)資金貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和公積金委托貸款。由于流動(dòng)資金貸款不按項(xiàng)目管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)僅憑自身信用就可以獲得貸款，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用這部分貸款來(lái)支付土地價(jià)款(有的地方稱為“過(guò)橋貸款”)，在“四證”齊全后再申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，自身投入較少。另外，商業(yè)銀行受住房公積金管理中心委托，用住房公積金發(fā)放了不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。121號(hào)文件出臺(tái)以后，商業(yè)銀行不得再對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款，公積金委托貸款只能用于發(fā)放個(gè)人住房貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以申請(qǐng)的貸款品種減少，只能依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。121號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款設(shè)立了兩個(gè)準(zhǔn)入門檻：一是自有資金(所有者權(quán)益)不低于項(xiàng)目總投資的30%，二是“四證”齊全，第一個(gè)門檻宣告了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將自籌資金與自有資金混為一談、蒙混過(guò)關(guān)傳統(tǒng)做法的結(jié)束。隨著國(guó)務(wù)院將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例提高到35%，商業(yè)銀行相應(yīng)地提高了房地產(chǎn)貸款自有資金比例，客觀上對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金實(shí)力提出了更高要求。部分商業(yè)銀行因央行實(shí)行窗口指導(dǎo)和提高存款準(zhǔn)備金率緊縮貸款規(guī)模以后，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審查會(huì)更加嚴(yán)格，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特別是一些中小企業(yè)越來(lái)越難以獲得貸款。

　　2.2.2.開(kāi)發(fā)資金來(lái)源減少，項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰進(jìn)程加快。過(guò)去，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金主要來(lái)源于四個(gè)方面：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金、房地產(chǎn)貸款、建筑施工企業(yè)墊資和預(yù)售房款。實(shí)施宏觀金融調(diào)控以后，由于房地產(chǎn)貸款門檻提高，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法獲得貸款;建筑施工企業(yè)墊資盡管早已受到《建筑法》的禁止，但實(shí)際上仍然十分普遍，而墊資中有相當(dāng)一部分來(lái)自于建筑施工企業(yè)向銀行申請(qǐng)的流動(dòng)資金貸款，121號(hào)文件下發(fā)以后，建筑施工企業(yè)將很難獲得用于墊資的貸款，墊資現(xiàn)象和墊資數(shù)量將明顯減少;預(yù)售房款由兩部分構(gòu)成：一部分為借款人支付的首付款，另一部分為借款人申請(qǐng)的個(gè)人住房貸款，隨著我國(guó)購(gòu)房者提前消費(fèi)意識(shí)的增強(qiáng)，個(gè)人住房貸款占據(jù)了很高比例(最高可達(dá)80%)，本輪宏觀金融調(diào)控推遲了部分借款人的購(gòu)房行為，抑制了部分購(gòu)房需求(詳細(xì)原因?qū)⒃诤竺娣治?，結(jié)果將導(dǎo)致預(yù)售房款減少。四個(gè)資金來(lái)源中有三個(gè)趨于減少，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不得不依賴于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自籌資金，一些資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)勉強(qiáng)還可以應(yīng)付，而一些中小企業(yè)可能會(huì)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目出現(xiàn)較大的資金缺口，導(dǎo)致已開(kāi)工項(xiàng)目形成爛尾工程?？梢灶A(yù)見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將面臨重新洗牌的格局，一些資金實(shí)力有限的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將會(huì)被淘汰出局，而那些實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將逐漸占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位。

　　2.2.3.對(duì)集團(tuán)公司傳統(tǒng)資金管理模式帶來(lái)挑戰(zhàn)。為了控制成本，許多房地產(chǎn)集團(tuán)公司采用了資金統(tǒng)一管理模式，實(shí)行“統(tǒng)貸統(tǒng)還”，即由母公司統(tǒng)一向銀行申請(qǐng)貸款，然后轉(zhuǎn)貸給全國(guó)各地的子公司使用，子公司在銷售回籠資金后還給母公司，再由母公司統(tǒng)一還貸。121號(hào)文件禁止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款跨地區(qū)使用，對(duì)房地產(chǎn)集團(tuán)公司傳統(tǒng)資金管理模式帶來(lái)挑戰(zhàn)，母公司申請(qǐng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款只能用于注冊(cè)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而外地開(kāi)發(fā)只能由當(dāng)?shù)刈庸咀鳛槌匈J主體。由于子公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)通常不如母公司，也就降低了子公司獲得貸款的可能性，從而抑制了大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司“遍地開(kāi)花”現(xiàn)象，在一定程度上減緩了開(kāi)發(fā)速度。

　　2.3.對(duì)個(gè)人購(gòu)房者的影響

　　2.3.1.延遲購(gòu)房行為。在195號(hào)文件基礎(chǔ)上，121號(hào)文件進(jìn)一步提高了發(fā)放個(gè)人住房貸款的工程進(jìn)度要求，將高層由完成總投資的三分之二提高到主體結(jié)構(gòu)完成封頂，這對(duì)一次性付款的購(gòu)房人基本上沒(méi)有影響，而對(duì)于依靠貸款作為購(gòu)房款的大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，意味著只能等到主體結(jié)構(gòu)封頂以后才能購(gòu)房。由于此時(shí)工程量已完成大部分，爛尾風(fēng)險(xiǎn)大為降低，在一定程度上降低了借款人購(gòu)買期房所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

　　2.3.2.部分地區(qū)貸款門檻提高，借款人獲得貸款的難度加大。受貸款總規(guī)模緊張影響，在部分地區(qū)，商業(yè)銀行提高了個(gè)人住房貸款門檻，如有的地區(qū)將首付款比例由20%提高到30%，有的地區(qū)停止發(fā)放二手房貸款，還有的地區(qū)對(duì)借款人資格審查更加嚴(yán)格。所有這些，都加大了借款人獲得貸款的難度，一些借款人將被拒之門外，從而無(wú)法實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)想。

　　2.3.3.投資需求和高檔住房需求受到抑制。121號(hào)文件對(duì)借款人購(gòu)買第二套以上(含第二套)住房的投資性需求和購(gòu)買高檔商品房、別墅等高檔住房需求采取了利率歧視政策，規(guī)定執(zhí)行同期同檔次貸款利率，不得執(zhí)行個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率。銀行通常都是通過(guò)控制還貸收入比(即月還款額占借款人家庭收入的比例)來(lái)控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，在借款人還款來(lái)源沒(méi)有變化的情況下，其可以承擔(dān)的月還款額也沒(méi)有變化，隨著貸款利率的提高，其可貸余額將會(huì)減少。121號(hào)文件提高了投資性需求首付款比例，對(duì)借款人自身實(shí)力提出了更高的要求，過(guò)去能買三套房的現(xiàn)在可能只能購(gòu)買兩套。這兩方面的作用，將導(dǎo)致借款人購(gòu)房需求減少。

　　2.4.對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響

　　根據(jù)市場(chǎng)供求規(guī)律，商品價(jià)格由市場(chǎng)供求關(guān)系決定，房地產(chǎn)也不例外。下面從宏觀金融調(diào)控對(duì)住房供給和需求的影響來(lái)判斷未來(lái)一段時(shí)間住房?jī)r(jià)格的走勢(shì)。

　　2.4.1.對(duì)供給的影響。由前面分析可知，本輪宏觀金融調(diào)控將導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量減少，開(kāi)發(fā)進(jìn)度放緩，最終將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供給減少。

　　2.4.2.對(duì)需求的影響。購(gòu)房者的需求有兩方面：一是投資需求;二是自住需求，自住房中又有普通住房和高檔住房之分。毫無(wú)疑問(wèn)，受利率政策變化和首付款比例提高影響，本輪宏觀金融調(diào)控將抑制投資需求和高檔住房需求，而對(duì)自住普通住房的需求影響較少。從總體上看，將削弱住房需求。

　　2.4.3.對(duì)價(jià)格的影響。宏觀金融調(diào)控對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響取決于對(duì)供給和需求作用強(qiáng)度的對(duì)比，如果對(duì)供給的影響大于對(duì)需求的影響，市場(chǎng)上將出現(xiàn)供不應(yīng)求局面，導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格上漲;反之，如果對(duì)需求的影響大于對(duì)供給的影響，市場(chǎng)上將出現(xiàn)供過(guò)于求，住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下跌。具體到一個(gè)地區(qū)，關(guān)鍵要看住房需求中投資所占的比例，對(duì)于我國(guó)大部分地區(qū)，由于投資需求所占比例較少，宏觀金融調(diào)控對(duì)需求的影響小于對(duì)供給的影響，住房?jī)r(jià)格將會(huì)上揚(yáng);而對(duì)于投資需求占比較高的地區(qū)，房?jī)r(jià)無(wú)疑會(huì)出現(xiàn)下跌。

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　　3.本輪金融調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

　　短期來(lái)看，加息對(duì)市場(chǎng)需求會(huì)有抑制作用，但是這種抑制會(huì)有多強(qiáng)卻值得商榷。我們的觀點(diǎn)是這次加息對(duì)市場(chǎng)需求的抑制作用不至于過(guò)大，它的作用可能是使需求回歸到一個(gè)更加真實(shí)和理性的水平上來(lái)。

　　由于消費(fèi)者對(duì)此次加息是有心理準(zhǔn)備的，因此市場(chǎng)需求并不會(huì)因?yàn)檠胄写舜蔚募酉⒍霈F(xiàn)大的下滑。但是我們同時(shí)也清楚地認(rèn)識(shí)到，消費(fèi)者的承受能力是有限的，因此利率增長(zhǎng)如果超過(guò)一定的幅度，對(duì)需求的抑制作用就會(huì)增強(qiáng)。今年前三季度我國(guó)城鎮(zhèn)居民可支配收入同比增長(zhǎng)為7%，如果央行加息的幅度達(dá)到100個(gè)基點(diǎn)，20年按揭貸款月還款額的增幅將達(dá)到8.5%(按等額還款法計(jì)算)，這個(gè)比例與收入增長(zhǎng)的比例還基本吻合，但是如果加息的幅度達(dá)到200個(gè)基點(diǎn)，20年按揭貸款還款額的增幅就將達(dá)到17.4%(按等額還款法計(jì)算)，大大超過(guò)了收入的增長(zhǎng)速度。

　　加息對(duì)不同房地產(chǎn)企業(yè)的影響是不同的。對(duì)于優(yōu)秀企業(yè)來(lái)說(shuō)，加息從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)是利大于弊。

　　目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的確存在一些過(guò)度投機(jī)的現(xiàn)象，而這些現(xiàn)象的存在，在某種程度上已經(jīng)阻礙理性企業(yè)的發(fā)展。加息一方面提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入門坎和經(jīng)營(yíng)成本，另一方面抑制需求，使房地產(chǎn)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。最終的結(jié)果將會(huì)使那些以投機(jī)為目的，經(jīng)營(yíng)不善的房地產(chǎn)企業(yè)感受到更大的經(jīng)營(yíng)壓力，促成行業(yè)新一輪的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和調(diào)整，使行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。而低素質(zhì)企業(yè)的退出將為優(yōu)秀企業(yè)的發(fā)展提供更大的發(fā)展空間。

　　我們?cè)谇耙浑A段已經(jīng)看到了宏觀調(diào)控給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的一些變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速在放緩，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱情在降溫，而通過(guò)加息，政府將通過(guò)市場(chǎng)的力量鞏固這一調(diào)控成果，促使開(kāi)發(fā)商采取更理性的投資態(tài)度，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落。這種傾向?qū)τ诜€(wěn)健經(jīng)營(yíng)、追求持續(xù)發(fā)展的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是大有好處的。

　　4.企業(yè)對(duì)策

　　4.1.房地產(chǎn)商的自律

　　因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)商的自律程度很差，所以往往就把自己經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁為銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，這是一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題。因此，我認(rèn)為我們是不是應(yīng)該考慮和研究房地產(chǎn)商自律的問(wèn)題，也就是房地產(chǎn)商必須自我約束的問(wèn)題。從這個(gè)角度來(lái)講，我認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生及其影響金融活動(dòng)的一個(gè)重要原因，就是有的房地產(chǎn)商不能正確按照市場(chǎng)規(guī)則辦事，比如說(shuō)危害銀行及消費(fèi)者利益等，因而最后會(huì)導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，并且使泡沫最后轉(zhuǎn)化為金融風(fēng)險(xiǎn)。從房地產(chǎn)商自律的內(nèi)容上來(lái)看，恐怕有這樣幾個(gè)問(wèn)題需要考慮。

　　4.1.1.房地產(chǎn)商必須要尊重市場(chǎng)。我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)非常好，人們對(duì)住房的需求不斷提升，這種住房需求的提升，必然會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，因而我們應(yīng)該尊重這個(gè)市場(chǎng)，但是有人不尊重這個(gè)市場(chǎng)，其主要表現(xiàn)就是欺騙購(gòu)房人，例如面積上做假，質(zhì)量上不保證，不能按時(shí)交房等等，使得各種欺詐購(gòu)房者的現(xiàn)象不斷發(fā)生。房地產(chǎn)領(lǐng)域里的各種消費(fèi)者投訴，已經(jīng)成為我們國(guó)家投訴最多的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。這就說(shuō)明我們房地產(chǎn)商不能正確地對(duì)待不斷增長(zhǎng)的市場(chǎng)，如果繼續(xù)采取這種欺詐購(gòu)房者的現(xiàn)象，危害消費(fèi)者主權(quán)現(xiàn)象的話，那就會(huì)必然使購(gòu)房者的需求降低，最后受到損害的還是房地產(chǎn)本身。所以，我想我們房地產(chǎn)商應(yīng)該在這個(gè)方面不斷提高自身的素質(zhì)，能夠正確對(duì)待市場(chǎng)，能夠積極培育和引導(dǎo)我們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。否則，恐怕最后會(huì)使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)會(huì)出現(xiàn)大起大落。目前，我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目很多，在這種開(kāi)發(fā)項(xiàng)目很多的條件下，如果我們無(wú)視消費(fèi)者應(yīng)有的利益和應(yīng)有的權(quán)利，那么，最終會(huì)限制消費(fèi)者的需求，其結(jié)果必然是大量的房子賣不出去，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫及其金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。所以，我想是不是我們房地產(chǎn)商要自律，重要的問(wèn)題是一定要能夠正確地認(rèn)識(shí)和看待市場(chǎng)。

　　4.1.2.房地產(chǎn)商要正確對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)。也就是房地產(chǎn)商自身也要考慮勇于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。勇于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，就要考慮提高自己的自身資本金比例。如果房地產(chǎn)商僅僅靠銀行的錢來(lái)去做房地產(chǎn)的話，最后的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)全部都是銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，而不是自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也就是把自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)轉(zhuǎn)化為金融風(fēng)險(xiǎn)。所以，房地產(chǎn)應(yīng)該提高自己的資本金比例。在房地產(chǎn)商提高自己資本金比例的條件下，運(yùn)用銀行的資金搞房地產(chǎn)，其結(jié)果就會(huì)使銀行和房地產(chǎn)商共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。否則，就會(huì)把所有的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)給銀行，這是不對(duì)的。但是，現(xiàn)在面臨的問(wèn)題是有些房地產(chǎn)商拿到一個(gè)項(xiàng)目之后，就成立子公司，而這種子公司的直接來(lái)源，又主要是銀行貸款。其結(jié)果就必然是：一旦出現(xiàn)泡沫，泡沫就會(huì)成為銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。需要指出的是，有些房地產(chǎn)商已經(jīng)做了十幾年的房地產(chǎn)，應(yīng)該說(shuō)自己的資金積累已經(jīng)不少了。但是，每次在新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上，卻還是往往主要依賴銀行，而不是提高自己的資本金，這種行為是不對(duì)的。就是說(shuō)他沒(méi)有承擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn)的誠(chéng)意，其結(jié)果都會(huì)把自己的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。所以，我認(rèn)為房地產(chǎn)商自律的一個(gè)重要內(nèi)容，就是要勇于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，要想辦法提升自己的資本金比例。尤其是那些有能力提高資本金比例的房地產(chǎn)商，更應(yīng)該要考慮這個(gè)問(wèn)題。否則，恐怕我們整個(gè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)轉(zhuǎn)嫁到我們的銀行身上，這是一個(gè)極其嚴(yán)重的問(wèn)題。所以，我覺(jué)得房地產(chǎn)商自律的一個(gè)重要問(wèn)題，就是要提高自身的資本金比例。

　　4.1.3.房地產(chǎn)商要正確對(duì)待財(cái)富。因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一個(gè)發(fā)展較快的產(chǎn)業(yè)，財(cái)富積累也比較迅速。在這個(gè)條件下，我們房地產(chǎn)商必須要正確對(duì)待財(cái)富的問(wèn)題。如果不正確對(duì)待財(cái)富，那么最終就有可能會(huì)無(wú)視法律，無(wú)視社會(huì)公德，無(wú)視社會(huì)責(zé)任?，F(xiàn)在有些房地產(chǎn)商，因?yàn)榉e累了一定財(cái)富之后，往往就目中無(wú)人，而且沒(méi)有法律概念，不僅沒(méi)有考慮到自己應(yīng)承擔(dān)的社會(huì)公德，應(yīng)承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任，而且違規(guī)和違法，比如說(shuō)欺騙消費(fèi)者，比如說(shuō)偷稅漏稅的等等。因此，我想，房地產(chǎn)自律的重要內(nèi)容之一，恐怕就是要正確對(duì)待財(cái)富，要看到擁有財(cái)富是我們國(guó)家改革開(kāi)放給大家提供的機(jī)遇，擁有了這種機(jī)遇，才是擁有財(cái)富，也就是說(shuō)，財(cái)富的擁有既是房地產(chǎn)商自身有能力的結(jié)果，也是整個(gè)社會(huì)提供機(jī)遇的結(jié)果。所以，擁有財(cái)富的人應(yīng)該正確對(duì)待財(cái)富。在擁有財(cái)富的條件下，要有法律意識(shí)，不能擁有財(cái)富而無(wú)視法律，不能擁有財(cái)富而無(wú)視公德，不能擁有財(cái)富而無(wú)視社會(huì)責(zé)任。因?yàn)橐坏](méi)有法律意識(shí)，沒(méi)有社會(huì)責(zé)任，沒(méi)有社會(huì)公德意識(shí)，就會(huì)產(chǎn)生各種違反社會(huì)法律乃至社會(huì)公德的行為。這是我們房地產(chǎn)自律的重要內(nèi)容之一。這方面如果不自律的話，最后的結(jié)果，可能就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，這種泡沫也就有可能帶來(lái)整個(gè)社會(huì)的金融風(fēng)險(xiǎn)。所以，我想自律的第三個(gè)方面就是應(yīng)該要正確對(duì)待財(cái)富。

　　4.1.4.要不斷的提高自己的競(jìng)爭(zhēng)力，提高自己企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，尤其是核心競(jìng)爭(zhēng)力。提升核心競(jìng)爭(zhēng)力就要求我們的房地產(chǎn)商應(yīng)該不斷的在自己企業(yè)制度，企業(yè)管理，乃至企業(yè)文化上要不斷的提升自己。我們應(yīng)該看到我們現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的有些企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力是很差的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我們國(guó)家是新興產(chǎn)業(yè)，容易賺錢，有的企業(yè)可能賺了錢，但是實(shí)際上核心競(jìng)爭(zhēng)力并不是很強(qiáng)。因此，這就要求不少企業(yè)要進(jìn)一步的提升自己核心競(jìng)爭(zhēng)力，解決自身的問(wèn)題。否則的話，會(huì)產(chǎn)生許多不利于自己發(fā)展的問(wèn)題。我想房地產(chǎn)商是不是應(yīng)該把提升自己核心競(jìng)爭(zhēng)力，作為自律的內(nèi)容。不要認(rèn)為自身賺了錢，就因?yàn)樽约浩髽I(yè)是一個(gè)好企業(yè)。實(shí)際上不少企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力是很差的，我們應(yīng)該從這種核心競(jìng)爭(zhēng)力提升出發(fā)，進(jìn)一步加快房地產(chǎn)企業(yè)的改革，包括企業(yè)制度的改革，包括管理制度的改革，也包括企業(yè)文化的塑造，形成一個(gè)新的房地產(chǎn)企業(yè)。我們有一些房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)際上是剛剛成立起來(lái)，可能因?yàn)楦鞣N機(jī)遇也做了一些好項(xiàng)目，但是做好這些項(xiàng)目，并不標(biāo)志著自身競(jìng)爭(zhēng)力的提升。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力必須進(jìn)一步提升，我認(rèn)為要認(rèn)真考慮這個(gè)問(wèn)題。所以，我想房地產(chǎn)自律的一個(gè)重要內(nèi)容，就是提升自己企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，全方位推動(dòng)自己的企業(yè)的改革，保證自身的穩(wěn)健發(fā)展。

　　4.2.有條件的企業(yè)逐步建立多元化的融資渠道

　　黨的第十六屆三中全會(huì)首次提出“要大力發(fā)展資本市場(chǎng)，擴(kuò)大直接融資比例”。有條件和實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)探尋除銀行貸款以外其他融資方式，如上市、股權(quán)融資、產(chǎn)業(yè)基金等。房地產(chǎn)企業(yè)要抓住機(jī)遇，在現(xiàn)有渠道的基礎(chǔ)上向多元化方向發(fā)展，不僅有利于資金的籌集，還有助于風(fēng)險(xiǎn)的分散。

　　在融資渠道多元化的建設(shè)上，不少知名的大企業(yè)已經(jīng)探索出路徑，如首創(chuàng)的經(jīng)驗(yàn)就值得借鑒。首創(chuàng)融資除傳統(tǒng)的方法：自有資金、銀行貸款、客戶資金(預(yù)售回款)外，還有6個(gè)渠道：一是發(fā)債券;二是國(guó)內(nèi)上市公司，資本市場(chǎng)融資;三是海外上市，把公司重組起來(lái)到海外資本市場(chǎng)融資;四是吸收海外基金;五是施工企業(yè)墊資;六是房地產(chǎn)基金。

　　房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金高度密集性行業(yè)，開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要大量的資金。如果不借助于各種融資手段，開(kāi)發(fā)企業(yè)將寸步難行。首創(chuàng)的經(jīng)驗(yàn)雖好，但并不是所有房地產(chǎn)企業(yè)都能借鑒的，中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方法就有所不同。

　　4.3.中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方法

　　“121號(hào)”文件的出臺(tái)對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資無(wú)疑是雪上加霜。中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的最為現(xiàn)實(shí)和緊迫的問(wèn)題就是如何籌措到資金，解決或緩解自身所遇到的資金壓力。相對(duì)于大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，中小型地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一，其所要采取的方法也不同。目前，中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)容易實(shí)現(xiàn)的方法除銀行貸款外主要有兩種：

　　第一，尋求與大公司合作。這種方法，一方面能得到大企業(yè)部分資金支持，解決暫時(shí)的資金困難;另一方面可以借助大企業(yè)的良好聲譽(yù)吸引購(gòu)房者。只要合作能成功，對(duì)中小企業(yè)來(lái)講是條融資捷徑。

　　第二，尋求民間資金。目前有一部分民營(yíng)企業(yè)手中掌握著較多資金，這些資金尋找不到良好的投資渠道和投資產(chǎn)品。由于房地產(chǎn)業(yè)的投資回報(bào)率相對(duì)較高，民營(yíng)企業(yè)家們希望介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，但因?qū)I(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)不足，畏縮不前。這正是中小房地產(chǎn)企業(yè)吸納民間資金的好時(shí)機(jī)。